Получил? Распишись

• Павел Ревин

Решение квартирного вопроса и развитие ипотечного кредитования были объявлены правительством РФ национальным проектом и взяты под контроль. Безусловно, это поможет снять остроту жилищного вопроса. Для банков массовое ипотечное кредитование — продукт относительно новый и интересный. Несмотря на то, что пресса наводнена информацией об этом виде кредитования, его развитие можно наблюдать только сейчас. Причина того, что не каждый банк способен предоставлять услуги ипотечного кредитования и не каждый клиент может себе это позволить, кроется как в рисках самого продукта, так и в отсутствии внешних условий для его развития и популяризации.

Взгляд клиента

При выборе ипотечного кредита выбор конкретного банка не является основным. На это влияют множество факторов — нефинансовые условия кредитования, маркетинговая стратегия, рекомендации знакомых. Но окончательный выбор определяется финансовыми условиями предлагаемого продукта — первоначальным взносом, процентной ставкой, условиями комиссионных вознаграждений.

Как показывает практика, ставки по ипотеке и уровень комиссионных сегодня достаточно высоки. Это идет вразрез с низким значением ценза по уровню дохода, закладываемым банками в условия кредитования. Например, от 5 тыс. рублей или трех МРОТ. А потому ипотека становится по карману лишь людям с достаточно высоким уровнем дохода. «Говорить об ипотеке как о массовом продукте, аналогичном потребительскому кредитованию, преждевременно, — говорит заместитель генерального директора Новосибирского Муниципального банка Евгений Меняйлов. — Несмотря на агрессивные рекламные кампании, ипотечное кредитование по-прежнему остается доступным для заемщиков, имеющих стабильный и достаточно высокий уровень ежемесячного дохода».

По нашему мнению, именно дороговизна предлагаемых ипотечных кредитов останавливает развитие этого продукта. С другой стороны, высокая стоимость ипотеки обусловлена наличием достаточно большого количества рисков для банка при таком кредитовании.

Свою лепту в торможение развития ипотеки вносит и динамика цен на жилье как на вторичном, так и на первичном рынке. Рост цен на недвижимость значительно опережает рост заработной платы и снижает возможности людей по обслуживанию ипотечного кредита.

Взгляд банка

Мы решили выяснить, насколько востребовано ипотечное кредитование как продукт сибирскими банками. Для этого отобраны 10 сибирских банков, имеющих наибольший портфель кредитов частным клиентам, и проанализированы их ипотечные программы. Результаты несколько удивили: оказывается, банки не делают акцент на ипотечное кредитование, оно занимает в линейке кредитных продуктов совсем незначимые места.

Из рассматриваемых банков лишь немногие имеют широкую линейку ипотечных кредитов и варианты их получения. В то время как есть и такие, которые даже не упоминали ипотечное кредитование в предлагаемых частным клиентам продуктах. Необходимо отметить, что Сибакадембанк только в начале этого года сформировал имеющийся у него сегодня продуктовый ряд ипотеки и сейчас агрессивно продвигает его на рынке. В противоположность развитию собственного продуктового ряда банк «Региональный кредит» осуществляет продажу стандартизованных продуктов своих партнеров — Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и банка «КИТ Финанс», переуступая впоследствии права требования по выданным кредитам последним.

Одна из выявленных особенностей — выдача отдельными банками ипотечных кредитов частным клиентам для приобретения коммерческой недвижимости. Это становится объектом пристального внимания частных предпринимателей. Зачастую порядок получения ипотечного кредита, а также его условия (срок и ставка) оказываются более удобными и выгодными, чем кредит, получаемый ими в рамках программы кредитования малого бизнеса, продвигаемой тем же банком. С одной стороны, это дает дополнительные возможности банку для наращивания собственного портфеля и увеличения занимаемой доли рынка. С другой — порождает конкуренцию и конфликты между подразделениями одного банка и повышает кредитный риск банка. Получая ипотечный кредит, частный предприниматель перестает быть объектом пристального внимания корпоративного бизнеса и попадает под стандартную процедуру розницы. А приобретенную недвижимость использует для развития собственного бизнеса. Интересную особенность мы отметили в условиях кредитования, предлагаемых красноярским банком «Кедр». Понимая, что частные лица могут брать ипотечный кредит не только для улучшения своих жилищных условий, но и для сдачи приобретаемого жилья в аренду, банк повысил планку первоначального взноса для кредитов с таким целевым назначением.

Даже несмотря на то, что в залог переходит приобретаемое жилье или другая недвижимость, ипотечное кредитование остается для банков достаточно рискованным продуктом. Среди основных рисков ипотечного кредитования можно выделить физическую утрату имущества, принимаемого в залог, или потерю в его стоимости, неплатежеспособность заемщика или его смерть. При кредитовании на приобретение нового жилья к этому списку добавляется еще и недобросовестность застройщиков, выражающаяся в задержках запуска в эксплуатацию, а порой и полной остановке строительства. И федеральные, и региональные банки вполне успешно решают эти проблемы путем страхования, введения поручительств членов семьи и аккредитации риэлтерских и строительных компаний, с которыми имеют дело. Но это приводит к удорожанию ипотечных кредитов, поскольку страхование жизни и имущества стоит недешево, и обновлять его необходимо каждый год.

Кроме того, одной из форм контроля за рисками, закладываемой всеми банками в условия выдачи ипотечных кредитов, является условие нахождения заемщика и самой недвижимости на территории присутствия банка-кредитора. С другой стороны, неразвитость региональных сетей местных банков сужает рынок их потенциальных клиентов. Вопрос потенциального снижения стоимости получаемого в залог объекта в силу влияния внешних факторов может быть оставлен без внимания. Макроэкономическая ситуация в России пока не дает поводов для беспокойства.

Есть еще ряд вопросов, которые региональные банки, желающие развивать ипотеку, должны для себя решить: поиск длинных денег или форм рефинансирования выдаваемых кредитов и рекламные бюджеты для продвижения продукта на рынок. «До сих пор ипотечный кредит был доступен ограниченной части населения, — рассказывает начальник управления маркетинга и развития банковских продуктов для физических лиц Райффайзенбанка Наталья Алымова. — Прежде всего это было связано с жесткими условиями и требованиями к заемщику. Но мы наблюдаем положительные тенденции, ситуация меняется. Все больше банков выходят на рынок и предлагают привлекательные, а главное, доступные условия ипотечного кредитования. Следовательно, у большего количества людей появляется возможность взять кредит на покупку квартиры. В будущем это может привести к увеличению спроса на недвижимость».

Длинные ресурсы — вопрос времени и подхода к бизнесу

Для развития собственных программ ипотечного кредитования банку нужны длинные деньги. В условиях, когда основная масса депозитов сосредоточена на сроках от года до полутора лет, банк может рассчитывать только на собственный капитал. Но зачастую региональные банки обладают незначительной величиной капитала в денежной форме. Большая его часть расходуется на приобретение зданий и другого банковского имущества.

Заемные длинные деньги сегодня в России можно найти только за рубежом. Но реальность такова, что не все получают возможность привлекать денежные средства за границей. А многие просто не задумываются о такой возможности.

Решением проблемы длинных денег может стать следующее. Региональный банк, имеющий имя и сеть представительств на местном рынке, вступает в партнерство с крупным федеральным банком и начинает продавать ипотечные кредиты по стандартам, определенным крупным партнером, с условием их дальнейшего выкупа последним. Для организации такой схемы нет необходимости привлекать долгосрочные депозиты — полный срок реализации такой сделки от момента выдачи кредита до выкупа — не более одного месяца. А вопросы финансирования таких кредитов являются проблемами банка-партнера. Важное условие такого сотрудничества — вопросы стандартизации выдаваемых кредитов. Для регионального банка это снижает возможности для маневра и учета рыночной динамики, поскольку нестандартный кредит не будет выкуплен банком-партнером. Подобная схема уже реализована во взаимоотношениях АИЖК и банков. Но сотрудничество с коммерческими банками обладает большим потенциалом. Это может быть связано как с упрощенными процедурами взаимодействия, так и более широким продуктовым рядом.

• Кардинальное снижение ипотечных ставок в России вряд ли возможно в ближайшее время без «жесткой политической воли»
• Нестабильность на финансовых рынках и удорожание фондирования не помешали 2011 году стать рекордным по стоимости выданных ипотечных кредитов. Рынок готов еще раз «обновить максимумы»: в отсутствие макроэкономических потрясений объем кредитования в 2012 году превысит 1 трлн рублей
• Ставки по ипотеке продолжают расти. За последние полгода более двух десятков банков подняли ставку на 1–1,5%. Участники рынка говорят, что это не последнее подорожание жилищных кредитов. Да и в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию прогнозируют, что в этом году ставки еще будут повышаться