Приобрести месячную подписку всего за 290 рублей

Три пути малоэтажки

2010

У городов юга России есть все шансы лет через десять обрасти десятками коттеджных малоэтажных посёлков и даже малыми городами. Главный вопрос — останется ли малоэтажное строительство в ближайшей перспективе элитным предложением или пойдёт в массы?

Малоэтажная застройка — это молодой, но мощный тренд жилищного девелопмента. Эта сфера переживает сегодня определённые болезни роста, отягощённые кризисом, сталкивается с некоторыми законодательными, финансовыми, управленческими проблемами, иногда вступает в противоречия с потребительскими ожиданиями. Поиску ответов на наболевшие вопросы был посвящён круглый стол «Перспективы сектора малоэтажного жилья на рынке недвижимости юга России», который проведён в Краснодаре журналом «Эксперт ЮГ» и группой «Европа-Инвест», осуществляющей в городе масштабный инновационный проект комплексного коттеджного строительства — посёлок «Немецкая деревня».

Зафиксировали тренд

В основе интереса к малоэтажке лежит, прежде всего, стремление потребителей к новому, более высокому качеству жизни. Именно эта идея, по словам гендиректора группы компаний «Европа-Инвест» Эдуарда Богосова, легла в основу концепции проекта «Немецкая деревня “Екатерина Великая”».

«Малоэтажное строительство — это мощный формирующийся тренд: люди хотят уйти из бетонных джунглей и хотят быть ближе к земле и к экологии, — рассказывает г-н Богосов. — Кроме стен и крыш — это ещё и определённый дух и стиль жизни. Сегодня к этому прибавляются повышенные требования к комфорту и безопасности индивидуального жилья. Это стиль жизни двадцать первого века, который требует применения инновационных решений и технологий. Сегодня тренд, который мы увидели несколько лет назад, набирает обороты».

На площади в 165 гектаров в 15 минутах езды от центра Краснодара «Европа-Инвест» планирует построить 1,250 млн кв. м жилья, рассчитанного на 25 тысяч человек к 2012 году. Первые 107 коттеджей уже сданы в эксплуатацию, а половина из них уже обрела своих хозяев. Генеральным партнёром проекта является Сбербанк России.

«Спрос на качественные малоэтажные проекты присутствует, — говорит управляющий партнёр компании PENNY LANE SOUTH Владимир Трибрат. — Взгляд на недвижимость на Юге интуитивно совпадает с тем, что происходит в Европе, в частности — в Средиземноморье. А там этот сегмент уже многие годы пользуется стабильным спросом и развивается поступательно. Безусловно, тренд в ЮФО только зарождается и будет любопытно посмотреть, по какому пути пойдёт здесь развитие».

«Хотя с 2006 года многие девелоперы рассматривали для себя возможности осуществления малоэтажных проектов, почти все они остались на бумаге, — отмечает директор консалтингового агентства в сфере недвижимости MACON Realty Group Илья Володько. — В то же время мы вошли в кризис с достаточно большим количеством многоэтажного строительства. Малоэтажное же представлено всего 25–30 посёлками на весь юг России. В ближайшей перспективе рынок малоэтажного строительства будет представлять собой именно такие разовые эксклюзивные дорогие проекты. Способны ли они создать экономические предпосылки для дальнейшего массового малоэтажного строительства — это вопрос».

В ближайшей перспективе рынок малоэтажного строительства будет представлять собой эксклюзивные дорогие проекты

Малоэтажка на распутье

По словам Владимира Трибрата, пути развития малоэтажки определяют три фактора: девелопмент, покупатели и государство. Малоэтажная застройка может развиваться в зависимости от сочетания этих факторов по направлению коттеджных посёлков элит- и бизнес-класса в черте крупных городов, массового коттеджного строительства в эконом-сегменте за чертой города в пределах 20–30 км и курортной малоэтажной застройки, характерной почти исключительно для юга России. Для первого формата характерно расположение в 15–20 минутах транспортной доступности от делового и культурного центра. Здесь есть свои ограничения, диктующие высокую цену. Этот сегмент предполагает закрытую развитую инфраструктуру и постоянную связь с городской жизнью и инфраструктурой. Всё это по умолчанию предполагает больший по площади и по цене земельный участок и бо́льшие инвестиции. И поэтому такой формат сможет развиваться в сегменте бизнес-класса и выше. И развивать его, уверен Владимир Трибрат, могут и будут девелоперы, что доказывает и пример «Немецкой деревни».

Второй формат — экономичное одно-двухэтажное жильё за чертой города — даже притом что дефицит земли на Юге ощущается в значительно меньшей степени, чем в других регионах, массово трудно осуществим. По убеждению участников круглого стола, массовый сценарий возможен при условии, что за счёт государства будут обеспечены коммуникации, льготные цены или безвозмездное выделение земельных участков, и самое главное — льготное ипотечное кредитование. Владимир Трибрат прогнозирует: «Если власти продолжат заявленную политику поддержки малоэтажного строительства, то через два-три года на расстоянии 20–30 км от крупных городов по всем основным магистралям могут начать появляться десятки коттеджных посёлков и даже небольшие города. Это будет обосновано и с точки зрения существующего спроса, и с точки зрения экономической целесообразности для девелоперов».

Третий формат характерен именно для юга России в силу климатических и природных условий — это малоэтажная застройка в курортных зонах. К сожалению, большая часть земельных участков, пригодных для такого строительства в городах Сочи, Анапа, Геленджик (в меньшей степени — на побережье Азовского моря), уже использована — в основном под многоэтажную застройку. Доля малоэтажного строительства всей курортной недвижимости Краснодарского края не превышает 3%. «Но путь есть, — уверен Владимир Трибрат. — Это не первая и даже не вторая курортные линии, а окраины и пригороды, в которых создаются небольшие посёлки с самодостаточной курортной инфраструктурой. Концепция развития европейских курортов показала, что спрос на такие проекты существует, более того восприятие малоэтажного и тем более индивидуального дома людьми, которые приобретают второе жильё или жильё у моря, гораздо более позитивное, нежели квартира в многоэтажном доме, пусть и с видом на море. Поэтому я уверен, что уже после кризиса мы увидим ряд проектов в этом формате разных масштабов».

«Коттеджи на курортах пока на последнем месте в ряде наших интересов, — говорит г-н Богосов. — Во-пер­вых, инфраструктура недостаточна. Во-вто­­рых, доступность курортов и в ценовом смысле, и в смысле обеспеченности аэропортами, достаточным количеством рейсов не позволяют иногородним покупателям часто приезжать сюда, чтобы покупать жильё в таких посёлках в постоянную собственность».

Спрос как тормоз

Среди тормозящих факторов спикеры отмечали противоречие, в которое вступают сегодняшние технологии и форматы малоэтажного строительства и существующий спрос. Руководитель загородного и коттеджного строительства риэлтерской компании «Присли Инвест» Андрей Баландин, обращаясь к тому же европейскому опыту, отмечает его существенное отличие от российского пути: «В Европе и в Америке вначале было массовое строительство, которое сформировало среду. Позднее из этой среды выделился круг потребителей, стремящихся к более комфортному и более дорогому индивидуальному жилью. В России же генезис этой тенденции прямо противоположный. У нас в силу особенностей экономического развития и формирования бизнес-элиты изначально выделилась группа людей, могущих себе позволить дорогое индивидуальное жильё, но большинство из них это желание уже осуществило. Теперь целевой потребитель — относительно новое поколение со своими ожиданиями. И тут мы сталкиваемся с необходимостью правильно выстраивать и чётко позиционировать продвижение и систему продаж продукта, чего очень многим сегодня не хватает».

Директор АН «Гудвилл» Игорь Марченко отмечает, что среда потребителей индивидуальных частных домовладений на Юге сформировалась исторически: доля частных домовладений и индивидуального строительства здесь существенно выше, чем в других регионах России. Но и новый спрос, безусловно, присутствует. «Это менталитет южан — они просто физически ощущают необходимость проживать в частных домах», — считает Игорь Марченко, но при этом отмечает, что пока осуществляемые проекты удовлетворяют лишь узкую, наиболее богатую, часть аудитории. Так, в «Немецкой деревне» стоимость дома начинается от 20 миллионов, тогда как наибольшим спросом пользуются домовладения стоимостью 7–8 млн рублей.

«Массовое жильё, которое рассчитано на средний и ниже достаток, не менее, а, может, и более выгодно — за счёт массовости реализации, — уверен Игорь Марченко. — Приведу пример из истории. В США в 1949 году было начато строительство небольших коттеджей площадью 79 кв. м по быстровозводимой технологии — по 18 домов в день строили. Себестоимость их была 7000 долларов, продавали по 8900. Народ ночевал под офисом продаж, занимая очередь. Посёлок был распродан в рекордно короткие сроки и принёс государству и компании-застройщику весьма ощутимую прибыль».

Комментируя свой проект «Немецкая деревня», коммерческий директор ГК «Европа-Инвест» Алексей Трушин рассказывает: «Изначально планировался почти чистый элитный посёлок — площади домов от 500 кв. м, соответствующая инфраструктура и величина земельных участков. Но прошла реконцепция в соответствии с пожеланиями наших потенциальных покупателей. Одно из решений, удешевляющих жильё в посёлке, — это многоквартирные дома, где стоимость квартир сопоставима со стоимостью аналогичного по площади жилья в городе, но при этом есть значительные преимущества. Есть промежуточное решение — дома на два хозяина. В Европе сегодня тоже наблюдается тенденция создания мультиформатных коттеджных посёлков, с объектами в разных ценовых сегментах. Но эконом-класса в нашем посёлке быть не может, потому что очень высока инфраструктурная составляющая — как инженерная, так и социальная, требующая значительных инвестиций».

На замечания коллег о том, что мультиформатный посёлок может скорее отпугнуть наиболее состоятельную часть аудитории, Алексей Трушин ответил, что в «Немецкой деревне» тщательно продумано территориальное зонирование, что позволяет не наносить ущерб интересам разных групп потребителей. 

«Чтобы это малоэтажное жильё стало массовым, оно должно укладываться в бюджетный вариант двухкомнатной квартиры в городе, — рассуждает Владимир Трибрат. — Достичь этого с учётом подведения коммуникаций и инфраструктуры можно только при использовании современных технологий быстровозводимого жилья. К сожалению, все исследования, социологические опросы, а также опыт реализации таких проектов пока показывают неоднозначное восприятие: в массовом порядке покупать дома каркасно-древесные или панельно-модульные в России пока не готовы. Это серьёзное препятствие. Но это тот формат, который будет осуществлён в том или ином объёме на Юге в ближайшие десять лет».

«Пока сломить менталитет потребителя не удаётся ни компаниям, поставляющим технологии, ни ком­па­ниям-застройщикам и инвесторам, — добавляет Эдуард Богосов. — Но я как строитель вижу, что себестоимость домов, возводимых по современным быстрым технологиям, становится всё ниже и ниже, а качество — всё выше и выше. И в ближайшей перспективе интересы покупателей, застройщиков и технологов встретятся».                        

«Эксперт Юг» №4-5 (93)



    Реклама



    Реклама