Индивидуальный многоквартирный затык

Наталья Яценко

Кто должен подстраиваться — закон под рынок или рынок под закон? Эту дилемму актуализировал скандал вокруг относительно нового сегмента в жилищном строительстве — многоквартирных коттеджей в черте города. Пока ясно одно: добросовестная часть игроков готова на диалог с властью

Индивидуальный многоквартирный затык Бизнес и власть,Недвижимость

На официальном сайте администрации Ростовской области в мае был обнародован «Перечень объектов, строящихся под видом индивидуальных жилых домов на территории г. Ростова-на-Дону с нарушением градостроительного законодательства по состоянию на 21.05.2010 г.» В списке 93 объекта, в том числе 86 многоквартирных малоэтажных коттеджей, которые активно строятся в Ростове-на-Дону в последние полтора-два года. Самое распространённое нарушение — превышение заявленной и разрешённой для индивидуальных домов этажности (не выше трёх этажей) и наличие признаков многоквартирности домов — индивидуальный дом подразумевает одного владельца. Список «плохих» домов включает и совсем уж вопиющие нарушения, например, когда вместо заявленного и разрешённого пункта приёмки стеклотары строится четырёхэтажный жилой дом, но таких единицы.

К большинству из нарушителей применены «меры административного воздействия по факту самовольного строительства», однако более 20 объектов рекомендованы к сносу. Увы, почти ни в одной публикации на эту горячую тему не представлены мнения самих застройщиков. Корреспондент «Эксперта ЮГ» встретился с руководителями нескольких известных компаний-застройщиков в этом сегменте. К сожалению, большинство из них отказались публиковать свои имена: ситуация слишком накалена, чтобы привлекать излишнее внимание к своим персонам, объектам и компаниям. С другой стороны, говорят они, некоторая обезличенность лишь подчеркнёт, что проблема касается не только их лично, но и всего сегмента.

Нарушители поневоле

Суть проблемы в том, что с 2006 года в разных городах России стали как грибы после дождя появляться малые строительные компании, действующие по одной и той же схеме. Застройщик приобретает в собственность земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), разрабатывает проект и начинает продавать доли в будущем домовладении. Затем возводит здесь 2–3-этажный жилой дом на несколько небольших квартир, нередко дополняя три полноценных этажа мансардой и полуподвалом, и по окончании строительства получает техпаспорт на объект ИЖС. После этого застройщик в упрощённом порядке регистрирует право собственности на основании законодательства об ИЖС и дачной амнистии. Позднее в судебном порядке доли жильцов могут быть разделены на отдельные квартиры, но только в том случае, если земельный участок находится в так называемой зоне Ж2 градостроительного плана, то есть предназначен для мало- и среднеэтажного жилищного строительства. Если же участок находится в зоне Ж1, с целевым назначением для ИЖС, жильцы так и остаются дольщиками в общем домовладении, то есть по сути — совладельцами трёхэтажной коммуналки со всеми вытекающими отсюда правовыми и коммунальными последствиями, самым безобидным из которых является невозможность распоряжаться собственной жилплощадью без согласия на то всех без исключения дольщиков.

Вот эта подмена статуса ИЖС на многоквартирный и возмущает власти больше всего. Они считают, что тем самым ущемляются права граждан — покупателей и соседей по частному сектору. Нетрудно догадаться, что чиновников беспокоит и финансовый вопрос, хотя прямо они об этом не говорят: значительная часть различных сборов за разрешения, согласования, утверждения и процедуры приёмки таких домов не попадает в бюджет, ибо ИЖС все эти этапы проходит по упрощённой и практически бесплатной схеме.

Безусловно, для развития этого процесса есть масса предпосылок рыночного и правового характера.

Экономика вопроса — проще некуда. В городской черте Ростова-на-Дону 6–10 соток стоят в среднем от полумиллиона до 5–6 миллионов рублей в зависимости от местоположения. Чтобы окупить землю, проще построить и продать много дешёвых и очень востребованных рынком квартир в многоквартирных домах, чем один дорогой коттедж. Особенно — рядом с транспортной магистралью и всеми городскими инфраструктурными прелестями. Особенно — в кризис.

Фото: Андрей Бойко

Почему застройщики действуют по столь запутанным схемам, вместо того чтобы добиться законного перевода участка в другой — многоквартирный — статус, рассказывает один из наших собеседников, руководитель компании-застройщика, построившего и строящего около десяти подобных объектов: «Самое главное наше преимущество — низкая цена. Она складывается из достаточно невысокой себестоимости строительства, хотя часто сам участок в пересчёте на квадратные метры жилья остаётся достаточно дорогим. Экономия идёт на том, что здесь не нужны громоздкие коммуникации, лифты, инженерное оборудование и прочее. Мы не переоформляем назначение участка по одной причине: это долгая, громоздкая, дорогая и не везде в городе доступная процедура. К тому же в случае ИЖС мы не проходим госэкспертизу, не заказываем техусловия, не должны предусматривать детские площадки, стоянки, что существенно ускоряет и удешевляет проект. Официально при строительстве многоквартирного дома от момента приобретения участка до начала строительства на согласование всей документации уходит порядка двух—двух с половиной лет. В нашем случае застройщик, находясь на грани законов, но не нарушая их, собирает необходимый пакет документов за пару месяцев. Ещё одна причина: у нас не существует нормативной базы для малоэтажного строительства. Мы сегодня находимся в прокрустовом ложе, где с одной стороны — техрегламенты и нормативы для многоэтажного строительства, применение которых для малоэтажек абсурдно и серьёзно удорожает строительство, а с другой — облегчённый вариант индивидуального домостроения. Ни тот, ни другой варианты не отвечают ни специфике и задачам малоэтажного строительства, ни интересам конечного потребителя. Но ИЖС — самый быстрый и дешёвый вариант».

Юристы указывают, что в принципе застройщики пользуются пробелами в законодательстве. В жилищном праве нет однозначного и исчерпывающего определения индивидуального жилого дома. Есть только два бесспорных признака ИЖС: оно должно быть не выше трёх этажей и занимать не более 70% площади земельного участка. Тезис о том, что индивидуальный дом должен принадлежать одной семье, многим юристам кажется спорным. Ростовский юрист Кирилл Берников, специалист по гражданскому праву, предлагает подойти к вопросу с другой стороны. Он утверждает, что легального законного определения, что такое многоквартирный дом также не существует. В Жилищном кодексе просто вводится этот термин и разъясняются права жильцов и правила пользования общими площадями и управления домом. И есть определение квартиры: это жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат и бытовых помещений, имеющее отдельный выход на места общего пользования или на участок. Отсюда вытекает, что многоквартирный дом начинается уже от двух таких помещений. Если взглянуть на практику и реалии, то под данное определение подпадает огромное количество частных домостроений, разделённых хотя бы на две семьи. По идее, каждая из них имеет право отделить свою долю и создать свой вход, если это возможно физически и не препятствует другим дольщикам пользоваться местами общего пользования. А впоследствии или одновременно с физическим разделением долей — в судебном порядке добиваться статуса отдельных квартир. Изначальный умысел такого ведения строительства законом никак не наказуем, равно как не регламентируются сроки, когда объект ИЖС может быть разделён на отдельные доли и квартиры. Всем этим и пользуются застройщики. «Выход юридически неудачный, изначально незащищённый, но не противоречащий законам», — резюмирует юрист.

Собеседники-застройщики добавляют: «Чтобы избежать проблем, главное, — не нарушать предельные параметры строительства: отступ от межей, этажность, правила инсоляции, предельную высоту в коньке, стараться для своих коттеджей прокладывать собственные коммуникации — пусть и без разработки технических условий, которые для ИЖС не требуются. Если так действовать, то почти всех угрожающих покупателю и застройщику проблем можно избежать».

На вопрос, откуда же тогда возникают проблемы с Госстройнадзором при проверках, коттеджники рассказали много любопытного.

Ломать — не строить

По единодушному мнению наших собеседников, кампания против многоквартирных коттеджей возникла не на голом месте. Они уверены, что за этим стоят прежде всего интересы крупных многоэтажных застройщиков, которые в кризис не могли продать квартиры в своих домах и продолжить строительство, в то время как у появившихся мелких, но многочисленных конкурентов жильё улетало как горячие пирожки. Впрочем, собеседники «Эксперта ЮГ» с сожалением признают, что в Ростове к движению коттеджников, пользуясь востребованностью продукта, присоединилось немало предпринимателей-однодневок, а то и вовсе мошенников. «С ними, безусловно, надо бороться, — говорит один из застройщиков. — Мы сами в этом заинтересованы, потому что они дискредитируют саму идею и весь рынок. Но бороться разборчиво, а не кампанейщину разводить, когда под общую гребёнку попадают и те, кто от своих обязательств не отказывается и ни от кого не прячется. К тому же власти прекрасно знают вплоть до имён и фамилий всех игроков, которые давно работают в этом сегменте. Знают нас и солидные риэлторы, которые никогда не связываются с продажами в сомнительных домах».

Фото: Андрей Бойко

Изабелла Гарбуз, ведущий специалист «Южного агентства недвижимости», подтверждает: «Мы давно существующая на рынке компания, и очень скрупулёзно относимся к чистоте и законности объектов, которые продаём, — в том числе и к коттеджам. Мы знаем все их подводные камни и предупреждаем об этом клиентов. Знаем наперечёт всех надёжных и качественных застройщиков, но всегда тщательно проверяем наличие у них необходимой документации, параметры объектов, всегда обращаем внимание на то, как будут решаться вопросы с подключением к коммуникациям и вопросы собственности на покупаемое жильё. Есть покупатели, которые сознательно идут на приобретение доли. Для многих это всё-таки лучше, чем комната в коммуналке, проживание в ветхом жилье без удобств. И, откровенно говоря, дешевле на рынке ничего нет — это чаще всего и становится решающим фактором. Продажи такого жилья не упали даже сейчас, когда вокруг них разгорается скандал. Кстати, есть в Ростове и примеры изначально “правильного” такого строительства — с переопределением назначения участка, со строительством изначально многоквартирного дома, но порядок цен там совершенно иной. Например, в псевдоИЖС стоимость доли в 35–40 кв. м всегда укладывается в миллион рублей, а в многоквартирнике цена равноценной по площади однокомнатной квартиры приближается уже к двум миллионам».

Самая главная опасность развёрнутой кампании, по мнению собеседников «Эксперта ЮГ», в том, что могут пострадать люди, уже купившие жильё в таких коттеджах. «Несколько коттеджей снесут, и чем малый застройщик может расплатиться с пострадавшими? — спрашивает один из собеседников. — Ведь деньги — вот они — в построенном доме, прибыль чаще всего вложена уже в следующее строительство, он эти деньги не прикарманил и не сбежал. Но у него нет ни активов, ни собственных запасов. Будем ждать прецедентов, как с обманутыми дольщиками?»

Кирилл Берников добавляет: «У нас для органов власти вообще характерно решать все вопросы через годы после того, как они возникнут. Люди строят такие дома с 2006 года, а власти этим озаботились только сейчас. У власти есть полномочия и обязанности не только выдавать разрешения или запреты, но и следить за исполнением законности. Не тогда, когда процесс явно запущен».

Вторая, не меньшая, чем трения с надзорными органами, проблема, по словам застройщиков, возникает у них с соседями. По словам строителей, основные претензии соседей предсказуемы и типичны. Общие коммуникации — раз. Избежать конфликта можно, создавая собственную автономную или отдельную инженерную инфраструктуру, подключаемую к магистральным линиям. Заслоняют солнце или окна выходят к ним во двор — два. Но разве не было волны возмущений и судов, когда в девяностые рядом с маленькими домами начали вырастать грандиозные трёх-, а то и четырёхэтажные виллы разбогатевших соседей? Однако есть закон, достаточно чётко прописывающий предельные нормы индивидуального строительства, и любой суд, если не нарушены эти нормы, отклонит иски недовольных соседей.

Застройщики утверждают, что можно миром решать очень многие вопросы, в том числе выплачивая соседям компенсации за причинённые неудобства, предлагая меры по благоустройству улиц, прокладке телекоммуникаций, перекладыванию каких-то кабелей, замене столбов и т. д. «Однако в последнее время мы всё чаще на новых участках сталкиваемся с настоящим соседским экстремизмом и вымогательством, — говорит один из собеседников, — и, к сожалению, даже после того, как мы выполняем свою часть договорённостей с соседями, совершенно не исключена ситуация, когда они продолжают нас шантажировать. У нас нет прямых доказательств, но на наш взгляд, это в большинстве своём спланированные и организованные акции, на которых кто-то неплохо греет руки. Вдохновляемые двумя-тремя “вождями” соседние бабушки и маргинальные слои населения устраивают нам всевозможную “активность”, сводящуюся в итоге к требованию очередных отступных. К сожалению, наш неустойчивый правовой статус не позволяет в полной мере рассчитывать на защиту государства».

Готовы к диалогу

Застройщики, надо отдать им должное, не только жалуются, но и предлагают выход из создавшейся ситуации. Предложения сообщества малоэтажных застройщиков следующие.

Во-первых, они готовы к тому, чтобы им выставили строгие, но адекватные и соразмерные масштабу возводимого жилья требования к строительству, готовы проходить какую-то упрощённую экспертизу. Со своей стороны, они готовы предложить помощь в разработке нормативов. Второе — они согласны участвовать в городских программах, выделяя из своих площадей квартиры для социальных нужд. А участвовать в различных государственных жилищных программах даже жаждут, обещая укладываться в ценовой ценз, предусмотренный Минрегионразвития, и в требования по площадям. И последнее: они готовы создать и вступить в специализированные СРО для малых компаний с ограничением сфер деятельности, в которых они могут работать. Этот вопрос поднимал на федеральном уровне и Ефим Басин, президент Национального объединения саморегулируемых организаций в области строительства, но пока он остаётся без ответа.

«В принципе рано или поздно этот вид строительства придёт в города, — говорит один из собеседников. — Отказываться от него глупо. Прийти в зону Ж1 и просто там всё снести и построить многоэтажный спальник невозможно на сегодняшний день по очень многим причинам. Нужен какой-то промежуточный вариант, позволяющий постепенно интенсифицировать освоение городских территорий. Мы видим в Европе, в исторической части городов, целые улицы, застроенные таунхаусами. А ведь, по сути, многие наши малоэтажные коттеджи и есть эти самые таунхаусы, которые на этапе планирования и строительства “прикидываются” индивидуальными домами. Наше предложение — это градостроительно грамотный, очень щадящий по затратам и в отношении прав людей вариант. Никогда крупные компании одиночными точечными проектами заниматься не будут — для них это не рентабельно. Если они и пойдут в малоэтажку, то только в больших комплексных посёлках на территориях, которые сегодня планируются за городом. И эту роль переходного момента выполняют сегодня застройщики малоэтажных коттеджей — больше некому».

Статьи на тему: «Бизнес и власть»