По копейке — в центр

• Евгения Еремина

— Выбор финансовых инструментов зависит от нескольких факторов: инвестиционное или долговое финансирование; срок окупаемости; процентное соотношение «своих» и сдаваемых в аренду площадей.

Если собственник раннего ТЦ принял решение сносить объект и строить новый, то в большинстве случаев применяется смешанная схема финансирования. На первом этапе (разработка проекта, выделение земли) участвуют стартовые инвесторы (владельцы и инициаторы проекта), чаще всего применяется долевое или паевое участие. На втором (подготовка документации, готовность к началу строительства) — используются средства стартовых инвесторов плюс заемные (кредитная линия) под залог площадки под застройку. На третьем этапе (строительство) — заемные (рефинансирование кредитов) плюс долевое или паевое участие якорных арендаторов. На четвертом (до акта госприемки) — как правило, та же схема и привлечение внешних инвесторов.

Реконцепция проводится, как правило, на базе существующей системы корпоративных отношений и не связана с учреждением новых форм объединения капиталов. Зачастую собственник такого объекта ограничивается инструментами долгового финансирования, привлекая либо рыночные деньги (через выпуск облигаций), либо банковское финансирование (кредитная линия). Для реконцепции оптимальной будет модель с превалирующим долговым финансированием и привлечением якорных арендаторов к инвестированию в проект.

Редевелопмент может потребовать привлечения внешних инвесторов, для чего в западной практике создается либо корпоративная, либо контрактная форма объединения инвестиционных вложений. Долевое финансирование может доходить до 80%. По сути, такие кооперации призваны обеспечить инвестирование на долгосрочной основе и заинтересовать инвесторов участием в росте доходности по итогам реализации проекта.

• На рынке складской недвижимости Московской области ажиотаж. Однако вскоре ситуация стабилизируется за счет ввода большого количества новых площадей и оттока части спроса из столицы в регионы
• Директор ООО СК «СибДом», президент некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Томские строители» в Томске Екатерина Собканюк
• Руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова