Пригородная оптимизация

Спецвыпуск
Москва, 26.04.2016
Дмитрий Карасев
«Эксперт Сибирь» №15 (474)
Долгое время рынок малоэтажного строительства оставался в тени «большого брата». Это не мешало ему последние 10 лет расти опережающими темпами и по объему сдачи обгонять основной первичный рынок жилья

Текущая ситуация на рынке малоэтажного строительства весьма неоднозначна. Предложение избыточно и сосредоточено в элитном и бюджетном сегментах. Тогда как обедневшие сибиряки требуют элитного качества по бюджетной цене.

По данным аналитиков, в 2015 году доля малоэтажного строительства в общем объеме введенного жилья в Новосибирской области сократилась более чем на 10%. Причины кроются в дефиците земельных участков под строительство, падении доходности строительного бизнеса, нехватке финансовых ресурсов и «новелл» законодательных органов.

«В 2015 году многие застройщики столкнулись со сложностями перезаключения договоров страхования ответственности застройщика по договорам участия в долевом строительстве из-за смены аккредитованных в ЦБ РФ страховых компаний, — рассказывает директор строительной компании «ИнтерСтрой» Николай Вдов. — Сокращению доли мало­этажного строительства также способствовала и программа государственной ипотеки, по которой в новостройках ставка по ипотечному кредитованию меньше на 3–4 процента, чем по обычным ипотечным программам. Застройщикам невыгодно досрочно вводить объекты в эксплуатацию, так как они не будут подходить под условия ипотеки с господдерж­кой. А это сокращает число потенциальных покупателей».

«На самом деле на рынке малоэтажного домостроения все плохо. Продаж прак­тически нет», — сетует председатель ТСН «Клевер», девелопер Антон Тиунов. Появление новых проектов осложняется финансовой нестабильностью в стране в целом и на рынке недвижимости в частности. «Наблюдается тенденция перехода от продажи «земля плюс коттедж» к продаже «земля плюс коммуникации», — констатирует Тиунов.

Желания vs возможности

Несмотря на кризис, тенденция смены городского жилья на загородное для постоянного проживания остается актуальной на рынке. Если бы не одно «но». Рынок не отвечает текущим потребностям покупателя. Предложения или слишком дорогие (свыше 1 млн руб­лей за участок), или совсем уж «бюджетные» (до 500 тыс. руб­лей). Во втором случае гарантированы проблемы с сетями и отсутствием инфраструктуры. Покупатель хочет, чтобы за полмиллиона руб­лей к поселку и дому вела хорошая дорога, чтобы были все подземные коммуникации, в зоне транспортной доступности находились магазины, аптека, больница, детские и развлекательные учреждения, перечисляет Антон Тиунов. А еще желательно, чтобы рядом был водоем, чтобы поселок был застроен и покупатель знал своих соседей. А такой вариант уже стоит не менее 3–5 млн руб­лей за участок.

Большая проблема — дефицит инфраструктуры. Подъездная дорога к такому поселку, как правило, одна. Если ее размоет или засыплет снегом — доступа к дому нет. Естественно эти расходы девелопер закладывает в стоимость участка, также, как и строительство ЛЭП, канализации, газо- и водопровода.

 «Малоэтажное строительство ведется в достаточно отдаленных районах и потому более уязвимо перед кризисом спроса, — комментирует директор девелоперской компании Rolband & Partners Александр Астахов. — Сбыт квартир в таких домах в сегменте «средний» и «выше среднего» даже в более благополучные годы шел не так хорошо, как хотелось бы девелоперам. Это мы видели на примере квартир в поселках «ШишкинЪ», «Комфортный», «Радужный», «Светлый», таунхаусов в «Лазурной лагуне». Большие усилия для успешной реализации квартир в малоэтажных домах пришлось предпринимать «Белым росам».

Одним из способов повысить конкурентоспособность своих проектов застройщики видят дополнительными вложениями в инфраструктуру и благо­устройство. Например, в поселке «Морской берег» построили водно-оздоровительный комплекс. В поселке «Белые росы» по нормативам достаточно детской и спортивной площадок. Однако у них есть дополнительно оборудованный пруд, пешеходные дорожки. Да и искусственные холмы не обязательны — это добрая (и достаточно затратная) воля застройщика.

Впрочем, налицо и тенденция к экономии. По словам Антона Тиунова, происходит переход на более дешевые материалы (пенобетон, газобетон, каркас, sip-панель, канадская технология). Время требует строить быстро. Если растянуть строительство на год, из-за инфляции оно окажется на 10% дороже, что приведет к росту стоимости жилья или снижению качества.

Председатель ТСН «Клевер» Антон Тиунов 41-02.jpg
Председатель ТСН «Клевер» Антон Тиунов

Это заставляет строителей внедрять «ускоренные» технологии возведения домов. Например, каркасное деревянное строительство позволяет сократить цикл от покупки земельного участка до въезда до шести месяцев, из которых два месяца займет строительство «коробки», а четыре месяца — отделочные работы. Использование дерева дает экономию на отделке, а благодаря особым пропиткам гарантирует защиту от пожаров и жуков-древоточцев. Например, дом в 100 кв. м по «каркасной технологии» обойдется в среднем 20 тысяч за квадрат.

Растущее предложение

По информации министерства строительства Новосибирской области, в 2015 году объем малоэтажного строительства составил 884,31 тыс. кв. м или 34,2% то общего объеме ввода жилья в регионе. Это 90,2% к уровню 2014 года. Население за счет собственных и заемных средств построило 683,67 тыс. кв. м (81,8% к 2014 году).

Сейчас в Новосибирской области девелоперы осваивают 131 площадку комплексного жилищного строительства общей площадью 5,6 тыс. гектаров. В том числе порядка 95 площадок — по направлению малоэтажного и индивидуального жилищного строительства общей площадью 3,9 тыс. гектаров.

Наиболее крупные проекты малоэтажного строительства в пригороде Новосибирска: коттеджные поселки «Березки-Озерный» (Мочищенском шоссе, 188 кирпичных домов, общая площадь — 25 гектаров), «Березки-Новолуговое» (с. Новолуговое, площадь участка — 174 гектара), «Бавария» (Краснообск, на 20 гектарах предполагается разместить 39 малоквартирных домов), «Пригородный простор» (предусматривает размещение 610 трехэтажных таунхаусов на 40 гектаров).

На основании аукционов, проведенных Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), застройщики получили земельные участки под строительство малоэтажного жилья в п. Мичуринский Искитимского района (228 гектаров), с. Новолуговое Новосибирского района (174,73 гектара), п. Элитный Новосибирского района (150 гектаров), р.п. Коченево Коченевского района (6,9 гектара). Жилищно-строительным кооперативам для строительства индивидуального и малоэтажного жилья Фонд «РЖС» передал участки: в п. Каинская Заимка Новосибирского района ориентировочной площадью 86,3 гектара, в п. Элитный площадью 30,4 гектара. Заканчивается строительство малоэтажных домов в р.п. Краснообск на участке 24,7 гектара.

По словам генерального директора ООО «ПромГражданСтрой» Алексея Кузнецова, «с 2012 года в Новосибирской области растет как количество, так и качество проектов в секторе малоэтажного жилого домостроения. Основная конкуренция идет в сфере создания в строящихся и проектируемых объектах максимально комфортной социальной инфраструктуры. Месторасположение объекта на спрос влияет несильно, главное соблюсти 30-минутную доступность до городской черты».

«На всех загородных направлениях, крупных трассах (Бердское шоссе, Гусинобродское шоссе, Колыванское шоссе, Ордынское шоссе, Советское шоссе, Толмачевское шоссе, Северный объезд и Мочищенское шоссе) покупатель может найти предложения на свой вкус, — делится Антон Тиунов. — Транспортная доступность играет большую роль для тех, кто планирует заменить городскую квартиру на загородный дом. Этажность зависит от индивидуальных потребностей. Наиболее популярны запросы на один или два этажа».

Качество содержания поселков во многом зависит от концепции проекта и самих жителей. В основной перечень услуг обычно входят: охрана, уборка территории, вывоз мусора и поддержание инфраструктуры поселка.

Вписаться в рынок

За последние 10 лет рынок малоэтажного жилья пережил эволюцию спроса. Современный потребитель сегодня не хочет иметь участок в 10 «соток», достаточно 6–7 «соток» (по цене 6–7 млн руб­лей). Отдельный гараж ему больше не нужен — довольно и навеса. Требования к площади дома сократились с 200 до 100–120 кв. м.

Рыночная стоимость загородного дома такой площади с тремя спальнями находится в пределах трех миллионов руб­лей, что соответствует цене «двушки» в центральной части Новосибирска. При этом стоимость жилищно-коммунальных расходов может не превышать 4 тыс. руб­лей/мес. Правда, на начальном этапе придется вложить около миллиона руб­лей в обустройство дома и земельного участка. Подобным критериям соответствуют такие проекты, как «Пригородный простор», «Кубовая» и «Березки».

 41-03.jpg

На развитие сегмента малоэтажной недвижимости влияют сразу несколько тенденций. Это снижение цен на загородном рынке на жилье эконом- и бизнес-классов; реконцепция проектов; переход от продажи наделов (земля плюс коттедж) к продажам земельных участков с коммуникациями; объединение усилий застройщиков для совместного продвижения проектов; снижение качественных характеристик предложения — площади дома, территории участка и других.

Себестоимость строительства выросла на всех объектах, реализуемых в Новосибирской области. «Величина ее роста на разных объектах отличается, но составляет не менее 10%. Это связано с увеличением затрат на инфраструктуру, ростом стоимости материалов в связи с дефолтом руб­ля, ростом затрат на повышение качества объектов для соответствия возросшим ожиданиям покупателей», — констатирует Николай Вдов.

Возврат в девяностые

«Доля введенного жилья по итогам 2016 года окажется меньше, чем в прошлом году, так как многие застройщики приостановили вывод на рынок новых проектов, — говорит Николай Вдов. — Покупатели стали избирательнее в выборе жилья. При прочих равных предпочитают объекты с хорошим качеством строительства, привлекательной архитектурой, достойным благоустройством и озеленением прилегающей территории». 

Александр Астахов прогнозирует по итогам 2016 году снижение цен на рынке недвижимости на уровне 10%. «Малоэтажка» находится даже в более сложном положении, чем многоэтажное строительство. Возможна «заморозка» ряда проектов. Однако если судить по предыдущему кризису, многие проекты смогли реализоваться полностью, несмотря на приостановки», — подчеркивает эксперт.

 «Низкие цены на нефть при высоком курсе доллара в руб­лях по паритету покупательной способности отбросили нас в конец прошлого века, — констатирует Алексей Кузнецов. — Рынок недвижимости сворачивается вслед за падающим спросом, и восстановления придется ждать долго.

Строителям ничего другого не остается, как снижать издержки, фиксировать убытки, замораживать проекты в начальной стадии и ускорять процесс завершения объектов, которые близки к завершению. Рост предложения на фоне падения спроса еще больше увеличит разрыв между ценой экспозиции и реальной сделки.

«Пригородный бум», в наступлении которого так долго уверяли нас горячие головы, закончился, едва начавшись, — уверен управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. — Ключевая тенденция современного рынка мало­этажного домостроения — дифференцирование товара. Оно происходит как реакция на рыночное перепроизводство и снижение реальных доходов потребителей. Поскольку экономический кризис не заканчивается, а нефть не «отрастает», меняются потребительские мотивации. Намечается нечто вроде возврата в девяностые — на потребление по стандартам даже двухлетней давности у людей просто не хватает денег.

В этой ситуации возможны только две девелоперских стратегии с потенциалом выигрыша, считает Дьячков: увеличивать скорость строительства (и производительность труда) и дифференцировать товар: «Не удивлюсь, если мы увидим в ближайшие год–два абсолютно новые типоразмеры пригородных квартир и новые схемы кредитования покупателей».

Что касается минимизации рисков покупателей загородной недвижимости, Антон Тиунов рекомендует присмотреться к девелоперу проекта: его подходу, опыту реализации проектов, кругозору, креативности, отношению к покупателю. Не стоит сбрасывать со счетов и личное участие в проекте — куда и как поплывет корабль,  зависит прежде всего от капитана.

У партнеров

    Реклама