ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Общество

Умеренный оптимизм

2013

На новосибирском рынке жилой недвижимости ожидается замедление темпов строительства и рост числа объектов, введенных в эксплуатацию с нарушением сроков

Последние три года ситуация на строительном рынке Новосибирска и области была благо­приятна для застройщиков. На их стороне был растущий спрос по экспоненте, снижение процентных ставок по ипотеке, готовность банков кредитовать строительные проекты, все новые и новые программы стимулирования индустрии со стороны областной администрации. И многие удачно воспользовались этими возможностями времени.

Часть крупных компаний, которые в кризис оказались в сложной экономической ситуации, — ПТК-30, «СтройМастер», «Уникон» — успешно преодолели трудности, а ПТК-30 и вовсе вошла в десятку лидеров по итогам года; появились новые успешные застройщики, остались на слуху и прежние лидеры. Но надо понимать, что рост не может продолжаться вечно. Платежеспособный спрос на квартиры все-таки ограничен. Полгода назад снова поползли вверх ставки по ипотеке, снизилось влияние на спрос программ поддержки строительной отрасли. И сегодня я оцениваю состояние на рынке недвижимости с умеренным оптимизмом. Вряд ли удастся завершить в срок строительство того огромного количества начатых и особенно анонсированных жилых объектов. Рынок просто не в состоянии переварить такой объем новостроек, особенно когда средняя цена, мягко говоря, завышена процентов на 10–15.

Поэтому начиная с 2013 года актуальность вопроса надежности инвестиций в новостройки будет только возрастать. Перечислим самых надежных застройщиков города исходя из трех основных факторов: темпов строительства, выполнения сроков введения объекта в эксплуатацию, анализа документов на оформление квартиры в новостройке.

Наличие проектного финансирования мы рассматриваем как дополнительный бонус, так как видим, что ряд строителей обходятся без заемных средств. Все застройщики проранжированы нами исходя из суммарного объема сданного жилья за последние 7 лет.

В первой таблице приведены темпы строительства объектов жилой недвижимости по районам города (конец IV квартала 2012 года). Критерий «активный» означает, что объект строится со ско­ростью более одного этажа в месяц, «средний» — два-три этажа в квартал, «медленный» — менее двух этажей в квартал, «заморожен» — работы не ведутся.

Из таблицы видно, что порядка 43% объектов рискуют попасть в категорию «долгострои». Некоторые покупатели готовы подождать 3–4 года, чтобы купить жилье в нужном месте по умеренной цене, но большинство не догадывается о том, что дом, в котором они планируют приобрести квартиру, строится уже больше 3 лет. Более того, с вероятностью 9% можно вообще вложиться в мертвую стройку.

В период, когда все легко и быстро продается, а цены растут, даже слабые застройщики находят деньги на продолжение строительства. Но только стоит спросу упасть, и на проблемных стройках начинается демпинг. Снижая цену «квадрата», застройщик может преследовать две цели. Он либо готов поступиться частью прибыли, но все-таки достроить дом, либо стремится получить хоть какие-то деньги, прежде чем заморозить объект. Поэтому роль фактора надежности в последующие два года будет только возрастать.

Закон в помощь

Способствовать надежности застройщиков призвано и законодательство. Новым Федеральным законом № 294-ФЗ (от 30 декабря 2012 года) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленным на защиту прав участников долевого строительства, вводится страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотрены договоры поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Этот закон вступает в силу через год после публикации и обратной силы не имеет. Если вспомнить историю с 214-ФЗ, в котором находились разного рода лазейки и до сих пор встречаются продажи строящегося жилья по инвестиционным договорам, то в новом законе есть несколько любопытных пунктов. Во-первых, в договоре страхования не может устанавливаться франшиза (часть причиненных участнику долевого строительства убытков, неподлежащая возмещению по договору страхования). Другими словами, нельзя договориться с дольщиком и выплатить ему только часть компенсации (пени) за срыв срока ввода объекта в эксплуатацию.

 Во-вторых, и это, на наш взгляд, более важный пункт, в случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве денежные средства граждан, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка  или  договор страхования гражданской ответственности. Это означает, что у нерадивых застройщиков нет времени на раскачку, и вариант (как было с 214-ФЗ): «мне не нужна страховка или поручительство банка, потому что разрешение на строительство было получено до 30 декабря 2013 года» — не пройдет.

По этому закону все строители до конца 2014 года должны стать надежными, к сожалению, это удастся далеко не всем. Не вызывает сомнения, что компании и на этот раз попытаются обойти закон. Сегодня многие, в том числе крупные и достаточно надежные игроки, реализуют квартиры путем продажи пая в жилищно-строительных кооперативах, и ЖСК составляют существенную долю в общем объеме строительства в Новосибирске. Однако такую же схему использовали и известные в городе авантюристы, и, соглашаясь на нее, покупатель действует на свой страх и риск и не может рассчитывать на полноценную защиту государства.

Во второй таблице отражены стадии строительства жилых объектов по районам Новосибирска. 143 объекта в Новосибирске сегодня находятся на уровне фундамента, свай или котлована, 19 из них пребывают в такой стадии уже больше 3 лет, притом что реклама этих объектов продолжает появляется в СМИ, и pr-менеджеры искренне удивляются, когда мы отказываемся публиковать эти объекты на своем сайте.

Ворваться в десятку

Из лидеров строительного рынка в наш список не попали «Дискус-ПЛЮС», который не работает по 214-ФЗ, и «СтройМастер», часть объектов которого строится медленно, а квартиры порой продаются не по договору о долевом участии в инвестировании строительства.

Лидер рейтинга — компания «Энергомонтаж» — отличается тем, что значительную часть квартир продает по договорам купли-продажи, практически не строит студий и квартир-маломерок, большое внимание уделяет придомовой инфраструктуре, что кардинально изменило облик окраины Калинского района, превратив ее в микрорайон для комфортного проживания. Квартиры сдаются с отделкой под ключ, а жители гордятся своим микрорайоном, что не характерно для города.

В некотором смысле антиподом компании № 1 является «Сибирь-Развитие», которая возводит дома из квартир-студий с высокой плотностью застройки и минимальной инфраструктурой.

«Первый строительный фонд» отличает комплексный подход и к организации строительства (свои кирпичный завод, растворобетонный узел, производство окон), и к освоению территории. Фонд строит добротные квартиры средней площади.

«Краснообск.Монтажспецстрой» — классический нишевый застройщик, специализирующийся на точечной застройке. Размер и планировки квартир зависят от места расположения. Компания никогда не нарушает сроков ввода объекта в эксплуатацию, и, как правило, сдает дома на квартал раньше обозначенного срока.

Компания «КПД-Газстрой» осваивает большую комплексную площадку в левобережье Новосибирска. Строит квартиры средней площади и среднего качества в панельных домах, с отделкой под ключ. Отличается высокими темпами строительства. В 2012 году на площадке ООО «КПД-Газстрой» сданы первые инфраструктурные объекты, детский сад, магазин, достраивается многоуровневая парковка.

ЗАО «Строитель» строит квартиры бизнес-класса. Качество выше среднего, в домах большое количество коммерческих площадей. На настоящий момент у компании несколько новых перспективных площадок. «Стройинвестпроект» можно назвать надежным середняком. В течение последних трех-пяти лет многие новые застройщики обгонят компанию по общему вводу жилья, но в соотношении цена–качество «Стройинвестпроект» остается в лидерах. Компания уделяет большое внимание благоустройству территории вокруг сданных домов.

СД Альфа-Капитал специализируется на возведении домов бизнес-класса. В 2012 году застройщик установил абсолютный рекорд по скорости строительства (дом по адресу ул. Толстого, 56), 22 этажа за квартал.

ООО «Сибакадемстрой» — за два года ворвалось в десятку лидеров и, похоже, на этом останавливаться не собирается. Отличается высокими темпами и качеством строительства.

Практически по всем объектам «Кварсис» имеет проектное финансирование. Строит не быстро, но сроки соблюдает. Очень тщательно выбирает площадки для своих объектов. Продуманные планировки, нет квартир-маломерок, высокое качество исполнения.

В список не попали некоторые стройки и компании, которые неизменно присутствуют в первой десятке рейтингов, составляемых агентствами недвижимости Новосибирска. Например, ЖК «Оазис»: на настоящий момент эта компания не имеет ни одного сданного дома, поэтому мы ее не упомянули.

«Эксперт Сибирь» №5 (361)
«Эксперт» в Telegram
Поставить «Нравится» журналу «Эксперт»
Рекомендуют 94 тыс. человек



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама