Конфликт № 214

Тема недели
Москва, 13.02.2006
«Эксперт Сибирь» №6 (103)
Разумная корректировка закона об участии в долевом строительстве позволит в конечном итоге сформировать в Сибири цивилизованный рынок жилой недвижимости. В противном случае можно прогнозировать спад производства в строительной отрасли

Что сегодня так не нравится строительным компаниям в Федеральном Законе № 214? Прежде всего то, что полноправными хозяевами ситуации на рынке недвижимости новый закон сделал участников долевого строительства, так называемых дольщиков. Это, собственно, и пугает сегодня застройщиков. По большому счету строителям осталась только обязанность работать. А командует парадом инвестор. Он отвечает за нарушение обязательств, данных строительной компании, только в судебном порядке. И только через суд компания может отказаться от сотрудничества с инвестором. В то время как дольщику новый закон позволяет в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить с застройщика штрафы и пени за любые самые незначительные недоработки.

Во главе угла, конечно, стоят сроки и качество строительства. На первый взгляд кажется, что добросовестной компании бояться нечего. Но, увы, как говорят в Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области, идеальных, соответствующих закону ситуаций на рынке строящегося жилья нет. И не потому, что строительные компании настолько непрофессиональны и безответственны.

К сожалению, чаще всего на работу строителей влияют внешние факторы: от них не зависят сроки выделения земельного участка и процедура ввода в эксплуатацию нового объекта. Остро стоит проблема готовых для строительства площадок, сегодня их нет, как нет и генеральных планов в большинстве населенных пунктов. В такой ситуации любой грамотный инвестор и квартиру получит, и свои деньги обратно высудит за счет штрафных санкций. Причем он сможет проделывать эту процедуру неоднократно. Строители, предполагая такую модель поведения недобросовестных инвесторов, прогнозируют даже возможные разорения компаний, окажись среди дольщиков десяток-другой недовольных. И потому говорят о том, что закон сформировал неравные условия для участников рынка. «Все проблемы этого закона связаны с тем, что сам тезис в его преамбуле некорректен, — комментирует ситуацию юрист по гражданскому и международному частному праву Дарья Сысоева. — Там обозначено следующее: настоящий закон устанавливает гарантии защиты прав участников долевого строительства. Интересы других участников, застройщиков и банков, в законе не учитываются. Это прямое нарушение статьи 1 Гражданского кодекса, которая говорит о равенстве всех участников гражданских правоотношений».

Заячьими тропами

По большому счету, сегодня строительные компании имеют возможность пока и не обращаться к статьям 214-го закона. Можно продолжить в ожидании более лояльной политики работу на прежних объектах, разрешение на строительство которых было получено до вступления в силу этого закона. Можно использовать иные схемы привлечения средств в строительство. Один из вариантов — жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) или коммандитные товарищества, когда граждане и строительная организация объединяют свои средства для строительства жилого дома. В Новосибирске такой способ привлечения средств используют промышленно-строительный концерн «Сибирь» (для них это один из вариантов сотрудничества с частными инвесторами), новосибирский фонд «Жилище», компания «Стройинвест». Популярностью ЖСК и коммандитные товарищества пока не пользуются. Саму идею кооператива в свое время дискредитировали финансовые пирамиды, созданные именно по принципу кооперативов.

Есть другой легальный способ привлечения средств для строительства жилых объектов и развития собственного бизнеса. Это тоже частные инвестиции, но объединенные в паевые инвестиционные фонды. «В Москве сегодня уже используются средства ПИФов в качестве инструмента привлечения денег в строительство, — говорит президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков. — В Новосибирске это только развивается, в прошлом году мы с управляющими компаниями вели консультации». Стороны оказались к сотрудничеству не готовы: для УК кажутся слишком высокими риски, для строительных компаний неприемлемы их требования.

Реальный инструмент привлечения финансовых средств в строительную отрасль — система облигационных займов. При этом облигации могут быть реализованы в течение месяца, и строительная компания очень быстро получит деньги. «Строительная компания привлекает денежные средства в размере размещенного объема облигаций, — рассказывает заместитель начальника отдела корпоративных финансов новосибирского филиала ИФК «Алемар» Евгений Уваров. — Чтобы выпуск состоялся, необходимо разместить 75% от всего облигационного займа. Результат эмиссии облигаций зависит от кредитного качества заемщика (финансового состояния, кредитной истории, позиции на рынке). На подготовку компании к выпуску облигационного займа может уйти и год, и два. Рынок должен быть готов вложить деньги в ваши облигации, иначе это будет пустая трата времени. Компания должна убедить инвесторов на рынке в том, что она исполнит свои обязательства в полном объеме и в предусмотренные сроки. Строительные компании европейской части России на сегодня уже осуществили 24 выпуска на сумму 26,2 млрд рублей».

Наиболее же распространена сегодня на рынке недвижимости схема предварительного договора купли-продажи квартиры. Иногда он подкрепляется дополнительным соглашением о займе, который берет строительная компания у частного лица в обмен на квартиру. «Конечно, это может стать юридически спорным моментом, насколько строительные компании имеют право принимать средства от граждан по предварительному договору. Но сейчас это единственная возможность привлекать деньги на начальном этапе строительства. Ведь в этом случае с частным инвестором заключается предварительный договор, который не подлежит государственной регистрации и по которому без регистрации и получения разрешения на строительство можно привлекать денежные средства и вести строительство с нуля», — говорит начальник юридического отдела инвестиционно-строительной корпорации «Заельцовская» (Новосибирск) Елена Мирошина. Далее, когда завершены все необходимые формальности для государственной регистрации, предварительный договор переоформляется в договор об участии в долевом строительстве.

Еще один вариант привлечения средств — строительство жилья за счет банковского кредита, отдельная история. «У нас в стране лучше всего строить на свои, потому что кредитные ресурсы достаточно дороги, — комментирует эту ситуацию Константин Боков. — Хотя в мировой практике очень распространена схема привлечения в строительство средств кредитных или финансовых организаций».

По прямой

За десять с небольшим месяцев, которые прошли с момента принятия закона, появились некоторые данные по заключению договоров со строительными компаниями об участии в долевом строительстве частных инвесторов. Находящаяся в нашем распоряжении информация не претендует на абсолютную объективность. Приходится полагаться на то, что оказалось в поле зрения. Это шесть новосибирских компаний, заключивших подобные договоры: «Капитал Инвест», «Краснообск.Монтажспецстрой», ПСК «Сибирь», ЗАО «Строитель», «Сибсервисстройреконструкция», ИСК «Заельцовская». Объекты можно пересчитать по пальцам.

«Первая очередь строительства — четырехподъездный десятиэтажный кирпичный жилой дом, — рассказывает об объекте, который сегодня достраивается уже по новому закону, начальник инвестиционного отдела «Капитал Инвест» Ирина Бабичева. — Поскольку мы очень молодая компания, то это пока наш первый и единственный дом, второй сейчас закладывается. Идет работа по сбору исходно-разрешительной документации еще по двум домам. В недалекой перспективе это будет единый жилой комплекс».

«Нами заключены договоры об участии в долевом строительстве пока только по одному объекту, разрешение на строительство которого получено после 1 апреля 2005 года (с этой даты закон вступил в силу. — Ред.). Это жилой дом с административными помещениями и подземной автостоянкой в центре города», — говорит Елена Мирошина.

Cложившаяся ситуация в ближайшее время спровоцирует слияние финансово-кредитных учреждений и строительных организаций

У ПСК «Сибирь» тоже только один дом в микрорайоне Горский строится по требованиям ФЗ № 214. Заказчик строительства — ООО Компания «Сибирь-Развитие», входящая в состав промышленно-строительного концерна «Сибирь», — подготовил и опубликовал декларацию на строительство этого дома. «В декларации отражено финансовое состояние компании, перечислены построенные объекты и реализованные проекты, — поясняют в ПСК Сибирь, — что помогает инвестору определиться с выбором компании при заключении договора о долевом участии».

Один из недостатков, который сегодня отмечают застройщики, — сроки регистрации договора. Как говорят представители компаний, проверка поданных в учреждение юстиции документов начинается только через две–три недели. Экспертиза, по словам участников рынка, проводится достаточно подробная, в частности сверяют поэтажный план, планировки квартир. Это затягивает регистрацию на месяц–два, что дополнительно увеличивает срок строительства. «Видите ли, — говорит Ирина Бабичева, — в законе сказано, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции. До этого момента застройщик не имеет права привлекать денежные средства на строительство».

Сегодня на начальном этапе строительства для компаний важен каждый день. И дело не только в сроках сдачи и обязательствах, которые будут даны частным инвесторам. Их подгоняют банковские кредиты, которые нужно вернуть. И работать дальше на дешевых частных инвестициях, как это было до недавнего времени.

Расходы и доходы

Брать кредиты компании вынуждены. По разным оценкам, на начальном этапе строительства застройщики вынуждены потратить до 20% от общей стоимости объекта. Значительные средства сегодня требуются на то, чтобы получить землю. «Если участок хоть сколько-нибудь перспективный, то он стоит очень дорого, — рассказывает Елена Мирошина. — Площадка, которую мы купили на одном из первых аукционов, изначально выставлялась на торги за 500 тысяч рублей. Нам она обошлась в 16,5 миллиона. Это был июль 2005 года. Тогда нам эта сумма казалась запредельной. Но все последующие аукционы продемонстрировали еще более высокие цены. Сегодня на старте небольшой участок в центре города стоит 2–3 млн рублей». А ведь еще нужны деньги на оформление проектной документации, на обустройство площадки, на закупку стройматериалов. Все эти расходы на первоначальном этапе строительства, согласно новым правилам, ложатся на плечи застройщиков. «До того момента, как у нас появилась возможность привлечь средства дольщиков на ведение строительства, мы использовали для работы займы, собственные средства, кредиты банка, отсрочку платежа, — рассказывает Ирина Бабичева. — Все законные схемы, которые только возможны».

Сегодня ажиотажного спроса на банковские кредиты со стороны строительных компаний нет. С одной стороны, застройщиков выручают прежние запасы строительных площадок, с другой — иные схемы привлечения денег, с третьей — сотрудничество банков и компаний только налаживается. Банкиры характеризуют этот бизнес как высокорискованный и закрытый.

«Банки пока не доверяют строительным компаниям, потому что эта отрасль по праву считается одной из самых закрытых, — говорит председатель правления Банка жилищного финансирования (Москва) Владимир Фесенко. — При этом на успех реализации проектов оказывает влияние масса внешних факторов — администрация, наличие инженерных сетей и так далее. То есть вероятность исполнения конкретно взятого проекта зачастую зависит не только от доброй воли застройщика. Поэтому, безусловно, риски обоснованно считаются более высокими, чем в каких-то других отраслях». Но, по мнению банкиров, если всерьез заниматься строительной отраслью и иметь в своей структуре соответствующий экспертный орган, то перспективы того или иного проекта для банков будут очевидны.

Кредитные истории

Активно интересоваться строительным сектором банки начали 4–5 лет назад. До этого момента их строительный рынок не привлекал. «Все дело в том, что у банков появилось достаточное количество длинных денег. Кроме того, банки начали понимать, что вложения в строительство — вещь выгодная, несмотря на риски, — комментирует ситуацию Константин Боков. — В принципе привлечение в строительство банковских ресурсов вполне соответствует мировой практике».

Дополнительным стимулом послужило активное развитие в последнее время ипотечных программ. Сегодня они есть практически у всех крупных банков, а это не что иное, как вложение в сферу строительства. Одной из целей принятия закона являлось как раз привлечение строительных организаций в число банковских клиентов. Но на сегодня эта цель пока не достигнута.

Солидарная ответственность банка и застройщика перед инвесторами вынуждает банки еще более осторожно относиться к кредитованию строительных объектов. Но, тем не менее, сегодня продолжается сближение строительных компаний и банковского сектора. У большинства крупных застройщиков есть свои банки-партнеры. Например, у ПСК «Сибирь» — Сбербанк, Газпромбанк, БАНК УРАЛСИБ, у компании «Кварсис» — Новосибирсквнешторгбанк. Есть правила сотрудничества, согласно которым в своем банке строительные организации получают более выгодные условия кредитования. «Сегодня идет достаточно болезненный процесс перехода застройщиков на новые рельсы, ведь прежде многие строительные организации не утруждались качеством своих балансов, отчетной документации, надлежащего аудита. То есть той стороной, которой интересуются банки, — говорит Владимир Фесенко. — Но я думаю, что в ближайшее время произойдет активизация спроса на банковские кредиты. В то же время будут продолжать развиваться и альтернативные, не противоречащие закону формы привлечения средств граждан. Все будет зависеть от объемов строительства той или иной компании».

Кстати, некоторые участники рынка предполагают, что сложившаяся ситуация в ближайшее время спровоцирует слияние финансово-кредитных учреждений и строительных организаций. Возможно, сами банки станут покупать участки и предлагать их застройщикам. Либо финансово-кредитные учреждения начнут включать в свою структуру строительные организации. Возможны еще договоры простого товарищества, либо договоры о совместной деятельности, когда одна организация будет осуществлять строительство, а другая — финансирование. Распределение полученных доходов — по окончании работ.

В любом случае, на рынке строительства жилья грядут перемены. И общее впечатление от них вовсе не кажется негативным. У государства есть все шансы выстроить цивилизованный, динамично развивающийся рынок недвижимости. Приведенный в соответствие с пожеланиями участников рынка и существующим законодательством, Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» будет способен обеспечить приток как частных, так и банковских инвестиций в строительный сектор, развитие которого традиционно тормозит дефицит денежной массы.

Некоторые предлагаемые поправки в закон

  1. Отменить солидарную ответственность кредитных учреждений. Если этот вопрос будет решен, то можно будет говорить о смешанном финансировании строительства.
  2. Вопросы ответственности должны быть паритетными для строителя и инвестора.
  3. Необходимо вернуться к закону «Об инвестициях».  Надо помнить, что долевое участие в строительстве и внесение инвестиционных средств в строительство — разные вещи. В одном случае человек строит квартиру для себя,  в другом — зарабатывает деньги. Закон должен разделять таких людей и создавать для них разные условия работы на рынке строительства.

Претензии строительных компаний к банкам

  1. Высокие процентные ставки по кредитам застройщику — 18–21%.
  2. Отсутствие средних и долгосрочных ресурсов.
  3. Требование смешанного залога, помимо имущественных прав (право на квартиру, которая строится); недвижимости, основных средств и т. д.
  4. Отсутствие такого финансового инструмента, как кредит-овердрафт.
  5. Невозможность выдачи банками кредита на период подготовки стройплощадки к строительству инженерных коммуникаций, сноса ветхого жилья, расселения.

Требования банков к строительным компаниям–заемщикам

  1. Доля участия собственными средствами в проекте — не менее 30%.
  2. Наличие утвержденной проектно-сметной документации и пакета разрешительных документов.
  3. Наличие бизнес-плана.
  4. Наличие графика и источника погашения кредита.
  5. Безупречная репутация компании, ее история.
  6. Положительная кредитная история строительной организации.
  7. Наличие комплексного залога.

Долевая угроза

Дарья СысоеваДарья Сысоева, юрист по гражданскому и международному частному праву, консультант в сфере собственности

— Насколько, на ваш взгляд, реальна для строительных компаний угроза недобросовестных инвесторов? Может быть, эта проблема преувеличена?

— Теоретически злоупотребление правами возможно. Но жизнь вносит коррективы. Одна специфика судебно-исполнительного производства чего стоит. Например, суд может отказать в обращении взыскания на заложенный строящийся объект, если его рыночная стоимость будет существенно превышать размер долга застройщика перед инвестором. А если и удовлетворит, то может не найтись покупателя на торгах. Другого имущества для обращения взыскания у застройщика вовсе не окажется. Особенно с учетом длительности рассмотрения дел в суде. Арест имущества для обеспечения исковых требований также производится по определенным правилам. Работающую бетономешалку с ходу не арестуешь. Если говорить о недобросовестных инвесторах, то застройщик может обоснованно предъявить к ним встречный иск. Это не самый лучший «бизнес» для имущих инвесторов. А они должны быть таковыми. Изъять из собственного оборота существенные денежные средства. И что еще неприемлемо для инвесторов — неопределенный срок. Прибыль зависит от размера вложений и срока. Думаю, что они предпочтут более позитивные и менее рискованные инвестиции.

— А насколько защищен дольщик от недобросовестных застройщиков?

— Защита дольщика была основной целью. В угоду ей не посчитались с интересами застройщика и банка-кредитора. Предложений приобрести строящийся объект по договору долевого участия в строительстве будет гораздо меньше, чем раньше. Это неизбежно скажется на росте цен. Закон исходил из того, что все застройщики у нас недобросовестны. Такая презумпция установлена в нарушение ст. 10 Гражданского кодекса РФ, по которой разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. По закону № 214 ее все время нужно доказывать. Например, застройщик обязан представить по требованию участника долевого строительства множество документов. В большинстве из них «непрофессиональный» дольщик не разберется. Злоупотребление этим правом со стороны конкурентов вполне реально. Далее, расторгать договор в случае отсутствия денег у участника застройщик должен исключительно под присмотром суда, а капризный участник может это сделать даже без уважительных причин самовольно. Добросовестность застройщика в части целевого использования средств будет ежеквартально контролироваться государством. Неоднозначно трактуемые положения отчетности влекут постоянный риск административных санкций. Строители предпочтут избежать долевого участия. Они будут строить на свои, заемные, а некоторые — на иные деньги, влекущие за собой гораздо большие риски для инвесторов, если, конечно же, застройщик лукавит. Закон хорошо защитил от двойных продаж с помощью госрегистрации. Залог строящегося объекта в пользу участников пригодится только в одном случае — при прекращении его строительства. Об этих сложностях с реализацией уже говорилось. Это происходит исключительно в судебном порядке. Эффективность госконтроля оценить сложно, так как уполномоченный орган до сих пор не создан. Возмещение убытков в отдельных случаях (изъяны в качестве, расторжения договора по той или иной причине и т. д.) нереально произвести с обращением взыскания на заложенное имущество, следовательно, оно ограничено пределами имеющегося у застройщика имущества.

У партнеров

    «Эксперт Сибирь»
    №6 (103) 13 февраля 2006
    Строительство
    Содержание:
    Конфликт № 214

    Разумная корректировка закона об участии в долевом строительстве позволит в конечном итоге сформировать в Сибири цивилизованный рынок жилой недвижимости. В противном случае можно прогнозировать спад производства в строительной отрасли

    Реклама