Выйди из класса

Федеральные инвесторы приходят на челябинский рынок логистики с проектами крупных складских терминалов класса А. Не исключено, что им придется корректировать проекты — как по количеству, так и по классу площадей

Первый на Южном Урале логистический центр класса А появится в Копейске. Группа компаний «Авалон» совместно с британским фондом Raven Russia выбрала площадку для строительства комплекса складских помещений на 250 тыс. кв. метров. Возведение первой очереди (130 тыс. кв. метров) должно начаться летом 2008 года, ввод в эксплуатацию намечен на середину 2009-го. Через год инвесторы планируют достроить вторую очередь, а к 2012-му — третью. «В общей сложности в челябинский проект будет вложено около 150 млн долларов», — рассказал «Э-У» директор по развитию группы компаний «Авалон» Максим Степин. Логистический комплекс в Челябинской области — часть проекта Megalogix, сеть терминалов которого будет разбросана по 15 регионам России. Стремление федеральных логистов выйти в Уральский регион представитель «Авалона» объясняет тем, что крупным компаниям тесно в Центральной России, где рынок уже перегрет, а в Уральском регионе, в том числе в Челябинске, складская логистика развита плохо. Это тормозит продвижение в регион сетевого бизнеса.

Помимо «Авалона», усилить рынок складских помещений класса А в пригороде Челябинска намерены еще по крайней мере четыре оператора, как федеральные, так и местные. В 2011 году ООО «Евразия логистик» планирует открыть индустриальный парк, который войдет в сеть Greengate. Площадь центра, по словам PR-менеджера компании Алены Загоруйко, составит около 200 тыс. кв. метров, объем инвестиций — 3,5 млрд рублей. Возможность выхода на рынок рассматривает агентство коммерческой недвижимости «E.R.A.»: по словам его директора Сергея Еремеева, в планах — складские помещения класса А площадью порядка 100 тыс. кв. метров. Группа компаний «Лайнер» с участием столичных или зарубежных партнеров намерена построить 130 тыс. кв. метров складов высшего класса на северо-западной границе Челябинска: сдача первой очереди запланирована на конец 2008 года, но строительство до сих пор не началось. Комплекс аж в 300 тыс. кв. метров для промышленных объектов, которые появятся в Сосновском районе в рамках комплексной застройки территории, запланирован челябинским региональным объединением работодателей «ПРОМАСС». Правда, в этом случае, склады будут разделены по категориям А и В. Итого, к 2011 году в регионе может появиться порядка 800 тыс. кв. метров складских площадей высшего класса.

В «Евразии логистик» считают, что даже при условии реализации всех заявленных проектов перенасыщения рынка не произойдет: «Розничный товарооборот в Челябинске составляет сегодня 55,1 тыс. рублей на душу населения. Темп его роста — 25% в год. И если он сохранится, то даже заявленных площадей будет недостаточно для обеспечения всех потребностей».

Потребности в складских помещениях высокого уровня в Челябинской области действительно есть. Например, по мнению Сергея Еремеева, дефицит площадей испытывает компания Coca-Cola, высокие требования к логистическим центрам предъявляют иностранные компании, планирующие выйти на местный рынок, в частности Castorama и IKEA. «Южный Урал находится на пересечении основных транспортных коридоров, но не обладает развитой логистической системой, — отмечает министр экономического развития области Юрий Клепов. — Около 80% современного складского хозяйства Челябинска — помещения классов C и D. Это старые помещения или перепрофилированные производственные цеха».

Остальные склады можно причислить к классу В, но они не рассчитаны на открытый рынок, так как построены под конкретного заказчика (проекты built-to-suit таких компаний, как «Ариант», «Вена», «Макфа», «Магнит», «Форпост»).

Между тем, коммерческий директор складского терминала «Оптиум» Михаил Архипов, например, соглашается, что через три-пять лет потребности в складах высокого класса могут достичь 900 тыс. кв. метров, но подчеркивает: на помещения класса и А, и В. по оценкам аналитиков ООО «Евразия логистик», потенциальный спрос в ближайшие три года на складские площади класса А в Челябинской области не превысит 600 тыс. кв. метров. Как полагают участники местного рынка коммерческой недвижимости, компании должны пересмотреть проекты в сторону сокращения площадей класса А и увеличения складов категории В и В+.

«Склады первой категории находятся в высоком ценовом сегменте, а в регионе не так много компаний, которые будут нуждаться в таких помещениях», — утверждает Сергей Еремеев. «Тот, кто может позволить себе логистический центр высокого уровня, строит его себе сам. Так Мetro построила склады на своей территории. Возможно, что по такому же принципу пойдет и Ашан», — полагает Михаил Архипов.

В будущих логистических комплексах может возникнуть переизбыток площадей, тогда их владельцы просто не окупят проекты. Как отмечают риэлторы, в такой ситуации выбранная инвесторами стратегия строительства логистических парков в несколько этапов удобна: будет время скорректировать не только объем, но и класс.

Статьи на тему: «Инвестиционный подъем»