ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Интервью

Об архитектурных ценностях

2007

«Архитектура при строительстве бизнес-центров может оказаться востребованной как аттракцион или фишка», — считает архитектурный критик, главный редактор журнала «Проект Сибирь» (Новосибирск) Александр Ложкин

— Александр Юрьевич, почему, когда смотришь на улицы любого сибирского города, возникает ощущение, что появление бизнес-центров — дело случайное?

— Не совсем так, конечно. Архитекторы не могут проектировать, не имея представления о площадке, на которой потом будет вестись строительство. Им ведь нужно учитывать абсолютно все — от направления ветра до состояния грунта. Хотя, если рассматривать понятие архитектуры в самом широком смысле этого слова, то ваши ощущения вполне справедливы. Ведь архитектура сама по себе — это не одно только проектирование фасадов и внутренних помещений. Задача архитектора — создавать гармоничную, комфортную для жизни среду.

— Да, но ничего подобного вокруг бизнес-центров наблюдать не приходится.

— Согласен. Но градостроительные планы Новосибирска не предусматривают каких-то специальных мест для размещения деловой зоны. Может быть, что-то изменится с принятием нового Генерального плана. Пока же ситуация такова, что выбор площадки для размещения бизнес-центров чаще всего происходит хаотично. У девелопера появляется возможность приобретения земельного участка. Он покупает и начинает думать, что он там построит. В силу своих возможностей анализирует градостроительную ситуацию, положение дел на рынке недвижимости, состояние проектов у конкурентов и принимает то или иное решение. Тенденция такова, что деловую недвижимость сегодня все стремятся строить в историческом центре города. Это наиболее активная деловая зона. Там находятся действующие деловые центры. И постоянно приходится слышать заявления о появлении в центре города новых проектов: деловой центр Plaza, офисный проект на месте бывшего Дома моделей, не так давно заявлено подобное строительство по улице Ядринцевской у Дома дружбы. Конечно, никакого серьезного градостроительного исследования за этими будущими новостройками не стоит. И более того, их появление серьезно усугубляет градостроительную, транспортную неразбериху в центре города. Парковка для машин в этом случае становится неразрешимой проблемой.

— Но ведь подобные проблемы очевидны еще на стадии проектирования. Почему их не стремятся решать?

— В городе есть деловые здания с подземными парковками, правда, они все в итоге сданы в аренду жителям соседних домов, а все приезжающие в бизнес-центр паркуют свои машины где придется. В деловом центре на Ядринцевской проектом предусмотрена лифтовая парковка, эффективность которой тоже весьма сомнительна. Приемлемых, удобных наземных парковок сегодня нет ни у одного новосибирского бизнес-центра.

Увы, но комфорт на рынке деловой недвижимости пока не самый главный аргумент в пользу того или иного проекта. Задача девелопера — получить, а затем продать или сдать в аренду максимальное количество квадратных метров. У меня как-то был такой разговор с одним московским девелопером. Он мне говорил: а зачем нужен архитектор? У меня есть площадка, с границами которой должны совпадать внешние стены здания. Этажность — максимально возможная. В фасадах нет необходимости, поскольку любое появление архитектуры приведет к удорожанию проекта. Планировки не нужны, потому что строительство каркасное. И пожалуйста, вот вам современный бизнес-центр, жилой дом или торгово-развлекательный центр!

У нас все архитекторы зарабатывали в 1990-х годах только тем, что ходили по инстанциям и согласовывали проекты. Кто делал это лучше, тот считался более успешным архитектором. И сегодня ситуация не изменилась: девелопер пока не видит, как архитектор может повлиять на прибавочную стоимость здания.

Хотя исключением из этого правила стал город Барнаул. Там случилась такая история. На Социалистическом проспекте на соседних участках девелопер строил два дома. Одно из них было типовым, а другое — в стиле соседнего здания по проекту архитектора Боженко. И надо же, в доме, который был сделан по проекту, квартиры выкупили в полтора раза быстрее, чем в обычном. К застройщикам пришло понимание, что архитектура может продаваться. Девелоперы Барнаула стали искать интересные архитектурные проекты, и сегодня можно говорить о том, что у столицы Алтайского края формируется собственное современное лицо. Кстати, в дореволюционное время в Барнауле была очень интересная архитектура — демидовская классика, например.

— А у наших бизнес-центров нет архитектурного стиля?

— Типология бизнес-центров, которая у нас сейчас используется, далеко не самая современная. Сегодня мир переориентируется на создание бизнес-парков, построенных не по модели офиса, а по модели города. У нас же зачастую можно наблюдать тиражирование довольно банальных бизнес-моделей, которые успешны при первом применении, но при массовом повторении теряют смысл. Думаю, что с насыщением рынка деловой недвижимости ситуация обязательно изменится. Когда в типовых бизнес-центрах площади будут оставаться пустыми, девелоперы постараются придумывать какие-то фишки, которые смогут привлекать внимание к зданию. В этом случае и появится спрос на архитектуру, на оригинальные проекты. Так произошло, например, в Москве на рынке элитного жилья.

— Но новые проекты должны гармонично вписываться в существующий архитектурный ансамбль города, не так ли?

— Никаких градостроительных документов, которые задавали бы параметры застройки, не существует. Хотя в городе должен быть принят Генеральный план, проведена работа по функциональному зонированию города уже на основе Генплана, разработаны и приняты регламенты застройки, в том числе и для его исторической части. Как это делается, например, в Германии. Там либо существуют регламенты застройки на территории, либо действует жесткое правило: здание должно быть по высоте козырька соседнего дома. Все! И в этом случае учитывается существующая застройка улицы, ее стиль. А у нас? Недавно построенный деловой центр «РосЕвроПлаза», что около театра «Красный Факел», совершенно игнорирует соседние здания. Такое ощущение, что следующим этапом развития этого района должна стать вторая очередь строительства бизнес-центра со сносом театра. Но даже не это важно сейчас. Главное, что такая градостроительная политика довольно скоро может привести рынок недвижимости к коллапсу. Уже после 2010 года, если у нас не будет Генерального плана и всех необходимых для его реализации документов, мы ничего строить не сможем.

Девелопер еще до того, как он принял решение о покупке земельного участка, должен иметь представление о том, что он сможет построить на нем. И тогда он не рискует. Сегодня же, рассчитывая окупить свои расходы за счет строительства здания высотой в 25 этажей, он вдруг при согласовании проекта узнает, что имеет право построить всего пять. Представляете, какие он несет потери?! Регламент застройки — это основа цивилизованного бизнеса. Нынешние риски застройщик закладывает в стоимость квадратного метра. Потому у нас в Новосибирске стоимость квадратного метра сравнима с уровнем цен на недвижимость в Берлине. Именно это обстоятельство позволяет девелоперам мириться с высокими рисками, но только до тех пор, пока земля в городе относительно дешевая. Как только она подорожает, и застройщики, управляющие недвижимостью, лишатся своей маржи, строительство остановится.

Для иностранных инвесторов уровень рискованности проектов — вопрос принципиальный. А у нас что получается? Возьмем ту же историю с Новосибирским театром оперы и балета, позади которого собрались построить международный общественно-деловой центр площадью 200 тысяч квадратных метров. Площадка продана, идея и инвесторы у этого проекта есть, а регламентов застройки нет. И начались долгие споры, общественные акции. Вряд ли швейцарский инвестиционный фонд Marc Rich Real Estate, который был намерен выделить до 60 процентов суммы на реализацию этого проекта, будет ждать окончания дебатов, заморозив 200 миллионов долларов. Они могут просто уйти в другой город. А между тем нужно включать эту часть города в центр, в деловую жизнь Новосибирска.

— То есть площадь Ленина должна стать нашим деловым кварталом?

— Если говорить о строительстве бизнес-центров, то я считаю, что в Новосибирске нужно создавать деловую зону в районе станции метро «Октябрьская», по улице Кирова. Подавляющая часть территории занята одноэтажной малоценной застройкой. Но по градостроительным планам мэрии Новосибирска там должен расположиться жилой район.

«Эксперт Сибирь» №7 (149)
«Эксперт» в Telegram
Поставить «Нравится» журналу «Эксперт»
Рекомендуют 94 тыс. человек



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама