Москва апартаментная

Специальный проект
Москва, 24.10.2013
«Русский репортер» №42 (320)
Несмотря на их неясный юридический статус, доля апартаментов на московском рынке недвижимости продолжает увеличиваться. Переизбытка предложения эксперты не боятся: апартаменты пользуются спросом и у обычных покупателей, и у инвесторов. Главный козырь формата — доступная цена. Возможность — а точнее, невозможность — регистрации является, как выяснилось, вопросом второстепенным. Если по рыночным меркам объект стоит недорого, его все равно купят, даже без перспективы прописаться в собственном жилье

Фото: Виктор Застольский/Фотобанк Лори

Как отмечает Анастасия Кременчук, главный редактор портала Arendator.ru, сегодня на столичном рынке апартаментов реализуются 48 проектов. Более половины всех объектов расположено в ЦАО (52,1%). Второе место занимает САО (18,7%), а третье делят между собой ЮАО и СЗАО (по 8,3%). Потенциальным покупателям предлагаются апартаменты площадью от 22 до 570,4 кв. м и стоимостью от 2,5 до 805,9 млн рублей.

По мнению Юлии Кравчук, руководителя отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A.Ricci, сейчас наблюдается изменение структуры рынка элитного жилья и жилья бизнес-класса. Именно апартаменты сформировали определенную нишу, «переключив» покупателей квартир комфорт-класса на приобретение апартаментов в комплексах бизнес-класса с определенным уровнем инфраструктуры и обслуживания.

Причина в том, что квадратный метр в апартаментах бизнес-класса на 15% ниже по стоимости квадратного метра в квартирах аналогичного уровня. Что касается объектов премиум-класса, то стоимость апартаментов в таких комплексах на 20% ниже, чем приобретение элитного жилья в этом же районе, чему примером являются комплексы апартаментов в таких районах Москвы, как Хамовники, Замоскворечье.

Спрос рождает предложение, а сегодня спрос на рынке апартаментов устойчивый и продолжает увеличиваться. Отсюда следует соответствующая реакция девелоперов, которые выводят на рынок все новые и новые объекты. Можно смело сказать, что объем предложения по количеству проектов на рынке апартаментов в 2013 году увеличился на 40–45% по сравнению с 2012 годом. В 2014 году также ожидается выход на рынок новых проектов апартаментов, относящихся к различным классам (бизнес, премиум, комфорт).

Что касается цен на апартаменты, то комфорт-класс стоит сегодня 4700–5000 долларов за 1 кв. м, объекты бизнес-класса — от 6000 до 7500 долларов за 1 кв. м. Цены на премиум-класс достигают 13 000 долларов за 1 кв. м. И, как отмечает Юлия Кравчук, сегодня на рынке есть единичные предложения апартаментов, где стоимость составляет 16 000–20 000 долларов за 1 кв. м. В среднем по рынку в третьем квартале этого года цены на апартаменты выросли почти на 11%.

Скользкие моменты

Среди самых явных недостатков формата апартаментов эксперты прежде всего называют невозможность прописаться в купленном жилье. Кроме этого, Анастасия Кременчук выделяет и другие отрицательные свойства данного вида недвижимости: «Кроме отсутствия возможности прописаться потенциальных покупателей может отпугнуть то, что в апартаментах повышенные требования по уплате налогов и их возмещению. Содержание апартаментов обходится в разы дороже содержания квартиры в части коммунальных услуг, страхования и оплаты эксплуатирующей компании».

Не имея постоянной регистрации в Москве, владелец апартаментов испытывает сложности с открытием счетов в столичных банках, а также с решением целого ряда технических вопросов, что осложняет для него осуществление нормальной деловой активности в столице.

 Особенно серьезно следует отнестись к этим особенностям юридического статуса апартаментов ввиду планируемого ужесточения политики регистрации граждан по месту жительства. К тому же, если в отношении жилых помещений тарифы на оплату электроэнергии устанавливаются Региональной энергетической комиссией города Москвы, то рост тарифов для нежилых помещений ограничен только аппетитом управляющей компании. В пределах нормативного радиуса доступности могут отсутствовать школы и детские сады: их возведение зависит только от доброй воли застройщика, а точнее, от его стремления повысить качество и привлекательность проекта для покупателей.

 rr4213_106.jpg Фото: Игорь Долгов/Фотобанк Лори
Фото: Игорь Долгов/Фотобанк Лори

Тем не менее Юлия Кравчук считает, что эти особенности статуса апартаментов не способны отпугнуть потенциальных покупателей. Для многих прописка не является сегодня критическим условием при покупке жилья. Со своей стороны, застройщики отслеживают вопросы, которые могут смутить потенциальных покупателей, и стараются выводить на рынок максимально востребованный продукт, который был бы интересен широкой аудитории покупателей.

В ближайшее время на рынок выйдут несколько объектов, созданных в рамках концепции апарт-отелей (к примеру, проект YE’S, застройщик ГК «Пионер»), где будет возможна временная регистрация с последующей ее пролонгацией.

Портрет покупателя

По словам Юлии Кравчук, изначально апартаменты были востребованы в большей степени как инвестиции и формат бизнес-проекта. Однако на сегодняшнем этапе развития и становления рынка апартаменты все чаще покупают с целью личного использования.

Такая трансформация спроса обусловлена несколькими факторами. Во-первых, полным соответствием формата апартаментов современным представлениям о комфортном жилье бизнес- или премиум-сегмента (консьерж, профессиональная управляющая компания, огороженная территория, паркинг, наличие собственного фитнеса, детской инфраструктуры).

 Во-вторых, апартаменты на 15–20% дешевле аналогичных предложений в жилом фонде.

В-третьих, многие из них удобно расположены с точки зрения транспортной доступности (рядом с ТТК, Садовым кольцом, на живописных набережных).

В-четвертых, покупателей привлекают интересные концептуальные решения как в целом по проекту, так и по конкретным апартаментам (высокие потолки, антресоли, дымоходы с возможностью установки камина, панорамное остекление, эксплуатируемые террасы).

Апартаменты позиционируются как модный, нестандартный формат жилья, к тому же в настоящее время формируются проекты апарт-отелей с возможностью постоянного и временного проживания, находящихся под управлением пятизвездочной гостиничной сети, что позволяет пользоваться всей инфраструктурой отеля и при желании сдавать жилье в аренду.

Дополнительным фактором, стимулирующим продажи, является то, что апартаменты в некоторых проектах будут представлены целыми кварталами, так что жильцы смогут получить всю необходимую инфраструктуру и услуги, не выходя из дома (к примеру, Loft Park, Loft Post).

Нельзя не учитывать, что реконструкция объектов нежилой недвижимости с превращением их в апартаменты происходит в районах, где уже полностью сформирован жилой фонд. Эти районы плотно застроены, зачастую пятиэтажками и их аналогами, так что возведение нового качественного и современного жилья там просто невозможно.

Апартаменты органично вписываются в уже сложившийся район. Для тех, кто принципиально не хочет менять район проживания, покупка апартаментов — прекрасная возможность радикально улучшить жилищные условия.

За прошедший год общий объем предложения апартаментов увеличился в два раза. Это связано с выходом на рынок таких крупных проектов, как «IQ-квартал» и «ОКО» в составе ММДЦ «Москва-Сити», апартаменты в составе МФК «Водный», «Филиград», «Штаб-квартира на Мосфильмовской».

Апартаменты чаще всего приобретают бизнесмены, топ-менеджеры компаний, чьи офисы расположены в непосредственной близости от того или иного комплекса апартаментов. Также покупателями являются состоятельные люди средних лет, для которых апартаменты не являются основным жильем. Целью покупки может быть финансовое вложение с последующей сдачей апартаментов в аренду (доход составляет 7–10% годовых) или  дальнейшей перепродажей.

Российские и иностранные бизнесмены, приезжая в Москву в командировку, предпочитают не останавливаться в гостиницах, а иметь собственное жилье в формате апартаментов.

Особую группу покупателей апартаментов составляют так называемые коллекционеры недвижимости, которые ценят эксклюзивность и уникальность проекта. Чаще всего их внимание привлекают именно апартаменты — с высокими потолками, большими окнами, располагающиеся в зданиях со своей историей, а также представляющие архитектурную и историческую ценность. Примером тому могут служить проекты Wine House, «Кадашевские палаты».

Клиенты, покупающие апартаменты для личного пользования, — это в основном молодые семьи среднего уровня достатка; обеспеченные молодые люди, пожившие какое-то время в Европе и полюбившие свободный стиль и образ жизни, те, кто хочет оптимизировать свои перемещения по городу.

На рынке есть «семейные» комплексы апартаментов большой площади как раз для таких покупателей, в частности «Кадашевские палаты» в Замоскворечье, комплекс апартаментов Loft Post в ЦАО, Clerkenwell House в Хамовниках и т. д.

Анализируя спрос на данный сегмент недвижимости, Юлия Кравчук так дифференцирует покупателей на основании цели покупки: 1) инвесторы (дальнейшая перепродажа или сдача в аренду) — 35%; 2) покупка с целью постоянного проживания — 50%; 3) покупка с целью временного проживания (региональные клиенты, экспаты, второе-третье жилье) — 10%; 4) коллекционеры недвижимости — 5%.

Так или иначе, учитывая все плюсы и минусы формата апартаментов на московском рынке, сегмент продолжает стремительно развиваться. К 2015 году, по прогнозам экспертов, предложение апартаментов может составить до 35% общего объема рынка.

У партнеров

    «Русский репортер»
    №42 (320) 24 октября 2013
    Скандинавская модель
    Содержание:
    Фотография
    Вехи
    Реклама