Когда подешевеет жилье?

Русский бизнес
Москва, 17.06.2013
«Эксперт Сибирь» №24 (379)

Согласно данным Росстата, цены на недвижимость в Сибири в 2013 году продолжают расти. В конце 2012 года и в начале 2013 года эксперты констатировали факт снижения потребительской активности, особенно в секторе недвижимости, и прогнозировали кризис в строительной отрасли (см. «Губу закатывать рано» в «Эксперте-Сибирь» № 4 за 2013 год). Но, несмотря на то, что и потребитель перекредитован, и средняя зарплата не растет, стоимость квадрата неумолимо «ползет» вверх. Если даже такой мощный экономический фактор, как снижение спроса, не влияет на рост цен, тогда что?

Жилье как бы дорожает

В 2013 году Минрегион установил максимальную стоимость квадратного метра для регионов России: так, в Новосибирской области это 34 150 рублей, в Кемеровской — 29 600 рублей, в Томской области — 31 850 рублей за квадрат. Красноярский край — 34 600 рублей. Однако уже по итогам первого квартала цена на жилье превысила себестоимость строительства примерно на 40%.

К примеру, квадратный метр жилья в Красноярском крае дорожает на семь тысяч рублей в год, сообщает Красноярскстат. Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир на конец I квартала 2013 года на первичном рынке жилья составила почти 52 тысячи рублей, на вторичном рынке — 48 тысяч рублей. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья Томской области в I квартале 2013 года составила  более 41 тысячи рублей, на вторичном — более 44 тысяч рублей, при официальной средней себестоимости жилплощади в 31 850 рублей за квадрат.

Новосибирск же в январе 2013 года стал лидером по росту цен на вторичном рынке среди городов России. Стоимость квадрата за месяц увеличилась на 3,1% — до 59,1 тысячи рублей. По итогам апреля специалисты рынка недвижимости Новосибирска также зафиксировали рост цен предложения на вторичном рынке жилья. В конкретных оценках они, правда, разошлись. Аналитики «Жилфонда» оценили рост в 0,91% (до 60,84 тысячи за кв. м), в RID Analytics называют 0,6%, в Rolband&Partners говорят о 0,34%. Это рост средней стоимости всех типов квартир, но сильнее всего дорожали однокомнатные — как самый ходовой товар. «Жилфонд» сообщает о росте цены «однешек» на 1,29% — до 63,72 тыс. рублей за кв. метр. Это подорожание оценивают примерно в одну тысячу рублей за кв. метр.

Жилье в новостройках тоже растет, но отстает от «вторички». Средняя цена квадратного метра строящейся недвижимости преодолела рубеж 50 тысяч рублей, согласно мониторингу цен строящейся недвижимости аналитического отдела «Сибакадем­строй­недвижимость».

Боль­шинство специалистов по новостройкам признают, что на рынке недвижимости уже есть некоторый «ценовой пузырь». При этом он не растет, а уже созрел. «Цены были раздуты не без участия губернаторских субсидий, а сейчас, когда были проведены некоторые корректировки в программе помощи молодым семьям (по моему мнению, правильные, хотя и запоздалые), она практически перестала служить стимулом для покупателей, по крайней мере, в границах Новосибирска», — считает независимый аналитик Сергей Николаев.

Спрос как бы снижается

Цены на жилье зависят от соотношения спроса и предложения. Анализ этих параметров и покажет причину роста цен. Рост предложения заметен в Новосибирской и Томской областях, а также в Алтайском крае. Количество введенного жилья по первому кварталу значительно выросло, при этом все без исключения отмечают по-прежнему увеличение доли однокомнатных квартир и студий в общем объеме предложения. «Это означает, что на рынке появились квартиры, купленные для монетизации материнского капитала, а главное — приобретенные с помощью губернаторской помощи молодым семьям (часто — изначально для перепродажи), и по мере получения этой субсидии количество таких квартир на рынке будет только возрастать», — отмечает Сергей Николаев. При этом эксперты отмечают, что сначала квартиры выставляются по завышенным ценам (особенно людьми, далекими от рынка недвижимости), а через три–четыре месяца ожидается снижение стоимости именно этой категории недвижимости.

Что касается спроса, то общий объем сделок по ДДУ (договору долевого участия) по сравнению с I кварталом 2012 года снизился в Новосибирске на четыре процента и составил 6 548 штук, отмечает Сергей Николаев.

«Что мы имеем в итоге: предложение растет (особенно по однокомнатным квартирам), спрос медленно снижается, цена больше чем на 40% превысила себестоимость, при этом снижается средняя заработная плата по НСО и — особенно — в строительстве: с 24 тысяч рублей в январе 2013 года до 19,7 тысяч рублей в феврале. Не вызывает оптимизма и общее состояние экономики. А цены продолжают расти по инерции», — сформулировал Сергей Николаев.

Однако растет ли предложение и в каких сегментах, будет ясно только по итогам 2013 года. Исходя из статистики за 2012 год, можно сказать, что предложение по объемам жилья не выходит даже на объемы запланированного. К примеру, Новосибирская область была намерена построить около двух миллионов квадратных метров в прошлом году, а с трудом вышла на объем 1,5 млн квадратов.

Аналитики отмечают, что «рост цен на недвижимость обычно превышает инфляцию, при этом цены на «вторичку» растут чуть быстрее, так как качественные старые дома всегда в цене. Что касается других материалов, то строительные материалы также растут в цене, однако не такими быстрыми темпами», — говорит аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина. При этом «стройка сама по себе — вовсе не дорогая, — рассказывает заместитель директора научно-испытатель­ного центра «Гипроцемент-Наука» и Валентин Бушихин. — Себестоимость квадратного метра для строителей, по идее, обходится в 400 долларов, а в реальности выходит, что это все две тысячи долларов. Потому что основные расходы идут на коррупционную составляющую, инфраструктуру, подключение к сетям. Себестоимость же вне этих дорогих вещей совсем невысокая. К примеру, цемент в себестоимости квадратного метра занимает всего два–три процента».

По объективным причинам продолжается рост себестоимости строительства, на которое влияет повышение цены земли, связанное как с ее дефицитом, так и с обременениями по сносу ветхого жилья и увеличением затрат по ТУ. Кроме того, в июне ожидается повышение энерготарифов. Но есть и противовес — также объективные факторы, связанные с динамикой спроса, будут сдерживать рост цен на жилье в определенных сегментах. «По сравнению с апрелем предыдущего года цены выросли на 9,36%, компенсируя рост инфляции, но динамика цен замедляется с начала года. Так, с начала 2013 года рост средневзвешенных цен на квартиры на вторичном рынке Новосибирска составил всего 2,18 процента. Наименьшую динамику к началу мая демонстрируют двух- и трехкомнатные квартиры, в среднем по вторичному рынку прирост в марте составил всего 0,15 процента, а в апреле — 0,34 процента», — отмечает исполнительный директор компании Rolband&Partners Александр Астахов. Таким образом, средневзвешенный прирост цены предложения всех основных типов квартир на конец апреля — начало мая  составил всего 210 рублей за кв. метр. При этом аналитики «Сибакадемстрой Недвижимости» говорят о том, что разница между средней ценой реальных сделок и ценой предложения в апреле составила 14%. Стоит отметить, что на стабильном рынке цены сделок ниже цен предложения на пять–семь процентов (так, к примеру, было в начале 2011 года). Из этого следует, что кроме замедления прироста цен при неизменности ситуации в экономике уже обозначился потенциал снижения цен на «вторичке». 

Жилье долго не будет дешевым

Все это не значит, что мы серьезно ощутим снижение стоимости жилья. Просто рост цен не будет таким безудержным. То, что происходит сегодня, — это изменение и коррекция в структуре и спроса, и предложения. Строительный рынок опытным путем ищет маржинальные ниши для развития (см. «Узкое горлышко» в «Эксперте-Сибирь» № 5 за 2013 год).

«Думаю, что в связи с некоторым снижением потребительской активности, а также нестабильной экономической ситуацией, спрос на жилье будет расти меньшими темпами, чем в прошлом году, однако останется на высоком уровне, что будет гарантировать рост цен. Однако рост цен будет замедляться», — комментирует Дарья Пичугина. Но в долгосрочной перспективе цены будут продолжать расти, пока дисбаланс спроса и предложения будет сохраняться. Те темпы строительства, которые есть сегодня, все равно недостаточны для удовлетворения спроса, даже если он не растет.

В принципе, спрос может активизировать более доступная ипотека. Это случится в том случае, если банкиры увидят в ней надежный источник капитализации и «длинных» денег. В прошлом году на рынке произошел ипотечный бум. Управляющий Сибирским филиалом ОАО «Промсвязьбанк» Константин Каменщиков подчеркивает, что количество выданных ипотечных кредитов в 2012 году было максимальным за всю историю наблюдений за показателями выдачи ипотечных кредитов Банком России. Объем ипотеки в 2012 году практически в 1,5 раза больше, чем в 2011, который, к слову сказать, был тоже «ударным» для всех игроков этого рынка (см. «Узкое горлышко» в «Эксперте-Сибирь» № 5 за 2013 год). Может ли ипотека стимулировать снижение цен на жилье? «Снижение цен может быть только при условии увеличения объемов строительства, уменьшении очередников за счет более активной политики государства по строительству и предоставлению жилья на льготных условиях. Также усиление конкуренции в строительной отрасли могло бы способствовать снижению цен», — говорит Дарья Пичугина. Значит, снижение может произойти только в том случае, если объемы строительства увеличатся. А увеличиться они могут тогда, когда банки смогут давать строителям более доступные кредиты, источником которых может стать также ипотека.

На банковском форуме, который провел «Эксперт-Сибирь» в апреле 2013 года, тема влияния сектора ипотеки на весь рынок очень горячо обсуждалась. «На «Искитимцементе» тренд перехода банков в ипотеку сказывается положительно, так как стимулируется строительная отрасль. Прибыль банка в виде кредита гарантированно получат строители и продавцы недвижимости», — выразил свою позицию Константин Корсунь, финансовый директор ОАО «Искитимцемент» и член Совета директоров ОАО «НЗ Экран». Поэтому теоретические предпосылки для того, чтобы ипотека могла стимулировать рост объемов строительства, существуют.
Но сохранится ли этот канал кредитования таким же драйвером роста строительной отрасли в этом году? «Строители и риэлторы начинают все чаще жаловаться на формальные отказы банков в выдаче ипотечных кредитов клиентам. При этом ставка плавно растет еще с прошлого года. После полуторагодового роста активности населения, в ближайший год–полтора потенциал падения количества сделок в новостройках в  Новосибирске составит минимум 15–20 процентов», — отмечает Александр Астахов.

Но рост ипотеки это не остановит. «В 2012 году в России происходил довольно интенсивный рост ипотечного рынка. Многие банки снижали процентные ставки по ипотечным кредитам, упрощали требования к заемщикам и т.д. Однако, начиная с третьего квартала 2012 года, ставки по ипотеке стали увеличиваться. Вопреки прогнозам о замедлении рынка в 2013 году продолжается тренд роста: за первый квартал в России было выдано более 225 миллиардов рублей. Это на 25 процентов больше, чем за I квартал прошлого года. Прошлый год был рекордным — банки выдали более одного триллиона рублей новых кредитов (рост более 40 процентов). Мы предполагаем, что рост рынка продолжится до конца года», — комментирует Константин Каменщиков.

У партнеров

    Реклама