Мнения специалистов1

Клиент предполагает, банк выбирает

Начальник управления маркетинга и развития банковских продуктов для физических лиц Райффайзенбанка Наталья Алымова

— На ваш взгляд, стала ли ипотека массовым продуктом, доступным большинству людей?

— По-прежнему ипотека доступна далеко не всем, и за кредитами обращаются довольно обеспеченные люди, которые во многих случаях стремятся купить более комфортное жилье, иногда для инвестиций. Также стоит отметить тот факт, что количество желающих получить ипотечный кредит сильно превышает число клиентов, вышедших на сделку, то есть средства получают около 30% заемщиков, имеющих одобрение банка. Это связано с ограниченным предложением квартир и быстрым ростом цен. К сожалению, ипотека пока не стала массовым продуктом. Возможно, государственные программы субсидирования ставок могли бы помочь развитию рынка.

— Можете ли вы дать прогноз развития ситуации на рынке ипотечного кредитования?

— Несмотря на то, что в прошлом году рынок ипотечного кредитования динамично развивался, по сравнению с западными странами ипотека в России не очень развита. По данным независимых исследований, в 2005 году объемы ипотечных кредитов составили менее пяти миллиардов долларов. На мой взгляд, данная сумма должна увеличиться в несколько раз, чтобы оказать ощутимое влияние на стоимость недвижимости.

— Какой сектор наиболее привлекателен для банков — первичной или вторичной недвижимости?

— Мы кредитуем покупку жилья как на первичном рынке, на стадии строительства, так и на вторичном. Практически во всех городах, где присутствует Райффайзенбанк, мы сотрудничаем с определенными застройщиками или, если филиал открылся недавно, ведем переговоры о сотрудничестве. В Райффайзенбанке в 2005 году около 15% выданных ипотечных кредитов приходились на первичный рынок, 85% — на вторичный.

— Как региональный банк сам может эффективно решать задачу информирования клиентов о возможностях ипотечного кредитования без привлечения института ипотечного брокериджа?

— Сам факт наличия на российском рынке (особенно, если мы говорим о Москве) достаточно большого количества банков, реализующих такие программы, осложняет для рядового потребителя процесс выбора оптимального варианта. Вполне логично, что помощь в этом ему должен оказывать ипотечный брокер. Заемщику действительно сложно разобраться в инфраструктуре продукта, его тонкостях и расходах, которые он принимает на себя. В какой-то степени это вспомогательная функция и в некоторых случаях защита интересов клиента, когда необходимо подробное пояснение заемщику о принимаемых им финансовых обязательствах перед банком.

Райффайзенбанк имеет ряд действующих договоров с крупными брокерскими фирмами и планирует дальнейшее расширение сотрудничества. Мы отдаем себе отчет, что с дальнейшим развитием ипотечного кредитования и усилением конкуренции ипотечные брокеры станут неотъемлемой частью рынка.

Разумная диверсификация ипотечного портфеля

Заместитель генерального директора Новосибирского Муниципального банка Евгений Меняйлов

— Стало ли ипотечное кредитование катализатором цен на рынке недвижимости?

— Нельзя отрицать, что вливание ипотечных ресурсов на вторичный рынок недвижимости, не подкрепленное ростом объемов строительства, служит катализатором роста цен на нее, снижает эффективность мер по расширению круга потенциальных заемщиков, желающих улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов. Но очевидно, что это не банковская, а общеэкономическая проблема. Доступность ипотеки — вопрос комплексный, к решению которого должны быть причастны все уровни власти и все участники рынка.

С точки зрения снижения рисков ипотечного кредитования при существующем законодательстве банкам проще выдавать кредиты на покупку квартир на вторичном рынке. С другой стороны, ставки по кредитам, выданным на приобретение квартир в строящихся домах, выше, чем по стандартным ипотечным кредитам, что является объективным следствием роста рисков по такого рода вложениям. В настоящее время мы предпочитаем разумную диверсификацию портфеля ипотечных кредитов по этим двум направлениям.

— Как вы относитесь к государственной инициативе по развитию массовой ипотеки?

— При существующей нехватке жилья и недостаточных для его приобретения низких доходах значительной части населения государственная поддержка ипотечных программ просто необходима. Немало для развития ипотеки в России уже сделано, начиная от рефинансирования ипотечных кредитов и поддержания низких ставок по ипотеке до субсидирования молодых семей. Тем не менее доступность жилья сегодня определяется не только и не столько ставками ипотечных кредитов. Какими бы низкими они ни были, нельзя купить жилья больше, чем предлагает рынок.

Успокаивающая стабильность

Руководитель направления «ипотека» ОАО «Сибакадембанк» Дмитрий Акимкин

— Сколько клиентов в среднем в месяц обращаются к вам за кредитом?

— По всей региональной сети банка подают документы на получение ипотечного кредита порядка двух тысяч человек в месяц, при этом его выдадут только 500 клиентам. Это связано с двумя моментами. Первое: среди обратившихся есть те, кому банк отказывает в предоставлении займа. Второе: не все, чьи заявки одобрены банком, могут подобрать интересующее их жилье в течение первого месяца.

Сегодня всех заемщиков Сибакадембанка можно условно поделить на две категории. К первой относятся обеспеченные люди, имеющие свой бизнес, с достаточно высокими доходами и наличием в собственности ликвидного движимого и недвижимого имущества. Ко второй — наемные служащие и семьи, имеющие стабильный доход, покупающие первое жилье или улучшающие жилищные условия. В связи с тем, что Сибакадембанк кредитует клиентов не только в крупных городах-миллионниках, две трети выданных ссуд по сумме не превышают миллион рублей и выданы на срок до 15 лет.

— Как могут быть решены проблемы высоких ставок для ипотеки, делающие ее недоступной для большинства людей, и отсутствия длинных денег у банков?

— Еще два года назад первые ипотечные кредиты выдавались по ставкам 16–18 процентов годовых. Сейчас по программе банка можно получить заем и по ставке 11 процентов годовых. Стоит отметить, что ипотека для банка менее доходна по сравнению с другими кредитными программами для населения. Банки развивают ипотечные займы, поскольку по ним сравнительно низкий уровень риска из-за наличия «твердого» обеспечения, которое ежегодно растет в цене.

Пока уровень инфляции в стране не снизится, ставки по ипотеке не упадут, это должны понимать все потенциальные заемщики. Понижение ставок не исправит ситуацию, сложившуюся в стране. Каким образом снижение ставки на один–два процента может сделать доступнее ипотеку, если рост цен на жилье находиться на уровне трех–четырех процентов в месяц? Пока спрос на жилье превышает предложение в несколько раз, изменить ситуацию может увеличение строительство нового жилья.

— Как ипотечное кредитование влияет на цены на рынке недвижимости?

— Растущий спрос на недвижимость ведет к повышению ее стоимости. Способствует этому и ипотека. По нашим данным, сейчас из 10 клиентов, обратившихся в агентства недвижимости за покупкой, половина будет приобретать жилье с использованием ипотечных кредитов. Ранее эти клиенты не могли претендовать на приобретение недвижимости из-за отсутствия необходимых средств.

— Какой сектор наиболее привлекателен для банков — первичной или вторичной недвижимости?

— Многие клиенты банка, имея на руках ипотечный сертификат, подтверждающий получение ипотечного кредита, могут выбирать. Для банка в целом кредитование строящегося жилья довольно перспективно. Доходность и ликвидность залога по таким займам выше при постоянном спросе со стороны населения.

Статьи на тему: «Ипотека»

печать Эксклюзивные книги и подписка на журналы 2012

Нравится

Рейтинг материала: 0

Комментарии1

Необходимо зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Pawel 1
2 октября 2006 18:46

Квартирный вопрос, - вот вопрос вопросов. «Они были хорошими, но их испортил квартирный вопрос», - эта фраза актуальна сейчас как никогда. Ибо раньше, во времена СССР, как бы СОЮЗ не хаяли, но, он давал людям жилье. Нынче же наши лживые дерьмократы, глупые чиновники и зажравшиеся олигархи с барыгами и стоительными буржуями, а также почти вся верховная власть вместе со своими прихлебателями, шестерками, да ***олизами в один голос уверяют народ в том, что решение квартирного вопроса не под силу нашему государству. Оно, наше государство, не может давать людям жилья, в том числе доступного. Как говорится: «Спасение утопающих - дело рук самих утопающих». Так говорят они нам. И, тем самым, как всегда, «ездят» нам по ушам, предлагая самим нам решать вопрос квартирный. Да, несомненно, каждый сам должен приложить к этому руку, но, не все так просто. А также не все так сложно.
Давайте немного порассуждаем и сделаем выводы.
Да, сейчас «сделали» проект «доступное жилье», но для кого? ДЛЯ КОГО? Этот, т.н. проект никогда не решит квартирного вопроса для БОЛЬШИНСТВА. Они – власть пытаются сделать так, чтобы мы (НАРОД), поверили в проект по жилью. Тем самым, лишний раз, предъявив народу, что стараются, чтобы народ не роптал и в будущем голосовал как надо. Вроде с виду проект неплох, но это только ширма. Проект не работает. Он провален.
РОССИЯ – самое богатое государство в мире, самое независимое, самое мирное, самое светлое. Но власть и деньги не в тех руках. Богатства народные были изъяты в пользу олигархов и барыг. Мало того, что богатства были изъяты, так воры на этом не остановились, они грабят нашу страну до сих пор. Почему мы говорим об этом? Потому, что для решения квартирного вопроса в нашей стране, в славной РОССИИ ДЕНЬГИ ЕСТЬ!!!! Но они не в тех руках. Заметим еще раз, деньги народные были ИЗЪЯТЫ, и продолжают изыматься. Надеюсь намеки понятны?
Но, ближе «к телу». Мы не будем вдаваться в эти дебри, пока еще не время, к сожалению. Просто немного разберемся.
Мы уже предлагали, как должен использоваться Стабилизационный фонд, в статье «План вывода России из кризиса» или другое, название, - «План помощи России». Там говорилось, что ЧАСТЬ средств фонда может быть направлена на строительство жилья.
Еще раз напомним, что большая часть, большая часть Стабилизационного фонда – это деньги народные, это, в том числе и не выплаченная людям зарплата. В первую очередь – НЕФТЯНИКАМ (здесь подразумеваются простые работники, рабочие нефтяной отрасли. НЕ РУКОВОДСТВО, а ПРОСТЫЕ РАБОТНИКИ). Мало того, что эти деньги не были отданны тем, кто их заработал, дак они еще направляются на инвестиции в иностранные бумаги, акции, производства и т.п. Вот поистине ВЕЛИКИЕ ДЕЛА наших верховных правителей – врагов и предателей. Вместо того, чтобы направлять эти средства на развитие своих производств, на строительство дорог, различной инфраструктуры, жилья и прочего. Наши враги спонсируют иностранных производителей и государства. Как это называется? Да, да вы угадали - ПРЕДАТЕЛЬСТВО.
Так вот на сегодняшний день (конец сентября 2006 года) мы, Россия, имеем в кубышке(стаб.фонде) почти 2 триллиона рублей, - это что-то чуть больше 60 млрд долларов. До этого мы отдавали «мифические» долги. Но мы опять накопили денег и эта сумма с каждым днем все больше и больше. Простой расчет. 1 триллион=1 млн.Х на 1 млн., т.е. миллион миллионов. Так? Так. Если взять в среднем стоимость жилья равной 1 миллион (в среднем, хотя бы 1 ком. квартиры, хотя в некоторых регионах столько стоит 2-х и даже 3-х комнатные квартиры), то мы увидим, что на 1 триллион можно будет, де-юре, купить 1 млн. квартир. Пойдем дальше. Если брать в расчет просто молодого человека, желающего купить квариру, то, предоставив населению, во временное пользование, средства стаб. фонда на сумму 1 триллион рублей, мы сможем осчастливить, в среднем 1 млн. людей, дав им льготный кредит (ссуду) на жилье. А если это 1 миллион молодых семей? В среднем, вначале, одна молодая семья состоит из 2 человек, а потом, когда родится ребенок или дети, то из ТРЕХ или ЧЕТЫРЕХ человек!!! То есть если дать 1 трлн. рублей молодым, то мы сможем осчастливить, в среднем от 1 млн. до 4 млн. людей. И это, опять таки подчеркнем, если взять только половину стаб.фонда, а если всю часть? ТО тогда счастливыми станут от 2 до 8 миллионов людей. И не будем забывать, что стаб фонд ежемесячно пополняется за счет нефтедолларов. Но каким образом выделять деньги? Очень просто - нужен государственный ФОНД СТРОИТЕЛЬСТВА в котором они будут аккумулироваться, под жестким общественным контролем, контролем Счетной палаты, и других органов. Деньги будут даваться под небольшой процент. Но, самое главное нас могут упрекнуть, что это невыгодно. Мы скажем, что это чушь. Ибо деньги будут даны людям для доброго дела. Они будут направлены в строительную отрасль. За этим будет развитие строительной индустрии и прочей промышленности, тесно связанной со строительной отраслью. Со строителями связано: производство строительных материалов – кирпича, цемента и бетона, и др.; производство труб (в среднем, согласно расчетов, на 1 м2 жилья приходится 3 м труб); производство отделочных материалов; развитие энергосистемы в целом, т.к. нужны будут газ, тепло, эл.энергия; и т.д. и т.п. Более того, за всем этим кроется развитие соответствующих производств. А это новые рабочие места, новые налоги (т.е. больше собираемых налогов), прибыли для владельцев предприятий, это рост доходов населения, это снижение социальной напряженности, это рост демографический, да, да именно, далее, также общий рост ВВП. И это только начало. Ведь люди получат деньги не просто так, а под, хоть и небольшой, но процент. Деньги будут возвращаться, и возвращаемые деньги, поступая опять в ФОНД СТРОИТЕЛЬСТВА, будут опять и опять выдаваться нуждающимся в улучшении жилищных условий. Вот так.
Нас и здесь могут упрекнуть, наши враги и предатели в том, что будет огромный рост стоимости жилья. НО. У нас есть чем заткнуть их поганые рты. Все очень просто. Надо организовать еще одну государственную «контору», в хорошем смысле этого слова, - ГОСУДАРСТВЕННУЮ СТРОИТЕЛЬНУЮ ФИРМУ. Она то уж не допустит безудержного роста стоимости жилья, кстати, и ничем не обоснованного. Ведь по расчетам специалистов в строительной отрасли, депутатов и других должностных лиц, у нас в России, сейчас прибыль в строительной отрасли находится в пределах от 50% - до 200%-300% процентов, в зависимости от региона, от спроса, от конкретных строительных фирм. Барыги вместе с зажравшимися строительными буржуями и здесь ТРИ ШКУРЫ сдирают с населения. Так вот, помимо всего этого нужен строгий и жесткий контроль всего этого «процесса», а также контроль ГОС.СТР.ФИРМЫ и ФОНДА СТРОИТЕЛЬСТВА со стороны государства. Только так, а на иначе мы решим квартирный вопрос. Более того, мы реально покажем и докажем, что цены на жилье в нашей стране не такие, какими нам их «представляют» строительные буржуи. Мы заткнем им рот, мы обеспечим нормальные условия для развития строительной отрасли. Мы дадим народу ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ.
Более того, учитывая, какими хитрыми могут быть выпады строительных буржуев и прочего сброда, мы предлагаем и другие меры по сдерживанию роста цен не только на жилье, но и на строительные материалы. Необходимо будет организовывать госпредприятия по производству строительных материалов, для ГОС.СТР.ФИРМЫ. Необходимо льготное налогообложение для госпредприятий в сфере строительства и производства стройматериалов, также льготное финансирование и кредитование, также предоставление им, в-первую очередь участков под строительство домов. Надо дать им зеленый свет во всем, ибо так, а не иначе, мы сможем поднять строительную отрасль и увеличивать и увеличивать строительство жилья, и увеличивать, соответственно, производство строительных материалов. Так БУДЕТ решен КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС. А тот, кто начнет решать его этим способом, - получит поистине ВЕЛИКУЮ БЛАГОДАРНОСТЬ народа нашего, ибо будет все это ДЕЛОМ ДОБРЫМ, ДЕЛОМ НАРОДНЫМ.
Вот так. :))
Pawel1.
http://blogs.mail.ru/community/politika-narod/.
http://blogs.mail.ru/mail/pawel1/
А также: http://pawel1.livejournal.com/