«Формула роста для Ростова — всё-таки периферия»

Русский бизнес
Москва, 27.05.2013
«Эксперт Юг» №20-21 (260)
Генеральный директор Азово-Донской девелоперской компании Константин Швалёв считает, что строительство всех типов жилья в Ростове-на-Дону связано с перспективой развития городских окраин. Центра строители боятся

Азово-Донская девелоперская компания (АДДК) в последнее время вышла на первый план в группе «Азово-Донское пароходство», исторически специализирующейся на транспортировке грузов — это один из главных игроков на Юге в соответствующей сфере. Однако около десяти лет назад компания стала работать над диверсификацией. Сначала появилось направление по добыче щебня на двух собственных карьерах. А прямо перед кризисом возник первый девелоперский проект. Это мало кого удивило — в регионе достаточно непрофильных инвесторов, которые хотят как-то использовать так или иначе доставшуюся им землю. Но кризис таких горе-девелоперов перепугал, а у АДДК сегодня уже есть несколько крупных проектов в Ростове и Краснодаре, а также заявлены новые. И это не социальное жильё: Константин Швалёв считает себя идеологом загородной жизни — интерес к ней всё больше пробуждают запущенные проблемы центральной части города. А за городом, считает наш собеседник, есть возможность играть на лучшем качестве жизни, которое оказывается доступно по цене скромной квартиры в центре. Это всё работает, правда, при одном условии — если компания сможет убедить своих клиентов в том, что она не бросит их в чистом поле.

— Уже несколько лет на рынке девелопмента наблюдается некое затишье, в какой-то момент в этой сфере перестали заявляться новые проекты. Сейчас, кажется, можно говорить о новой активизации. Почему девелопмент в вашей группе компаний, для которой основное бизнес-направление — водные перевозки, в какой-то момент был признан приоритетным?

— Для нашей компании девелопмент всегда был приоритетным направлением. Пароходство и раньше строило жильё, только в 70–80-е годы — для работников компании, речников и моряков, а сейчас — для открытого рынка. Целый район города — Александровка — был когда-то построен пароходством. Девелопментом мы занимались и до кризиса. Началось всё с того, что у компании оставались свободные невостребованные территории в центре Краснодара, принадлежавшие Кубанскому пароходству и судоремонтному заводу. Было принято решение отдать этот участок под развитие девелопмента. Осваивая новое направление, мы получили и возможность диверсифицировать групповые риски: если вдруг мировой трейдинг и падает, то недвижимость всё равно растёт.

Тактика на недоверчивом рынке

— Вы начинали свою работу с неклассического девелопмента, продавая непосредственно земельные участки — почему?

— Я бы назвал это девелопментом неполного цикла. Это был наш первый опыт в Ростове. На рынок компания выходила в преддверии кризисных 2008–2009 годов, тогда загородная недвижимость в Ростове находилась на начальном этапе своего формирования. Чтобы снизить риски, было принято решение выйти на бесподрядную реализацию участков под застройку в Старочеркасской. Опыт оказался положительным.

— Много удалось продать объектов подобным образом?

— Всю первую очередь «Старочеркасской Ривьеры». Но сегодня мы изменили концепцию: реализуем полный строительный цикл, так как это гарантирует посёлку сдачу объектов в обозримые сроки. Даже если не удастся продать все дома, все объекты будут сделаны «под ключ». Готовый посёлок со всеми коммуникациями и дорогами, с определённой средой — это для Ростова продукт нового уровня, выйти на который было довольно сложно. Если Москва — номер один в мире по загородному строительству жилья, то Ростов ещё долго будет находиться в догоняющей стадии. Нам пришлось расти вместе с этим рынком. В 2008–2009 годах к загородному жилью местный клиент относился очень настороженно. Яркий пример — скандал, связанный с коммуникациями и со сменой собственника на первой очереди в посёлке «Солнечный».

— И как вы работали с этим недоверием? Какие давали гарантии?

— Во-первых, добавили в договоре пункт о том, что компания обязуется обеспечить площадку всеми коммуникациями в указанный срок. Во-вторых, продавая первую очередь, мы наглядно иллюстрировали наши намерения, что поднимало ценность предложения. Сегодня первая очередь реализована полностью, и пусть этот проект получился разноплановым с точки зрения архитектуры, но всё же это городок, в котором есть все признаки благоустройства: дорога, освещение, охрана, собственная набережная.

— А как вы стимулировали строительство в посёлке? Дело ведь могло сильно затянуться.

— В основном мы контролировали дороги и вопросы благоустройства. Но и с помощью этих инструментов можно управлять строительством. Например, на следующий год мы планируем сделать все «чистовые» дороги в районе строящейся очереди, после чего за въезд строительной техники нового резидента будет браться дополнительная плата. И таким механизмом мы побуждаем клиента или продать быстрее свой участок, или в обозримые сроки построить дом. Так что сегодня у нас осталось только три из 55 контрактов, судьба которых пока не определена. На мой взгляд, это хороший показатель.

— Кризис как-то изменил ваши представления о том, в каком сегменте надо работать?

— Нет, мы решили не менять курс. Вообще, несмотря на то, что рынок недвижимости чётко сегментирован, в Ростове он пока ещё довольно хаотичен. Поэтому мы его сегментируем для себя. Нынешний проект «Старочеркасская Ривьера» работает в бизнес‑ и премиум-классах. Проект загородного посёлка «Щепкин» скорее имеет переходный класс «бизнес-комфорт» — это более массовый продукт. И по объёму наших продаж «Щепкин» занимает 63 процента, а «Ривьера» — 37.

— Удивительно, что компания работает преимущественно в верхнем ценовом сегменте и не меняет свой стратегический курс с докризисных времен, учитывая тот факт, что в Ростове есть объекты, которые не распроданы с 2009 года. Как удаётся обойти риски, обычно возникающие в сфере работы с дорогим жильём?

— В работе с элитными проектами обязателен индивидуальный подход: это продажа не только материальных составляющих, но и определённых ценностей. Жизнь за городом — это некий life style. Та же «Старочеркасская Ривьера», будучи загородным элитным посёлком, является системным и стабильным проектом. Здесь нет никаких всплесков по продажам, например, чтобы кто-то десятками скупал объекты, а потом реализовал их на «стовторичном» рынке. Люди, которые приобретают эти объекты, понимают, что в первую очередь это инвестиции в качество жизни и бюджетные изменения. Помимо тишины, безопасности и экологичности, такие проекты предполагают ещё и некую социальную однородность, социальную причастность. Мы в буквальном смысле слова дружим со своим резидентом и знаем, как зовут его любимую собачку.

— Метод фейс-контроля для этой однородности применялся, или люди стали членами сообщества по факту приобретения жилья?

— Скорее, этот контроль осуществляет ценовая политика. Изначально без подряда сотка у нас шла примерно за 500 тысяч рублей, во второй текущей очереди — от 700 тысяч до одного миллиона рублей. Надо сказать, что в результате этот проект стал резонансным. С его появлением очень много застройщиков решили сделать что-то подобное. Однако мало кто был готов вкладывать, а с точки зрения бюджета фирмы подобный проект требует значительных средств. Одна только дорога выходила примерно в 50 тысяч рублей на сотку. Вести ответственный девелопмент — дорого и не всегда выгодно на первом этапе. Люди в Ростове хотят сто процентов доходности и быстрой окупаемости средств. Решаясь сделать что-то подобное, некоторые застройщики начали предлагать 80 тысяч рублей за сотку. Но вы же понимаете нереальность подобной цифры. К сожалению, сегодня в Ростове таких проектов 90 процентов.

Ассортимент сегментов

С приходом кризиса пальму первенства в жилищном строительстве получила малоэтажка, так как именно этот тип застройки предполагает существенное снижение цены за квадратный метр. Вы решили не включаться в этот тренд?

— Проект «Щепкин» вполне соответствует этой тенденции. Более того, там жилой дом типа «стройвариант» на земельном участке в шесть соток стоит меньше, чем стройвариант в любой городской квартире. Но мы начали осваивать и городское строительство. В Краснодаре сегодня возводится жилой комплекс «Адмирал», который состоит из пяти многоэтажных домов общей площадью 150 тысяч квадратных метров. Три дома из этого проекта реализованы. Если пытаться определить класс, то на региональном уровне это «премиум». Это тоже некий стандартный продукт, и цена там, если округлять, составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр. Надо отметить, что рынок жилья в Краснодаре сегодня насыщен предложением и существует в режиме жёсткой конкуренции. Стоимость 60 тысяч рублей за квадратный метр, на наш взгляд, отвечает ключевому требованию: обеспечивает стабильность спроса и создаёт баланс цены и качества. Но если реализовывать такой проект в Ростове, то цена поднялась бы до 100 тысяч рублей за квадратный метр.

«Не могу сказать, что нас что-то сдерживает. Сдерживаем себя мы сами. Прежде чем заявлять проект и продавать его, он разрабатывается нами на самом высоком уровне, и только после внутренних экспертиз выходит на рынок» 026_expertjug21.jpg
«Не могу сказать, что нас что-то сдерживает. Сдерживаем себя мы сами. Прежде чем заявлять проект и продавать его, он разрабатывается нами на самом высоком уровне, и только после внутренних экспертиз выходит на рынок»

— Почему тогда вы не решаетесь выходить на ростовский рынок многоэтажного жилья?

— У нас есть рабочий проект «Шолохово» — многоэтажный дом класса «бизнес-комфорт» на 60 тысяч квадратных метров, который будет располагаться напротив аэропорта. Строительство начнётся уже в нынешнем году, сейчас к этой площадке подведены коммуникации и дорога. Опыт Краснодара дал результаты — мы вывели свои стандарты для реализации подобных проектов. Например, определили две составляющие успеха: местоположение и архитектурное решение. И сегодня мы пользуемся этими инструментами, приступая к реализации проекта «Шолохово», где применяется комплекс новой городской архитектуры. Задача была не столько получить креативное решение внешней формы объекта — мы решили добавить объекту такие характеристики, как интегрированность системы инсталляций и видов. В Краснодаре такие параметры значительно повышали продажи.

— Разве изысканная архитектура не обрекает застройщика на работу в высоком ценовом сегменте?

— Думаю, наоборот: наш подход демонстрирует, что дизайн не должен быть дорогим, его первостепенная задача — комфорт. Необычный фасад добавляет интерес со стороны покупателя и даёт ему некоторые дополнительные возможности получить хороший вид из окна, в остальном — это обычная стандартная квартира.

Будущее — за городом

Чем обусловлена география ростовского проекта? Всё-таки далековато от центра.

— В Ростове комплексное строительство в центре — особая проблема. Все боятся центра, не очень активно идёт процесс переселения жильцов из ветхих домов. Застройщику решить эту проблему самостоятельно почти невозможно: выкупать такие площади чересчур накладно, себестоимость нового жилья повысится до заоблачных цифр. Плюс вопрос с расселением жильцов из таких лачуг, где прописано больше сотни человек, обычно затягивается на несколько лет. Поэтому на ближайшие годы основная формула роста для Ростова — это всё-таки периферия.

— Таким образом и реализуется идея Большого Ростова?

— Ну, периферия для этого города — тоже понятие относительное. Время пути от того же Щепкина до центра при отсутствии пробок — 25 минут. На тех же центральных улицах города можно стоять в пробке часами, да ещё вечная проблема с парковкой. Мы видим будущее за городом. Сегодня фактически бо́льшая часть Ростова — это малоэтажка, здесь менталитет другой — люди привыкли жить в собственном домо­владении. Соотношение малоэтажного и многоэтажного жилья по Ростовской области составляет 70 к 30.

— Это достаточно необычные выводы. Часто бытует мнение, что люди ещё не привыкли к малоэтажке как к некоему продукту, и важно продать сначала саму идею малоэтажного жилья.

— В Ростове, в отличие от столицы, и частный сектор, и малоэтажные дома, и многоэтажки соседствуют друг с другом. Если взять наш старый центр — всё это малоэтажная застройка. Другой вопрос — качество жизни в своём доме в городе и за городом. Представьте, что городской пикник или вечеринка у бассейна выставлены на обозрение сотням соседей из высоток. Ростовчане привыкли и хотят жить в своём доме, но с определённым комфортом, который сегодня можно реализовать именно за городом.

— Что-нибудь сдерживает масштабы заявленных проектов? Многие говорят, что могли бы строить в два раза больше, если бы все процедуры прохождения экспертизы укладывались в более реальные сроки.

— На сегодняшний момент не могу сказать, что нас что-то сдерживает. Сдерживаем себя мы сами. Прежде чем заявлять проект покупателю и продавать его, он разрабатывается нами на самом высоком уровне, и только после прохождения внутренних экспертиз выходит на рынок.

В работе над материалом принимала участие Юлия Дементьева

Константин Швалёв родился в 1979 году. В 2000 году прошёл курс менеджмента в University of New South Wales (Сидней, Австралия). В  2001 году закончил Ростовский государственный экономический университет («РИНХ») по специальности «Финансы и кредит». Пять лет работал в судоходной сфере. Последние семь лет работает в сфере недвижимости. Кандидат в мастера спорта по боксу. С 2005 года работал менеджером по развитию регионов  в ООО «РосЕвроДевелопмент» (Москва), затем возглавил отдел развития компании. Занимался девелоперскими проектами в регионах, поиском потенциальных площадок для создания торгово-развлекательных центров. В частности, участвовал в создании ТРК «Планета» (Красноярск), офисного центра класса А (Новосибирск), коттеджных посёлков на Истре (Москва). С 2007 года — генеральный директор ООО «Азово-Донская девелоперская компания».                                                                 

Как не рассыпать мусор по дороге
Возможности для построения эффективной системы обращения с отходами в стране есть. Но нам придется преодолеть давление групп лоббистов, преследующих противоположные цели, снять растущие протестные настроения в обществе и выстроить на всех уровнях четкое понимание, куда и как мы идем
В ожидании вала банкротств
Банкротства девелоперов и обманутые дольщики еще не один год будут определять повестку дня рынка жилищного строительства. После запрета долевого строительства проблем станет еще больше
Очень, очень плохой банк
ЦБ собрал все токсичные активы из «Открытия», Промсвязьбанка и Бинбанка в одном месте и рассчитывает избавиться от них за пять лет. Однако качество активов таково, что их придется либо продавать буквально за бесценок, либо списывать

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №20-21 (260) 27 мая 2013
    Судьба новороссийского порта
    Содержание:
    Мучительное перерождение порта

    Недавний акционерный конфликт в Новороссийском морском торговом порту (НМТП) стал одним из следствий возвращения на командные высоты российской экономики людей, близких к президенту Владимиру Путину. Главным приоритетом для порта теперь, скорее всего, станет перевалка нефти и нефтепродуктов, а не развитие высокорентабельного контейнерного направления. Окончательную ясность в перспективы развития НМТП должна внести продажа 20-процентного госпакета акций компании, намеченная на этот год

    Как не рассыпать мусор по дороге
    Возможности для построения эффективной системы обращения с отходами в стране есть. Но нам придется преодолеть давление групп лоббистов, преследующих противоположные цели, снять растущие протестные настроения в обществе и выстроить на всех уровнях четкое понимание, куда и как мы идем
    В ожидании вала банкротств
    Банкротства девелоперов и обманутые дольщики еще не один год будут определять повестку дня рынка жилищного строительства. После запрета долевого строительства проблем станет еще больше
    Очень, очень плохой банк
    ЦБ собрал все токсичные активы из «Открытия», Промсвязьбанка и Бинбанка в одном месте и рассчитывает избавиться от них за пять лет. Однако качество активов таково, что их придется либо продавать буквально за бесценок, либо списывать
    Реклама