Бегство за город

• Анастасия Купцова
• Ольга Хибакова

Урбанизация зачастую оказывает на человека негативное воздействие. Неблагоприятная экологическая обстановка в мегаполисах и недостаточный комфорт городских квартир вынуждают состоятельных граждан переселяться за город. В связи с этим в последнее время в Сибири постепенно растет спрос на коттеджи.

Жилищный бум

В прошлом году жилье в Сибирском федеральном округе строилось достаточно активно. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2004 году в СФО введено 3 534,7 тыс. кв. м жилых площадей - на 12% больше, чем в 2003-м. Больше всего жилья построили в Красноярском крае (651,5 тыс. кв. м), Кемеровской, Омской и Новосибирской областях (580,5 тыс., 517,2 тыс. и 481,9 тыс. кв. м соответственно). На долю этих четырех регионов пришлось 63% всех новостроек.

В менее развитых субъектах СФО ввод жилья по итогам прошлого года сократился. Так, в Эвенкийском автономном округе в 2004 году построено почти в три раза меньше квартир, чем в 2003-м. К регионам с отрицательной динамикой относится и Новосибирская область: здесь в эксплуатацию введено 91,3% от площадей прошлого года. Но если соотносить эти цифры с количеством жилья, построенного на душу населения, то они соответствуют среднему показателю по Сибири - 0,18 кв. м на одного жителя. Наиболее благополучная территория - Томская область: в 2004 году удельная доля построенного жилья на одного жителя составила 0,28 кв. м.

Увеличение объемов строительства сопровождалось ростом цен - как на первичном, так и на вторичном рынке. Самый высокий уровень цен на "первичке", как и в прошлом году, зафиксирован в Иркутске (причины те же, что рассмотрены в статье "В квадратуре округа", "Эксперт-Сибирь" 11 (25) за 17-23 мая 2004 г.) - 23 тыс. рублей за кв. м в IV квартале 2004 года. На вторичном рынке самые дорогие квартиры (улучшенной планировки) в Новосибирске - в среднем 19,9 тыс. рублей за кв. м.

Стоимость квадратного метра квартиры в многоэтажном доме сегодня сопоставима со стоимостью "квадрата" загородного жилья. По информации крупных сибирских агентств недвижимости, самое дорогое загородное жилье в Иркутской области - в среднем 19,2 тыс. рублей за кв. м. Чуть меньше денег потребуется на покупку коттеджа жителям Томска и Новосибирска - 17,5 тыс. и 17,6 тыс. рублей за кв. м соответственно.

Что касается объемов и динамики строительства загородного жилья в Сибири, то их оценить достаточно сложно. "Точные цифры неизвестны, поскольку большая часть этой недвижимости - "самострой", который не подлежит статистическому учету, - говорит заместитель директора по экономике и финансам инвестиционно-строительной корпорации " Заельцовская" (Новосибирск) Валентин Тиунов. - По моим оценкам, сейчас доля загородного жилья в общем объеме жилого строительства в Новосибирске составляет порядка 3-4%. Впрочем, это перспективный сегмент, в идеале его доля может увеличиться до 10%".

Хочется и колется

Обзавестись загородным жильем можно тремя способами: купив земельный участок и самостоятельно построив на нем дом, приобретя участок с подрядом (участок под коттедж с единой концепцией заселения будущего поселка) либо купив готовый благоустроенный коттедж.

В Сибири, в отличие от Москвы, где распространен "подрядный метод", основной способ приобретения загородного жилья - самострой. Это наиболее экономичный вариант, но в перспективе не самый выгодный. Каждый собственник строит так, как хочется ему. В результате часть домов оказывается построена, часть - не достроена, а некоторые вообще заброшены. Рыночная стоимость домов в таком районе очень низка, зачастую они неликвидны.

Реже встречается более удобный вариант - покупка участка с подрядом. Подрядная (девелоперская) компания имеет концепцию застройки, предлагает собственникам участков варианты строительства коттеджей, не выходящие за рамки этой концепции, и сама возводит здания поселка.

Ключевой фактор, замедляющий развитие этого рынка в Сибири, - низкие доходы населения: людей, способных приобрести благоустроенный коттедж, в несколько раз меньше, чем в столице.

Если семья с высоким достатком все-таки решила приобрести благоустроенный загородный особняк, возникает, в частности, такой нюанс, как соседи. "Свое состояние обеспеченные россияне наживали различными способами. Среди них есть люди разного социального статуса и мировоззрения, - высказывает свою точку зрения руководитель отдела инвестиционного консалтинга ОАО "Новосибирский Промстройпроект" Евгений Раитин. - Вот когда у нас появятся крупные сконцентрированные сегменты покупателей, которые могут оказаться привлекательной целевой группой для девелоперской компании, тогда строительство загородной недвижимости начнет развиваться более активно".

Нужны свежие деньги

С точки зрения самих застройщиков, в Сибири коттеджного бума пока нет. Рынок находится в зачаточном состоянии. Это вызвано, во-первых, невысоким спросом. Во-вторых, низкой активностью инвесторов. В-третьих, слабым развитием сектора услуг, связанных с ландшафтами, дорогами, канализацией, водо- и электроснабжением. Четвертая причина - процветание нелегального строительства коттеджей на неурбанизированных территориях.

И все же самой острой проблемой на данный момент является отсутствие крупных инвесторов, которые могли бы финансировать строительство всего коттеджного поселка. Это осознают и участники строительного рынка, и региональные власти. Так, в марте 2005 года в пресс-центре журнала "Эксперт-Сибирь" прошел круглый стол "Жилищный вопрос в Новосибирске: социальная, экономическая и технологическая стороны проблемы". На нем депутаты городского и областного Советов вместе с руководителями строительных компаний обсудили проблемы и перспективы загородного строительства. Особое внимание уделялось проекту малоэтажного индивидуального строительства, который планирует реализовать мэрия Новосибирска. Он предполагает возведение серии двухэтажных двухквартирных домов с участками по 2,5 сотки. Площадь квартир - около 80 кв. м, а цена - в пределах 850-900 тыс. рублей.

Глазами риэлтера

Реализация загородной недвижимости - отлаженный механизм. По словам директора агентства недвижимости "Частный дом" (Красноярск) Елены Литвиновой, если коттедж готов и зарегистрирован как жилой объект, то действует обычная схема продажи недвижимости на земельном участке, то есть происходит передача права собственности на нее и на примыкающую территорию. При незавершенном строительстве продается земельный участок, предназначенный для строительства.

Рынок первичного загородного жилья пока только формируется. Например, в Красноярске и Кемерове на продажу выставляются коттеджи только на вторичном рынке или земельные участки под строительство. "Сегодня в Кемерове нет рынка первичного загородного жилья, нет коттеджных поселков, которые построила бы одна строительная организация, - говорит генеральный директор кемеровского агентства недвижимости "Жилфонд" Ринат Маньянов. - Пока есть только два проекта строительства таких комплексов. Между тем, сейчас идет насыщение квартирным жильем и вскоре появится спрос на коттеджи. Он будет расти по мере формирования инфраструктуры, возникновения огороженных и охраняемых коттеджных поселков".

А вот в Томске рынок первичного коттеджного жилья уже существует, хотя и совсем недавно. По словам директора томского агентства недвижимости "Сити Риэлти Плюс" Андрея Татарникова, "первые постройки появились в прошлом году - когда одна строительная компания предложила новые щитовые и энергосберегающие технологии. Перспективы у загородного жилья очень хорошие: если десять лет назад незавершенные дома продавались за бесценок, то сейчас у нас есть проекты таунхаусов (больших коттеджей на несколько семей), которые требуют значительных вложений".

Наиболее четкие очертания рынок первичного коттеджного жилья имеет в мегаполисах-миллиониках - Новосибирске и Омске, а также в городах с привлекательными природно-климатическими условиями - Иркутске и Барнауле. Там есть загородные коттеджные поселки, ведется строительство малоэтажных домов с коммуникациями, развит рынок их реализации. Директор барнаульской инвестиционно-строительной компании "Алтайстройинвест" Сергей Соколов отмечает, что в последнее время стали востребованы услуги по обследованию прочностных характеристик дома - стен, фундамента, кровли: "Появляется собственник, который хочет купить "недострой", и просит нас оценить прочность конструкций, чтобы определить привлекательность такой покупки. Раньше эта услуга была невостребованной, сейчас покупатели становятся более сознательными. Формирование цивилизованного рынка - это вопрос времени".

Как и любой молодой бизнес, строительство загородного жилья еще только начинает обретать контуры. Пока этот рынок не очень развит. Можно ожидать, что в скором времени любители загородного жилья оценят все минусы самостроя и станут покупать благоустроенные дома, построенные в концепции единого поселка. Строительные компании и инвесторы, в свою очередь, займутся возведением именно такого жилья.