Приобрести месячную подписку всего за 290 рублей

Деловой метр с кепкой

2016
Фото: Елена Елисеева

Единственный безоговорочно привлекательный сегмент рынка коммерческой недвижимости — склады. Офисный сектор лежит на боку, в торговле хорошо лишь тем, кто ориентируется на продажу товаров повседневного спроса. До второй половины 2017-го диспозиция вряд ли изменится

"Это были тяжелые полтора года, что скрывать, — вздыхает директор «Корин-Холдинга» (владеет офисными центрами в Екатеринбурге) Андрей Бриль. — Но в 2009-м было определенно хуже». Так начался круглый стол, организованный журналом «Эксперт-Урал» и аналитическим центром «Эксперт», посвященный развитию рынка коммерческой недвижимости в крупнейших уральских городах.

Мы не зря вынесли суждение, объединяющее и грусть, и позитив, в начало текста. В течение дискуссии ни один девелопер, управляющий, риэлтор или аналитик так и не решился однозначно охарактеризовать ситуацию в деловой стройке. Сплошные «но», «однако» и «хотя». «В общем говорить о рынке и даже отдельных сегментах коммерческой недвижимости нельзя, — заметил глава АН «Бюро недвижимости Зыряновой» Николай Зырянов. — Они слишком неоднородны».

Вместе с тем участники круглого стола не испытывают сомнений: через полтора года рынок непременно ждет оживление. Но ошибок девелоперам, как в середине 2000-х, больше никто прощать не будет.

Апартаментно-прачечный комбинат

Пренеприятная ситуация сегодня сложилась в сегменте офисной недвижимости.

— С 2014 года арендные ставки в бизнес-центрах Екатеринбурга планомерно снижались, — констатирует аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев. — К середине 2016-го они упали примерно на 30%. Но есть и хорошая новость — тотального освобождения площадей, переезда в помещения более низких классов не произошло. В отличие от 2009-го в этот кризис собственники были готовы к диалогу с арендаторами.

По данным УПН, в среднем вакантных офисных площадей в Екатеринбурге насчитывается 14%. В двух самых массовых сегментах, В и В+, показатели равны 20% и 17% соответственно. Как видим, катастрофы не случилось. На данный момент арендный диапазон ставок в классе А в Екатеринбурге — 900 — 1300 рублей за метр в месяц, В+ стоит около 940 рублей, В — 720, С — 460. 

— Ситуация в офисном сегменте Екатеринбурга тяжелая, — добавляет Андрей Бриль. — Достаточно долгое время в нем работало очень много непрофессиональных игроков. Люди строили объекты, которые не соответствовали спросу и объемам поглощения. Сейчас мы пожинаем плоды этих действий. Я думаю, что в течение этого года проекты, изначально запланированные как офисные, будут либо перепрофилированы на что-нибудь прачечно-апартаментно-развлекательное.

В Челябинске с офисами тоже все сложно. Но, опять-таки, эксперты не теряют оптимизма.

— Для рынка коммерческой недвижимости Челябинска характерен увеличивающийся разрыв между желаниями продавцов и покупателей. Разница между «купить» и «продать» достигает 30%. Это очень болезненная диспозиция для собственника. Офисы сегодня продаются ниже стоимости возведения. И если их приобретать, то только сейчас, — уверен генеральный директор компании IBC-Недвижимость (Челябинск) Станислав Ахметзянов.

Тюмень находится в общей струе.

— В 2015 году доля вакантных площадей в общем объеме предложения офисной недвижимости по сравнению с 2014-м увеличилась с 10,2% до 22,6%. В начале 2016-го эта тенденция сохранилась. Арендаторы предпочитают качественным помещениям более «дешевые» варианты или сокращают штат и вовсе отказываются от содержания конкретного офиса, — отмечает начальник информационно-аналитического отдела тюменского ЗАО «Ассоциация АЛКО» Юлия Василюк.

Мы еще поторгуем

Оценки в отношении торговой недвижимости чуть оптимистичнее. Хотя руководитель образовательной программы «Промышленный менеджмент и инвестиционно-строительный бизнес» Виола Ларионова считает, что строить новые объекты под магазины пока нецелесообразно:

— «Виноваты» высокие проценты по кредитам, снижающиеся арендные ставки и заполняемость. Они увеличивают срок окупаемости инвестиций, делая их непривлекательными. Все это заставляет собственников задумываться об альтернативном использовании площадей или редевелопменте (по крайней мере, объектов, имеющих хорошее местоположение и плотный трафик покупателей).

Эксперты сходятся в мысли, что в краткосрочной перспективе со строительством крупных ТЦ стоить подождать. Некоторые собственники пошли именно по этому пути. Показательный пример — Тюмень, где заморожены несколько проектов — ТРЦ «7Я», «Планета — Тюмень» и МФК Arsibtower. «Город недосчитался как минимум 100 тыс. новых торговых метров», — констатирует Юлия Василюк.

В то же время относительно успешными были признаны сегменты магазинов у дома (точки, расположенные на первых этажах жилых зданий в спальных районах), а также проекты, нацеленные на реализацию товаров повседневного спроса.

— К сегменту недвижимости, который в современных условиях будет чувствовать себя уверенно, можно отнести магазины, торгующие продуктами питания, бытовой химией, алкогольной и табачной продукцией, косметикой и средствами гигиены, — отмечает Юлия Василюк. — На основании этого можно предположить, что крупные сетевые ритейлеры могут и дальше, даже в период кризиса, спокойно развивать свои сети в районах массовой застройки (МЖК, Тюменская слобода, Мыс и др.). Такие магазины при условии их грамотного расположения начнут успешно работать: падение доходов не вынудит людей отказаться от минимума необходимых товаров.

Подтверждением этого тезиса можно считать открытие в этом году в Екатеринбурге сразу нескольких магазинов крупных сетей и приобретение федеральными операторами складских помещений «под себя» (подробнее см. «В погоне за длинным прилавком», «Э-У» № 24 от 13.06.16).

Кстати, этот подход к формированию логистических мощностей, очевидно, стал одним из факторов успеха сегмента складской недвижимости. Он — единственный в 2015 — 2016 годах чувствовал себя прекрасно без всяких «но» и «однако». По данным Knight Frank, пустующих квадратных метров в Екатеринбурге не более 4%, класс А забит под завязку.

— Складская недвижимость живет неплохо благодаря очень ограниченному предложению, — замечает Андрей Бриль. — На мой взгляд, сегодня это наиболее перспективный сегмент рынка.

Как вдохнуть жизнь в метры

Перейдем к рассуждениям об изменениях, которые ждут рынок.

— Мы считаем, что со второй половины 2017 года в экономике в целом наступит оживление, к этому времени уже закончатся все дискуссии по поводу будущего нашей финансовой системы и экономики в целом, — уверен Андрей Бриль. — Из офисного сегмента к этому времени уйдут объекты, которые по-настоящему были ему не нужны, и начнется рост заполняемости качественных площадей. Торговля оживится благодаря росту доходов граждан. В любом случае дно мы уже нащупали, все ошибки, которые могли совершить, совершили. И я не вижу (кроме совсем самоубийственных шагов), что еще можно предпринять, чтобы еще больше ухудшить обстановку.

Тезис о прохождении «дна» разделяет и Николай Зырянов: «Если мы будем говорить об офисной недвижимости, то конкуренция ценой здесь окончена. Дальнейшее снижение ставок — тупиковый путь, который приведет многие объекты к самоубийству».

Для девелоперов и собственников объектов настала «новая реальность» (как и для всей экономики) — высокой доходности нет и ошибок никто не прощает (точнее так: ошибки высоким спросом «залить» не удастся). «Главная сложность сегодня в том, что коммерческие объекты постепенно перестают быть высокодоходными, поскольку спрос в кризисный период значительно сократился во всех сегментах, — говорит Юлия Василюк. — Высокая рентабельность позволяла в докризисный период пользоваться кредитными ресурсами банков и долями частных инвесторов. Теперь, когда средняя доходность проектов в сфере коммерческой недвижимости сопоставима с банковскими депозитами».

Константин Октаев указывает на еще одну примету будущего: «Мировая тенденция сегодня такова, что каждый дополнительный работник требует все меньше физического пространства. В конце концов, глобальный рынок будет двигаться к тому, чтобы не сотрудник приходил на рабочее место, а чтобы рабочее место следовало за сотрудником».

Что делать? Брать качеством концепции, «фишками» и искать принципиально новые «точки роста». 

— В нашем портфеле находятся бизнес- и торговые центры, складские помещения общей площадью более 20 тыс. кв. метров. Ставка аренды конкретно в 2015 году у нас снизилась всего на 5 — 7%, — замечает директор по развитию УК RED Светлана Аношкина. — На мой взгляд, это произошло благодаря реализации стратегии, нацеленной на качественное обслуживание, сервис, комфорт и безопасность. Кроме того, мы очень серьезно работаем над пулом арендаторов. Правильное соседство играет очень большую роль в привлекательности объекта (особенно в офисном сегменте).

По мнению Виолы Ларионовой, интересным решением может стать глубоко продуманная и просчитанная реализация торговых узлов. Речь о концентрации вдоль автодорожных трасс крупных операторов, дополняющих, а не конкурирующих между собой за определенный сегмент покупателей.

И еще одна идея для торгового сегмента, пусть и отнюдь не новая, — организация качественных досуговых пространств внутри ТЦ. Так сложилось, что на Урале (благодаря в первую очередь климату) торговые центры подменяют собой открытые общественные пространства. Горожане ходят в них не только за покупками, но и ради отдыха, коммуникации и даже культурного обогащения.

Намоленное место шаговой доступности

 013_expert-ural_25.jpg
Предприниматели, планирующие работать с большим количеством клиентов, рассматривают офис в бизнес-центре в последнюю очередь или не рассматривают вовсе, утверждает региональный директор группы ЛСР Руслан Музафаров

— Стрит-ритейл — это бизнесы, рассчитанные на проходящие рядом пешеходные и автомобильные потоки. Могу утверждать, этот сегмент сегодня очень востребован: мы реализуем помещения под аптеки, парикмахерские, продуктовые магазины, магазины автозапчастей, которые сегодня в очевидном тренде, также прекрасно чувствуют себя в подобном формате стоматологии, а недавно сдали офис под салон красоты.

Логика в том, что данный формат не подходит для размещения в деловом центре: предприниматели, планирующие работать с большим количеством клиентов, рассматривают офис в бизнес-центре в последнюю очередь или не рассматривают вовсе. Приведу в пример нашу компанию: в группу ЛСР обращается около тысячи человек в месяц. Нам неудобно принимать подобный поток людей в бизнес-центре. Поэтому наши офисы находятся в шаговой доступности — на первых этажах. И, разумеется, рядом с ним есть удобная парковка. Другие застройщики поступают точно так же.

По сути, стрит-ритейл — это замена киосков прошлого, он дает коммерсантам возможность открыть бизнес «у дома» потребителя. Если в шаговой доступности открывается предприятие сферы услуг с хорошими специалистами или продуктовый магазин известной сети, спрос будет всегда. Наши покупатели, например, предпочитают

аудиторию спального района. Арендные ставки невысоки, и многие арендаторы уже через полтора года заявляют о желании выкупить помещение: если бизнес идет в гору, расставаться с намоленным местом не захочется.

Подготовила Таис Конева

Место не под солнцем

 014_expert-ural_25.jpg
Решающий критерий в выборе объекта инвестирования в коммерческую недвижимость — уровень социально-экономического развития региона, утверждает руководитель образовательной программы «Промышленный менеджмент и инвестиционно-строительный бизнес» Виола Ларионова

— Решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, особенно в условиях кризиса, требует тщательного анализа и четких критериев. Дифференциальную ренту никто не отменял, в том числе в вопросах, касающихся недвижимости. Причем местоположение объекта влияет как на этапе инвестирования в недвижимость, так и на эксплуатационной стадии. И если от географических и климатических условий напрямую зависит объем вложений в строительство, то социально-экономическое развитие региона играет определяющую роль в интенсивности денежных потоков, генерируемых в процессе эксплуатации объектов.

С учетом строительных норм средняя стоимость квадратного метра для одного и того же типового торгового центра по России может отличаться на 30% и более. Это дает основание полагать, что в регионах с наиболее благоприятными природно-климатическими условиями инвестиции в недвижимость окупаются быстрее. Однако результаты имитационного моделирования инвестпроекта для разных регионов России показывают, что это не так. Сравнение проводилось на основе анализа рынков торговой недвижимости в административных центрах федеральных округов (за исключением Центрального федерального округа: в силу своего особого статуса он выбивается из общего ряда).

Так вот, несмотря на благоприятные природно-климатические условия, способствующие снижению себестоимости строительства в Приволжском и Северо-Кавказском регионах, показатели текущей доходности коммерческой недвижимости низки. При этом показатели эффективности инвестиций хорошо коррелируют с численностью населения, средней заработной платой, валовым региональным продуктом. То есть уровень социально-экономического развития региона является решающим критерием в выборе объекта инвестирования.

Подготовила Таис Конева

«Эксперт Урал» №25 (692)



    Реклама



    Реклама