Интрига разрешена

2016

Второй этап программы субсидирования ипотеки позволит банкам нарастить кредитный портфель, а застройщикам — удержать спрос на уровне 2015 года. Но за паллиативной помощью должны последовать системные меры поддержки участников рынка недвижимости

29 февраля премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о продлении до 1 января 2017 года программы субсидирования процентной ставки по ипотеке на первичном рынке (ее срок заканчивался 1 марта 2016-го). Согласно документу, максимальная стоимость кредита, как и раньше, установлена на уровне 12%, объем — не более 3 млн рублей, первоначальный взнос — не менее 20%. Бюджет будет возмещать банкам доходы до ключевой ставки, увеличенной на 2,5 процентного пункта (ранее — 3,5 п.п.). В случае ее снижения до 9,5% субсидирование прекращается. Лимит выдачи ипотеки поднят с 700 млрд до 1 трлн рублей. В начале февраля глава Минстроя РФ Михаил Меньуточнял, что на финансирование второго этапа программы планируется выделить примерно 16,5 млрд рублей (первый стоил
20 миллиардов). 

Неожиданным решение правительства назвать сложно. Еще в конце 2015-го чиновники разных уровней начали говорить, что субсидирование ипотеки на первичном рынке будет продолжено. Застройщики им вторили: прекращение программы могло привести к очередному обвалу спроса. Сумятицу вносил только Минфин. В январе замглавы ведомстваАлексей Моисеев в одном коротком комментарии журналистам дважды повторил «субсидирование ставки продлеваться не будет». Спустя месяц финансисты, вероятно, вняв веским аргументам оппонентов, все же внесли в правительство проект постановления о новом этапе программы. Однако признать окончательное поражение отказались, предложив рассчитывать субсидию исходя из ключевой ставки, увеличенной на 1,5 п.п. Это позволило бы существенно сократить бюджетные траты. Но не понравилось банкам, они высказались против уменьшения и без того невеликой маржи. В итоге власти выбрали компромиссный вариант в 2,5 п.п.

Сдержать минус

Подводя итоги первого этапа программы, застройщики и банки заявляют: ипотека с господдержкой не позволила рынку уйти в крутое пике.

— Мы аккумулируем статистику от ведущих участников рынка жилья Екатеринбурга с совокупной долей около 50%, — более сдержанно комментирует руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. — Показатели этих компаний говорят о том, что число сделок с ипотекой после запуска программы снизилось на 20% (апрель — декабрь 2015-го к аналогичному периоду 2014-го). Без ипотеки — на 55%. Благодаря господдержке темпы падения продаж замедлились. По итогам года их объем сократился на 41%. При этом в структуре сделок на первичном рынке доля ипотечных покупателей выросла с 35 до 50% (по отдельным проектам достигла 80 — 85%).

Глава Минстроя Михаил Мень не так давно заявил: «Каждая третья квартира в 2015 году была куплена при помощи программы госсубсидирования». Эту цитату растиражировали десятки СМИ, хоть то была и оговорка (безусловно, удачная для апологетов программы).

Взглянем на ситуацию объективно. По статистике ЦБ и Минфина, в 2015 году объем ипотеки в рублях в стране составил 1,14 триллиона, из них 374 миллиарда — с субсидированием, это 32,7%. В физических показателях аналогично: всего взято 692 тыс. кредитов, из них по программе — 211 тысяч (30,5%). Куплено на них 10,6 млн кв. метров жилья. Вполне приличный результат, даже если сравнивать его с общим объемом ввода жилья в России в 2015 году (83,8 млн кв. метров). Вместе с тем заметим, что в рамках первого этапа программы правительство рассчитывало раздать 700 млрд рублей льготных кредитов. Квота далеко не выбрана.
 
Мы уже пытались ответить на вопрос, что случилось бы, не введи государство субсидии (подробнее см. «Закругление квад­ратного метра»). Повторим опыт с новыми данными. Урал по выдаче ипотечных кредитов в первом квартале 2015-го в деньгах просел на 36%, в штуках — на 32% к аналогичному периоду 2014-го. Показатели апреля — декабря — 27,5% и 24% соответственно. Без иронии — неплохой результат. Особенно на российском фоне: в стране в первом квартале 2015-го объем выданных ипотек в рублях снизился на 34,8%, в единицах — на 31,7%. Цифры апреля — декабря — 35% и 31,6% соответственно. Разница стремится к нулю.

Взглянем с несколько иного ракурса. Ипотека была единственным сегментом розничного кредитования, портфель которого в 2015 году увеличился: прирост составил 397 млрд рублей (11,7%).

— Если основываться на динамике 2009 года, сокращение ипотечного портфеля составило бы 94 млрд рублей, а разность с текущим портфелем — 502 миллиарда, — заметил в колонке на Bankir.ru главный эксперт Frank Research Group Дмитрий Тарасов. — Это превышает объем выданной ипотеки с господдержкой на 158 млрд рублей. Цифра означает буквально следующее: субсидирование дало значительный мультипликативный эффект даже в ипотечном кредитовании. За счет прилива свежих средств в операции с недвижимостью восстановлена уверенность участников рынка (девелоперов, заемщиков и банков), в том числе и в сегментах, не подпадающих под программу. К ним относится, например, кредитование вторичного жилья.

Отсылки к предыдущему кризису выглядят не совсем корректно. Однако в условиях, когда сравнивать не с чем, справедливы и такие рассуждения. Более того, они указывают на любопытную деталь. Когда программа субсидирования только разрабатывалась, главным ее выгодоприобретателем были назначены застройщики. Однако очевидно, что не меньший (а может, и больший) выигрыш получили банки. Того же мнения придерживается полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в УрФОАндрей Бриль

— Для меня природа дискуссии о том, будет ли продлена программа господдержки, всегда оставалась загадкой. А как ее можно было не пролить? Ведь субсидирование первичной ипотеки — это история про помощь не застройщикам и не риэлторам, а кредитным учреждениям. Банковское сообщество ни за что не позволило бы вырвать у себя из рук последний нормально работающий финансовый инструмент.

К этому можно добавить: а власти ни за что бы не решились вырвать этот инструмент из рук принадлежащих ей же структур (доля госбанков на ипотечном рынке по итогам 2015 года — 87,74%).

Резюмируем: субсидирование не позволило застройщикам и банкам угодить в глубокую яму. Да, падение продаж на 35 — 40% и объемов выдачи ипотеки на треть — факт неприятный. Но могло быть однозначно хуже. Опять-таки вспомним 2009-й. Кредитование обвалилось в четыре раза, при том что реальные доходы населения приросли на 3% (по итогам 2015-го, к слову, они сократились на 9%). Некоторые уральские застройщики тогда сообщали о пяти- и семикратном провале продаж. 

Другой вопрос — лучшее ли это решение. В конце 2015-го в публичном пространстве обсуждалось еще как минимум три варианта. Первый — субсидирование первоначального взноса. Инструмент более-менее реален, но чрезвычайно плох. Он накладывает дополнительные риски невозврата на банки и нередко приводит к тому, что заемщик прощается с купленным жильем. «Американская субпраймипотека погибла именно потому, что в систему приходили люди, которых в ней быть не должно. Домохозяйство, которое не может начать копить, не сможет и платить проценты», — замечал Алексей Моисеев.

Второй вариант — снижение за счет субсидии процентной ставки по ипотеке в первые три года выплат до 7%. Его в середине февраля предлагала первый зампред комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Елена Николаева. Это, по ее мнению, «несомненно станет стимулом к покупке жилья». По ее подсчетам, в результате такой меры число потенциальных заемщиков в возрасте от 30 до 49 лет может увеличиться с текущих 9,7 миллиона до 30.

С точки зрения зарабатывания политических очков — вариант прекрасен. Но с реальностью он связан слабо. Аргументы: слишком большой объем безвозвратных государственных обязательств; резкий рост платежа по истечении трех лет и, соответственно, необходимость существенного увеличения дохода; взращивание в стране гигантской армии собственников и снижение мобильности населения (о необходимости развития арендного жилья мы уже писали, см. «Жить станет веселее»).   

Третий вариант — льготное финансирование застройщиков. Без оговорок — отличный инструмент. Способствует снижению себестоимости строительства и, соответственно, доступности жилья, росту спроса, налоговой базы, ВВП и т.д. Но он входит в конфликт с госполитикой. 

— Самый главный вызов сегодня — соотношение частной и государственной собственности в экономике, — начинает издалека Андрей Бриль. — От ответа на него зависит все: развитие технологий, конфигурация финансовой системы, выбор конкретных инструментов поддержки. Пока власть уверена, что частный сектор не является генератором развития страны. Зачем тогда заниматься кредитованием этого полукриминального сектора?

Итог — на нынешнем этапе (ни к сожалению, ни к счастью) иной инструмент поддержки стройки, кроме как субсидирование ипотечной ставки, придумать было сложно.

Достигнуть нуля

От второго этапа программы рынок чудес не ждет. Банковские аналитики сходятся на том, что объем выдачи ипотеки в 2016-м прирастет на 5 — 10% (вероятная цифра по России по итогам года — 1,26 трлн рублей). Начальник центра ипотечного кредитования Уральского филиала ВТБ24 Ирина Маркина вместе с тем замечает, что план по наращиванию субсидированных займов — 20%. Те же намерения у Пром­связьбанка. В пресс-службе Уральского банка Сбербанка РФ сообщили, что в этом году рассчитывают предоставить объем, сопоставимый с уже выданным в рамках господдержки.

На Втором российском ипотечном конгрессе подавляющее большинство участников склонялось к тому, что определенный правительством лимит в 1 трлн рублей в 2016-м все-таки удастся выбрать. Это означает, что доля субсидированной ипотеки с 32,7% вырастет практически до 50%.

Банки за счет этого вновь нарастят портфель, а застройщики — в лучшем случае удержат продажи на уровне 2015-го. В конце прошлого года они заявляли, что отмена льготного кредитования приведет к падению спроса еще на 25  — 30%.

— Продление программы позволит сохранить рынок на текущих позициях, но не станет точкой увеличения продаж, — уверен Михаил Хорьков. — Пока не изменится экономический контекст, в котором существует рынок недвижимости, рассчитывать на заметный рост не приходится. Неразбериха с вопросом продления программы субсидирования привела к росту продаж в феврале. Значительное число покупателей поспешило со сделкой, опасаясь увеличения ставок. Но, думаю, они бы все равно приобрели недвижимость в течение следующего полугода. Поэтому февральское оживление, вероятно, обернется спадом продаж весной.

За год предстоит не только обсудить, но и внедрить системные формы поддержки всей троицы — застройщиков, банков, заемщиков

Застройщики по-прежнему резонно замечают, что неплохо было бы ввести субсидирование ставки и на вторичном рынке (сегодня банки кредитуют этот сегмент в среднем под 13,5 — 14,5%). «Какой-то мудрец однажды, видимо, убедил правительство, что сектор новостроек и готового жилья никак не связан, этим объясняются однобокие решения чиновников», — сетует Андрей Бриль. В уральском филиале ВТБ24 между тем замечают, что около половины всех ипотечных сделок проходят с продажей имеющегося жилья. Но надежд на то, что льготы на вторичном рынке будут введены, практически ни у кого не осталось.
 
Очевидно, что субсидирование было тактическим паллиативным решением. Уже официально заявлено: 2016-й — последний год программы. Что за ней, пока не ясно. Часть чиновников, очевидно, рассчитывает, что ситуация разрешится сама собой. Макроэкономика улучшится, и покупатель вновь пойдет в стройку. Хотя события пока развиваются по консервативному сценарию: нефть ниже 40 долларов, реальные доходы населения продолжают падать. Если в 2017-м стоимость Urals не взлетит до 52 долларов, граждане заработают на 0,2% меньше, чем в 2016-м, спросу взяться будет неоткуда.

Уже сегодня стоит задуматься о новых инструментах господдержки. «При обсуждении программы мы увидели две формы популизма: левый и правый, — заключает эксперт аналитического центра “Рус­ипотека” Сергей Гордейко. — Левый заключался в предложении субсидировать до уровня 7%, а правый — в заявлении о вредности субсидирования. Вернемся в реальность. За год предстоит не только обсудить, но и внедрить системные формы поддержки всей троицы — застройщиков, банков, заемщиков». Главное пожелание от девелоперов — прекратить практику принятия решений в последний момент. Стройка и горизонт планирования в один месяц находятся на разных полюсах понимания. 

 912-table.jpg

«Эксперт Урал» №10 (679)



    Реклама

    Качество научных исследований как фактор продвижения университетов на мировой арене

    Аналитический центр «Эксперт» начал подготовку второго Рейтинга факультетов. Уникальность рейтинга состоит в том, что объектом ранжирования стали позиции российских вузов в узких предметных областях




    Реклама