Ипотека в разных измерениях

Тема недели
Москва, 22.03.2004
«Эксперт Сибирь» №5 (19)
С помощью ипотеки можно решить жилищную проблему в Сибири. Условие одно - помощь региональных властей

По данным опросов, от 60% до 80% населения России хотело бы улучшить свои жилищные условия, но не имеет достаточно средств, чтобы купить квартиру. Причем примерно у половины из них есть финансовые возможности для приобретения жилья в рассрочку. В складывающейся сегодня ситуации, когда оплачивать готовые квартиры по нынешним ценам сразу и полностью скоро будет просто некому, новые схемы привлечения денег на рынок жилья необходимы, они могут быть выгодны всем заинтересованным сторонам. Строителям, нуждающимся в инвестициях, банкам, дающим кредит под высокий процент, населению, получающему реальную возможность самостоятельно улучшить жилищные условия.

Обещанного долго ждали

На заре горбачевской перестройки не имеющие жилья граждане были обнадежены обещанием руководителя государства: к 2000 году каждая советская семья обретет отдельную квартиру. Было ли это обещание чисто популистским или основывалось на расчетах, сегодня трудно сказать. Очевидно одно: по "отдельной квартире" в 1991 году получила каждая из 15 бывших братских республик, и каждая занялась ее благоустройством на свой лад.

В сознании большинства жителей России с советских времен прочно укрепилась мысль о том, что государство должно обеспечить их жильем, причем всех без исключения и бесплатно. И тогда государство еще пыталось это делать. Однако квадратных метров сдавалось все больше, а очереди на жилье становились все длиннее. С одной стороны, уравнительный принцип обеспечения бесплатным жильем всех нуждающихся без учета их материального достатка порождал иждивенческие настроения даже у тех людей, которые могли бы вкладывать свои личные средства в строительство собственного жилья. С другой стороны, желающие самостоятельно построить или купить квартиру это свое желание не могли реализовать. Государство не очень поощряло развитие жилищно-строительных кооперативов (единственной в то время формы участия граждан в самостоятельном обеспечении себя жильем), а потому стать членом ЖСК можно было только по знакомству.

Правда, в 1986 году на XXVII съезде КПСС прозвучала мысль о том, что решение жилищного вопроса в СССР возможно только через жилищно-строительные кооперативы, но было уже поздно. Наступили другие времена, вызвавшие иные крайности, когда государство фактически отказалось брать на себя обязательства по обеспечению всех граждан бесплатным жильем, зато разрешило его свободную куплю-продажу. Жилье резко подскочило в цене, а платежеспособность населения упала. Ситуация сохраняется до сих пор.

Разрешить ее, по мнению многих политиков и экономистов, может ипотечное кредитование и жилищно-строительные кооперативы нового типа.

Плати и заселяйся

Квартирный вопрос для сибиряков обостряют суровые климатические условия. Отток населения из региона во многом обусловлен нехваткой благоустроенного жилья. По данным Новосибирского городского фонда "Жилище", в области в очереди за муниципальным жильем стоят около 28 тыс. человек. В Алтайском крае каждая десятая семья нуждается в улучшении жилищных условий. В Кузбассе 132 тыс. семей не имеют квартир, 50 тыс. из них проживают в ветхих домах и бараках. Не лучше обстоят дела и в других городах Сибирского федерального округа. Дефицит жилья создает социальное напряжение в обществе не меньше, чем задержка заработной платы. Недаром решению этой проблемы посвятили свое совместное заседание Совет Сибирского федерального округа и Совет межрегиональной ассоциации "Сибирское соглашение".

По мнению выступавшего на нем первого заместителя главы администрации Алтайского края Николая Чертова, среди разработанных за последние годы схем финансирования жилищного строительства приоритетным становится ипотечное кредитование как самый эффективный и доступный способ приобретения жилья. В 2003 году в крае через ипотеку приобретено 2373 квартиры. А проведенное исследование показало, что еще более 2400 человек, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, готовы воспользоваться этой услугой.

Признание властями ипотеки приоритетным направлением жилищной политики дало толчок распространению данной системы в Сибирском регионе. По оценке генерального директора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, здесь лидируют Новосибирская область, Алтайский край, Республика Бурятия. Всего на Сибирь приходится почти треть выданных по России кредитов.

Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК), созданное в октябре 2002 года, к настоящему времени - за два с лишним года - выдало около 300 кредитов. А только за первый месяц 2004 года - 47 кредитов на сумму 24,3 млн рублей. Благодаря ежемесячному приросту общей суммы кредитования на 5 млн рублей, в декабре планируется выдать уже 150 кредитов на 65 млн рублей. Относительная экономическая стабильность в стране вызвала у людей уверенность в том, что им по силам погашение кредитов, взятых на покупку жилья. Становятся более привлекательными и условия кредитования. По словам генерального директора НОАИЖК Юрия Тиунова, сегодня ежемесячная оплата по кредиту может быть сопоставима с оплатой за аренду жилья. Например, на обслуживание кредита в 300 тыс. рублей, взятого на 20 лет, потребуется выплачивать менее 4 тыс. рублей в месяц. При этом человек, уплатив 30% от стоимости квартиры, сразу заселяется в нее, хотя и не является полноценным собственником (не может продать, оставить в наследство, подарить) - для этого нужно выплатить всю сумму. Кроме того, заемщик на все время обслуживания кредита получает льготу по подоходному налогу. По оценкам специалистов, сумма среднего кредита составляет 300 тыс., а стандарты его получения предполагают совокупный доход семьи не менее 12 тыс. рублей в месяц.

Исследование стиля жизни среднего класса, проведенное аналитической группой "Эксперт МА" и компанией ROMIR Monitoring, показало, что более 25% сибиряков этой социальной группы, живущих в крупных городах, планируют улучшить в ближайшие три года свои жилищные условия. В Новосибирске их число еще больше - 35,1%. Таким образом, можно предположить, что ипотечное кредитование в Сибири будет востребованным.

По оценке заместителя начальника территориального управления Госстроя России в СФО Валерия Кинебаса, строительный комплекс Сибири является достаточно развитым сектором экономики и готов удовлетворить ожидаемый спрос населения на жилье. Сегодня средний уровень загрузки производственных мощностей в строительном секторе составляет лишь 60%.

С 2000 года в Новосибирской области было введено в эксплуатацию 1735,9 тыс. кв. м жилья, в Кемеровской - 1690 тыс. кв. м, в Алтайском крае - 1646,8 тыс. кв. м. Опережает всех по этому показателю Красноярский край - 1830 тыс. кв. м.

Всего в Сибирском регионе в прошлом году введено 3,1 млн кв. м жилья. Рост по сравнению с 2002 годом составил 11%. По прогнозам специалистов, в 2004-2005 годах темпы роста будут увеличиваться. Чтобы сбылись столь оптимистичные прогнозы, по мнению начальника территориального управления Госстроя России в СФО Виктора Головачева, требуется упростить процедуру согласования строительства. Сегодня, по его словам, для получения исходно-разрешительной документации на участок нужно обойти 25 инстанций и в каждую из них обратиться 5 раз. В итоге согласование может продолжаться 2-3 года, в то время как на само строительство дома требуется 1-2 года. Кроме того, суммарные сборы на согласование порой составляют до 1/3 стоимости дома. Соответствующие законопроекты по упрощению процедуры согласования разработаны, очередь за Госдумой. Пока же многое зависит от местных властей. К примеру, в Красноярске пошли на то, чтобы, не дожидаясь принятия решения на федеральном уровне, упростить процедуру согласования на уровне краевом.

Второй важнейший момент - привлечение инвесторов. Ими могли бы стать люди, воспользовавшиеся ипотечным кредитом, однако программы ипотечного кредитования распространяются, как правило, только на покупку жилья на вторичном рынке.

"Касса взаимопомощи" с госгарантией

Американская модель жилищного кредитования - классическая ипотека - в условиях России по-прежнему остается весьма дорогим вариантом решения квартирного вопроса. Операторы рынка уверены, что оживить федеральную программу жилищного кредитования можно по германской модели - поддержав наравне с ипотекой ссудно-сберегательные кассы или потребительские кооперативы (ПК).

Система взаимной финансовой поддержки на базе созданных гражданами потребительских жилищных и жилищно-строительных кооперативов работает в Башкирии, Москве, Ростове-на-Дону, Твери, Тамбове, Перми, Ульяновске, Казани. В Сибири в этой роли дебютировал в 2001 году поддержанный новокузнецким муниципалитетом жилищный кооператив под названием "Жилье в рассрочку". А спустя два года подобный кооператив под названием "Свой дом" появился и в столице Сибири. Под этот проект в Новосибирске разработана городская программа жилищного кредитования с одноименным названием. Достоинством ссудно-сберегательной системы является низкий процент по кредиту. В кооперативах, как в сотовых компаниях, чем больше абонентов, тем дешевле тариф. Например, у новосибирского кооператива "Свой дом" сегодня 130 пайщиков, которые платят 5% годовых за обслуживание кредита. Строго говоря, процентная ставка в кооперативе вообще равняется нулю. Проценты по кредиту - это членские взносы пайщиков на содержание аппарата, причем процент этот "плавает" в зависимости от объема и скорости погашения кредита.

Жилищные кооперативы работают по принципу касс взаимопомощи, то есть квартиры выкупаются из "общинных" средств, и до времени стопроцентного погашения долга конкретным членом ПК его жилье принадлежит всем пайщикам кооператива одновременно.

От этой схемы ипотечное кредитование отличается тем, что здесь привлекаются средства с рынка капитала, стоимость "длинных" денег определяется ставкой рефинансирования в соотношении один к одному. Впрочем, для федеральной программы ипотечного кредитования была назначена в свое время специальная ставка - 15% против тогдашних 16% ставки рефинансирования. Но это не решило всех проблем ипотеки в России. Не удивительно, что ипотечное кредитование особенно востребовано на Западе - в условиях стабильной американской экономики, где ставка рефинансирования практически равняется нулю, процент по кредитам редко превышает 3%.

Казалось бы, в России тоже любой гражданин, способный внести по ипотеке в качестве первоначального взноса 30% стоимости жилья и имеющий достаточный для погашения долга официальный доход, может приобрести квартиру здесь и сейчас, а остаток выплатить за 10-20 лет. Однако, "благодаря" процентной ставке за время рассрочки он переплатит за квартиру чуть ли не в два раза больше ее рыночной цены. При ссудно-сберегательном кредитовании клиент тоже переплачивает, но не в таком масштабе.

Впрочем, у "германской" модели есть и минусы. Главный из них - в квартиру нельзя вселиться сразу. Право на получение ссуды появляется только у того пайщика, у кого прошел необходимый накопительный период, а значит, вложенные средства уже были пущены на строительство жилья. Это называется "равновесностью периодов накопления и ссуды".

Новосибирская программа "Свой дом", возможно, будет обеспечена государственными гарантиями, если в основу исполнения областной программы помощи молодым семьям ляжет проект, одобренный губернатором Новосибирской области Виктором Толоконским. В этой программе есть пункт о создании накопительной системы, оператором которой должен выступить "Свой дом".

Обе модели жилищного кредитования в России нуждаются в федеральной поддержке. Несмотря на дороговизну ипотеки, многие граждане предсказуемо выберут эту модель как быстрый способ решения квартирного вопроса с рассрочкой платежа. Те, для кого квартирный вопрос не стоит так остро, а в семейном бюджете есть возможность ежемесячно погашать солидную часть долга, вступят в кооператив. И тем, и другим необходимы государственные гарантии.

Как это делается в Кузбассе

Согласно данным проведенного недавно опроса, 40% жителей Кузбасса, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассчитывают исключительно на собственные силы и связывают реализацию планов по приобретению квартиры с увеличением своих доходов. Еще 29% считают, что решить жилищный вопрос можно с помощью кредита на приемлемых условиях. 18% респондентов считают стоимость жилья слишком высокой и ждут, пока цены на рынке позволят им сделать такое приобретение.

Баланс между спросом и предложением во многом зависит от того, насколько рынок насыщен товаром. По итогам 2003 года в Кузбассе введено 510 тыс. кв. м жилья, что на 10% больше, чем в прошлом году. Однако жители Кузбасса по этому поводу восторга не испытывают - очередь на жилье уменьшается медленно. Дело в том, что Кузбасс более урбанизирован, чем другие территории. В Кемеровской области 20 городов и 46 поселков городского типа. Для сравнения: в Новосибирской области 14 городов и 18 поселков городского типа. Кроме того, немало жителей Кузбасса нуждаются в переселении, чтобы не уйти вместе со своими домами под землю, с территорий, подработанных шахтами.

Вот почему власти Кемеровской области пообъектно и адресно финансируют строительную отрасль. Кроме федеральной программы "Жилище", в которую входят несколько подпрограмм (переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, государственные жилищные сертификаты для военнослужащих, переселение граждан из районов Севера, программа для ликвидаторов Чернобыльской аварии), в Кузбассе работает и региональная программа "Жилище". Она финансируется из областного бюджета и предусматривает предоставление жилья льготным категориям граждан.

Были приняты местные законы "О безвозмездных субсидиях гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство или приобретение жилья" и "О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области", позволяющие работникам бюджетной сферы брать займы на 10 лет под 6% годовых. Эти законы действуют, что подтверждают факты: в 2002 году покупку жилья в рассрочку в Кузбассе оформили около тысячи семей. 30% из них сделали это при помощи бюджетных субсидий, остальные обратились за помощью к банкам. Безусловно, 1 тыс. кредитов в год для области с населением почти в 3 млн человек - это очень мало. Однако движение вперед очевидно: по данным Госстроя России и Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, в 2003 году в Кузбассе выдано более 4,5 тыс. кредитов на приобретение жилья. Это лучший результат в Сибирском федеральном округе, второй по России.

В январе 2004 года начало свою работу Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области. А уже в феврале областной Совет санкционировал предоставление Агентству государственных бюджетных гарантий для выпуска ценных бумаг на сумму 200 млн рублей. Это позволит привлечь денежные средства, которых должно хватить на финансирование строительства более 200 квартир для последующей продажи на условиях ипотечного кредитования. Судя по всему, жилищный вопрос по-настоящему решится там, где им будет заниматься власть. Или, по крайней мере, где она его решению не будет мешать. Именно об этом говорят примеры Кемерова, Красноярска, Новосибирска.

Ипотека становится реальным средством улучшения жилищных условий для самых различных в плане материального обеспечения категорий людей.

Например, Любовь Кондратьева с сыном и дочерью проживала в двухкомнатной квартире. Дети подрастали, и неминуемо встал вопрос о трехкомнатной. Однако, несмотря на достаток в семье, накопить на квартиру представлялось делом малореальным, в любом случае для этого потребовались бы годы. Просчитав возможные варианты, Любовь Кондратьева (кстати, бухгалтер по профессии) решила воспользоваться ипотекой. По ее словам, продажа имевшегося жилья позволила сделать необходимый 30-процентный взнос для приобретения желаемой трехкомнатной стоимостью 1,18 млн рублей и произвести в ней ремонт. Оставшуюся сумму, взятую в кредит через ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования", нужно будет выплачивать в течение 20 лет по 11,7 тыс. рублей ежемесячно. Любовь Кондратьеву такие условия вполне устраивают.

Более сложная ситуация была в семье Ирины и Игоря Малофеевых. Вместе с восемнадцатилетним сыном они проживали в комнате на подселении. Перспектив улучшить свои жилищные условия не было никаких, совокупный заработок супругов не позволял и мечтать о том, чтобы накопить на квартиру. В агентстве смогли найти подходящий вариант кредитования. Сегодня семья Малофеевых проживает в двухкомнатной квартире, выплачивая ежемесячно 4,74 тыс. рублей в счет погашения кредита, взятого на 20 лет.

У партнеров

    Реклама