Приобрести месячную подписку всего за 290 рублей
Общество

Куда складывать?

2013
Фото: logisticpoint.net

Развитие рынка складской недвижимости ЮФО проходит крайне неравномерно. Краснодар сейчас переживает инвестиционный бум, Ростов развивается очень консервативно, а Волгоград не развивается вовсе. Один из важных сюжетов нынешней ситуации — борьба регионов за обслуживание крупнейших сетей и операторов. В этой сфере ещё совсем недавно лидировал Ростов

Если в Краснодаре площади растут с завидной скоростью, а спрос есть даже на ещё не введённые в эксплуатацию логоцентры, то в Волгограде этот рынок так и не смог выйти из состояния посткризисной рецессии. В Ростове ситуация промежуточная — это был первый южный город, в котором начала развиваться современная логистика, но отсутствие новых проектов привело к тому, что в донской столице возник дефицит складских площадей, один из серьёзнейших в России.

Качественный скачок

Среди крупнейших агломерационных центров ЮФО по динамике роста безусловным лидером сегодня является Краснодар. За последние годы здесь наблюдается прирост объёма сданных площадей почти в полтора раза. «С 2010 года объём складской недвижимости неуклонно растёт, — комментирует специалист отдела складской недвижимости краснодарской риэлторской компании “Конкордия” Борис Муниц. — Если в 2010 году в Краснодаре насчитывалось 292 тысячи квадратных метров складских помещений, то на начало нынешнего года — порядка 350 тысяч; кроме того, к сдаче до конца года планируется ещё 140 тысяч квадратных метров».

По оценкам экспертов Knight Frank Russia & CIS, в Краснодаре общий объём площадей класса А и В составляет 173,5 тысячи кв. м — эти два сегмента эксперты обычно определяют как качественное предложение. Такой высокой доли качественных площадей в общем объёме регионы-конкуренты пока не знают. Из недавних проектов: в 2012 году компания Regional Development Company ввела в эксплуатацию первый в городе складской комплекс класса А — a2logistic Krasnodar (общая площадь первой очереди составила 30,5 тысячи кв. м), в этом году девелопер готовится сдать вторую очередь — это около 36 тысяч кв. м. При этом все площади первой очереди проданы или сданы в аренду.

Сильные позиции заняли и такие игроки, как ООО «Адва», «Девелопмент-Логистик», ООО «Холдинг Кубань», которые тоже работают c объектами класса А и В. По данным GVA Sawyer, прирост предложения в Краснодаре за 2012 год составил более 23%, этот показатель стал рекордным за последние пять лет. «Введённый в 2012 году объём предложения класса A заполнен более чем на 50 процентов, — добавляет проект-менеджер компании RPI Group Кирилл Лемешко. — Заполняемость складских помещений существующих комплексов класса B, C и D находится на высоком уровне».

Надо отметить, что и ставки на аренду и продажу складских площадей за эти годы тоже значительно выросли. Аналитики оценивают увеличение стоимости за квадратный метр примерно на 15–20%.

Риски перегрева

Столь явная положительная динамика всё же не отменяет некоторых опасений со стороны экспертов. За последние полтора года основная часть сделок аренды качественных складских площадей была заключена с ещё не сданными объектами. При положительном сценарии они будут реализованы лишь через несколько лет, что значительно повышает риски доведения таких договоров до конца. «По нашим оценкам, на данный момент в качестве инвестиционных проектов заявляется строительство складов класса А и В общей площадью около 500 тысяч квадратных метров, — поясняет генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. — Однако перспективы реализации большинства из них в ближайшие два года являются сомнительными». Как подчёркивают аналитики, рынок складской недвижимости Краснодара уже переживал подобный сценарий в докризисный период. «Мы ожидаем, что до конца 2014 года будет введено в эксплуатацию ещё около 60 тысяч квадратных метров. Стоит отметить, что до 2008 года к строительству было заявлено более 900 тысяч квадратных  метров складских площадей, которые так и не начали строиться», — комментирует директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов.

И всё же тотального провала рынка, как это случилось в 2008–2009 годах, ожидать не стоит, даже с учётом того, что часть объектов превратится в долгосрочные проекты. Обусловлено это ежегодно растущим спросом на качественные логистические услуги. Отчасти вопрос появления новых современных комплексов зависит от зашедших в регион крупных компаний, так как именно они являются основными арендаторами складов класса А и В. Главным образом это крупные FMCG-компании (от Fast Moving Consumer Goods — компании, специализирующиеся на товарах народного потребления): Procter&Gamble, Nestle&Co, «Ашан», Oriflame. Подобные компании обеспечивают более 70% спроса. И сегодня для таких игроков перспективы роста сегмента класса А и В — фактор стратегической значимости. «За последние несколько лет в кубанской столице сложился следующий парадокс: являясь одним из самых обеспеченных торговыми площадями городов, Краснодар не может похвастаться обеспечением всего торгового потенциала складскими площадями в достаточной мере, — отмечает Кирилл Лемешко. — Это и привело к тому, что крупные компании, присутствующие в городе, были вынуждены либо организовывать логистику на существующих площадках, либо переносить её в Ростов, или же строить объекты по принципу build-to-suit».

Пионер — не значит лидер

В Ростовской области, кажется, пока не осознали растущую логистическую мощь своего южного соседа. Единственный представленный здесь объект класса А — логистический комплекс «Дон». Его реализует компания Raven Russia, «дочка» британской инвестиционной компании The Raven Group. Этот проект был пионером во всём южном регионе: первая очередь логопарка (86 тысяч кв. м) введена в эксплуатацию ещё в 2009 году. Сегодня его площади полностью заполнены. По данным ростовской консалтинговой компании «Терра Докс Инвест», крупнейшими арендаторами первой фазы комплекса являются компании «Ашан», X5 Retail Group, RosLogistics, HAVI Logistics Russia, Tarkett, «ЦентрОбувь», «Спортмастер» и другие. В ближайшие годы девелопер намерен реализовать план второй очереди — это ещё примерно 40 тысяч кв. м. Однако даже этого объёма не хватит, чтобы хоть частично удовлетворить потенциальный спрос.

Аналитики характеризуют ростовский рынок качественной складской недвижимости как один из наиболее дефицитных в России. «Предложение качественных складских площадей по большей части представляет собой реконструированные складские или производственные здания, которые находятся в бывших или ещё действующих промышленных зонах, расположенных в черте города между историческим центром и новыми спальными районами. Это очень затрудняет транспортную доступность, — комментирует Вячеслав Холопов. — Несмотря на наличие определённого спроса на складские объекты в городе, на данный момент компания планирует развитие проекта только под конкретного арендатора».

Сегодня же на ростовском рынке складской недвижимости в основном преобладают предложения площадей класса С (около 45%) и класса D (порядка 43%). Как отмечают эксперты «Терра Докс Инвест», логистические комплексы в этой структуре занимают всего 4,5%. Естественно, спрос на такие объекты куда выше этих показателей.

Конечно, не стоит забывать, что в сентябре 2012 года австрийская компания Kronospan заявила о намерении создать в Ростове целую логистическую сеть. Предполагаемый объём инвестиций составит 410 млн рублей. Однако пока дальше договора о намерениях, подписанного с региональными властями, проект не продвинулся.

Волгограду соседи мешают

Куда в более плачевном состоянии пребывает рынок коммерческой недвижимости Волгограда. Сегодня здесь нет ни планов, ни надежд. За последние два года не было реализовано ни одного нового проекта. Понятно, что о логокомплексах класса А и В не может быть и речи. По данным Macon Realty Group, общая площадь крупных складских помещений класса С составляет порядка 35 тысяч кв. м. В основном все эти объекты появились в результате реконструкции и переоборудования старых производственных зданий. Хотя надо отметить, что в регионе присутствуют такие крупные торговые игроки, как «Магнит», Metro Cash&Carry, МАН, для которых хранение своей продукции на складах класса С и D невозможно. И чтобы справиться с проблемой дефицита качественных складских площадей, эти компании вынуждены были возвести собственные логоцентры. По словам Вячеслава Холопова, этот сегмент коммерческой недвижимости ещё долго будет находиться в ситуации неопределённости. Как ни парадоксально, но одной из основных причин дефицита качественных площадей г-н Холопов называет относительную близость Волгограда к логистическому узлу «Ростов-на-Дону — Краснодар».    

«Эксперт Юг» №30-32 (271)



    Реклама



    Реклама