За январь-сентябрь 2009 года объемы ввода жилья в Алтайском крае снизились на 2,2 %, объем строительных работ и производства стройматериалов упал гораздо серьезнее. Это происходило на фоне общего ухудшения экономической ситуации в регионе. По итогам года «Риэлторский Портал» прогнозирует снижение объемов ввода жилья на 5-13 % по сравнению с уровнем 2008 года.
Общий экономический фон: умеренно неблагоприятный
2009 год для экономики Алтайского края стал периодом падения. Это характерно для всех основных показателей экономического развития. Так, за восемь месяцев 2009 года индекс промышленного производства в регионе, по данным Алтайкрайстата, составил 89,2 % к уровню прошлого года. Оборот розничной торговли за тот же период снизился на 10,7 %, объем грузоперевозок - на 14,4 %. Зато объем производства сельскохозяйственной продукции продемонстрировал небольшой рост как в денежном (+1 %), так и натуральном (+2 %) выражении.
Неблагоприятная ситуация складывается на рынке труда. По данным Алтайкрайстата на конец июля, количество безработных в регионе выросло на 60 % по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и достигло 152 тыс. человек. Статистика также фиксирует снижение реальной начисленной заработной платы на 5,1 %.
Таким образом, общая экономическая ситуация в регионе, по мнению «Риэлторского Портала», является умеренно неблагоприятной. Спад заметен во всех сферах экономики, однако масштабы его не слишком велики.
Строительство ушло в минус
На таком экономическом фоне снижение объемов ввода жилья в регионе является достаточно предсказуемым. Однако до сентября официальная статистика фиксировала рост объемов ввода по сравнению с показателями 2008 года. При этом статистическое ведомство сообщало, что объем строительных работ за январь-август снизился на 33,6 % (до 10,9 млрд. рублей), производство стройматериалов упало на 47,3 % в денежном выражении. Вопрос о том, как ввод жилья может расти при снижении указанных выше показателей, пока остается без ответа. Отметим лишь, что объем ввода жилья является не только экономическим, но и важным социально-политическим показателем. Поэтому его положительные значения крайне важны для региональных и муниципальных властей.
Как бы то ни было, по итогам девяти месяцев Алтайкрайстат зафиксировал снижение объемов ввода жилья в регионе на 2,2 % (10,1 тыс. «квадратов») по сравнению с аналогичным показателем 2008 года - до 446,9 тыс. кв. метров.
В лидерах - Рубцовск и Новоалтайск
Если смотреть на ситуацию в географическом аспекте, то ввод жилья увеличили 4 городских округа из 10 и 26 муниципальных районов из 60. Остальные муниципалитеты продемонстрировали довольно серьезное падение объемов ввода жилья. Например, в Змеиногорском районе падение составило 68,5 %, в Калманском - 74,5 %, в Курьинском - 67,7 %. Снижение объемов строительства в городах оказалось более умеренным. В Алейске оно составило 24,7 %, в Бийске - 30 %, в Яровом - на 17,1 %. Столица Алтайского края - Барнаул (здесь строится почти 62 % от всего жилья в крае) продемонстрировала снижение объемов ввода жилья на 2,1 % (5,9 тыс. кв. метров в натуральном выражении) до уровня 276,5 тыс. кв. метров. 105,6 тыс. кв. метров из этого количества приходится на индивидуальное строительство, 170,9 тыс. «квадратов» - на многоквартирные дома.
Как мы уже говорили выше, в ряде муниципалитетов объемы ввода жилья выросли. В числе лидеров здесь можно отметить Благовещенский (рост в 2.2 раза), Заринский (в 1,8 раз), Крутихинский (в 1,5 раз), Славгородский (в 3,4 раза). Отметим что практически все дома в данных районах возводятся силами индивидуальных застройщиков.
Что касается городов, то наиболее динамичным оказался Рубцовск. Он увеличил ввод жилья в 2,2 раза - до 10,2 тыс. кв. метров. 11,2 тыс. «квадратов» построили в Белокурихе (+14 %), 26,7 тыс. «квадратов» - в Новоалтайске (+18,2 %), 3,1 тыс. «квадратов» - в Славгороде (+5,8 %). Вместе с тем, их вклад в общекраевые показатели не слишком значителен - в совокупности на них приходится 11,5 % от всего объема ввода жилья в регионе.
Индивидуальное строительство
По сравнению с объемами строительства в целом, объемы ввода жилья индивидуальными застройщиками снизились более существенно - на 6,5 % и составили 238,2 тыс. кв. метров (53,3 % от общего объема). Причем «индивидуалы» уменьшили объемы ввода жилья в 8 городах (исключение - Рубцовск и Славгород) и 30 сельских районах. Таким образом, индивидуальное жилищное строительство пострадало от кризиса в большей степени, чем строительная отрасль в целом. По мнению «Риэлторского Портала», это обусловлено тремя основными факторами:
1) Снижение уровня доходов и жизни населения. Оно сопровождается неуверенностью в будущем, что препятствует принятию решения о строительстве собственного дома.
2) Высокая стоимость земельных участков (600-900 тыс. рублей за участок площадью 10 соток), неподъемные инфраструктурные платежи (за подключение к воде, свету, газу в коттеджных поселках Барнаула необходимо заплатить примерно 400-500 тыс. рублей), ограниченность предложения земельных участков (земля распределяется через аукционы, которых проходит мало и где большинство участков приобретают посредники-перекупщики).
3) Отсутствие доступа к кредитным ресурсам. Практически ни один банк в регионе не выдает кредиты на строительство индивидуального жилья. Строить же на собственные средства у большинства населения нет возможности.
Прогнозы
Управление Алтайского края по строительству и архитектуре еще в марте текущего года обозначало два сценария развития строительной отрасли. В одном случае в 2009 году в крае удастся ввести порядка 650 тыс. кв. метров жилья, во втором - не более 350-400 тыс. кв. метров. Очевидно, что второй порог преодолен уже сейчас - за девять месяцев было построено 446,9 тыс. кв. метров жилплощади. А ведь впереди IV квартал, который традиционно характеризовался наибольшими в году темпами ввода. Таким образом, рынок пока развивается по оптимистичному сценарию.
«Риэлторский Портал» еще в августе текущего года прогнозировал, что в 2009 году в Алтайском крае построят 550-600 тыс. кв. метров жилья. Это будет на 5-13 % меньше уровня 2009 года (632 тыс. кв. метров). Данный прогноз представляется нам верным и сейчас, в октябре текущего года. Добавим, что в этом году мы ожидаем дальнейшего снижения объемов индивидуального жилищного строительства в силу усугубления указанных выше трех причин.
Михаил ПАЛОЧКИН, редактор “Риэлторского Портала” (Алтайский край)
- Проезжая по улице Антона Петрова в Барнауле, я всякий раз смотрю на спортивный комплекс, который возводит одна из местных строительных компаний. Он растет, как говорится, не по дням, а по часам. Работы там не прекращаются, по-моему, никогда. Всюду снуют проворные строители, двигаются подъемные краны. Этот объект находится в разительном контрасте с большинством строительных площадок Барнаула, где жизнь практически замерла. Глядя на спорткомплекс, строящийся на бюджетные средства, воочию убеждаешься в эффективности работы такого механизма как госзаказ.
В прежние годы отношения застройщиков с государством были достаточно прохладными. Понимая, что им необходимо сосуществовать, бизнес и власть находили точки пересечения. Однако довольно остро стояла проблема: строители не хотели работать на строительстве государственных и муниципальных объектов. На это, в частности, жаловался министр строительства и архитектуры Красноярского края Николай Глушков во время съезда строителей Сибири, который проходил в сентябре прошлого года в Белокурихе. Игроки рынка, в свою очередь объясняли: официальное ценообразование не адекватно действительности, рыночная стоимость товаров и услуг в разы выше рассчитанной госорганами.
Кризис сильно поумерил аппетиты строителей. В условиях ужесточения доступа к кредитным ресурсам и падения спроса на жилье в связи со «сжиманием» рынка ипотеки строительные компании бросились по поиски путей выживания. И одним из таких путей стал госзаказ.
На одной из коллегий Союза строителей и инвесторов Алтайского края в конце 2008 года бизнесмены возмущались: в конкурсах на заключение госконтрактов стали участвовать все кому не лень. Фирмы с неизвестными названиями и практически полным отсутствием опыта работы заявлялись на аукционы и сбрасывали цену ниже разумных пределов. Явление это, на мой взгляд, очень симптоматичное: предприниматели поняли важность и выгодность сотрудничества с государством. Прежде всего, здесь идет речь о своевременной и стабильной оплате произведенных работ. Это позволяет строительным компаниям обеспечить себя работой на длительный срок, а людям - гарантировать своевременную выплату зарплаты. Ну а что касается прежних сетований на невысокую стоимость - не до жиру, как говорится.
На мой взгляд, в ближайшие годы роль государства в развитии строительного комплекса будет очень высока. И от интенсивности государственных инвестиций будет зависеть динамика развития стройиндустрии.
Рынок коммерческой недвижимости в Алтайском крае также переживает кризис. Предлагаю вашему вниманию более подробную информацию по этому поводу.
Шесть месяцев падения. Коммерческий сектор демонстрирует отрицательную динамику
Рынок коммерческой недвижимости Барнаула в I полугодии 2009 года продолжал развиваться в рамках негативного тренда, во власть которого он попал еще в конце предыдущего года. Падение спроса на офисы и торговые помещения стало основной причиной резкого уменьшения их стоимости. Вместе с тем, стабилизирующим фактором в ценообразовании явилась «жадность» некоторых владельцев помещений, которые не спешат продавать их в ожидании роста цен.
Во власти дисбаланса
Ведущий эксперт компании «Миэль-недвижимость» Елена Завадская констатирует значительное снижение спроса на коммерческую недвижимость в I полугодии этого года. Причиной стали кризисные явления в экономике, которые отразились на представителях предпринимательского сообщества. В непростых условиях бизнесмены не готовы вкладывать средства в расширение своего дела, в том числе приобретение новых помещений. Исполнительный директор агентства недвижимости «Индустриальное» Марина Ракина добавляет, что продолжает сохраняться дисбаланс спроса и предложения в коммерческом секторе: последнее существенно превышает.
Покупка коммерческой недвижимости с инвестиционными целями также неактуальна, поскольку данный сегмент демонстрирует отрицательную доходность. Инвестиционный аналитик компании «Финам» Андрей Сапунов называет несколько причин этого. Во-первых, в условиях «схлопывания» рынка кредитования, а также резкого роста кредитных ставок, девелоперские компании существенно увеличили рыночное предложение жилой и коммерческой недвижимости, прежде всего для увеличения объема оборотных средств и завершения строительства объектов высокой степени готовности.
Во-вторых, произошло «сжимание» рынка ипотечного кредитования. В-третьих, ухудшилась ситуация в реальном секторе экономики, сократился уровень доходов населения, выросла безработица. Все это стало причиной резкого сокращения динамики роста рынка недвижимости, а в некоторых случаях – и уменьшения его объемов.
«В результате, в отличие от предыдущих лет, демонстрирующих ежегодную динамику прироста стоимости недвижимости в среднем на 30% в год, со своих максимумов в третьем (докризисном) квартале 2008 года стоимость недвижимости в среднем по России снизилась к первому кварталу текущего года на 4,5% на первичном рынке и сохранилась почти на прежнем уровне на рынке вторичном. В свою очередь, за аналогичный период в Сибирском федеральном округе (СФО) недвижимость на первичном рынке подешевела на 5,2%, а на вторичном – почти на 8%», - констатирует Андрей Сапунов.
Сжались в два раза
Падение спроса и усиливающийся дисбаланс спроса и предложения повлекли за собой снижение цен в коммерческом сегменте. По данным г-жи Завадской, с начала года оно составило 30-40 %, в отдельных случаях - 50 %. При этом степень уменьшения цен зависит от продавца и его потребностей в финансовых ресурсах. «Предприниматель, которому необходимо погасить имеющиеся кредиты, соглашается на понижение цены, чтобы продать объект. Те же собственники, которым фактор времени не важен при продаже своих объектов, цены держат и на торг идут неохотно», - объясняет Елена Завадская.
С ней соглашается представитель «Группы компаний «Магистр» Виталий Кляйн: «Цены на коммерческую недвижимость, безусловно, снижаются. Однако в силу капиталоемкости и инерционности этого сегмента серьезных сдвигов не произошло. Особенно отказываются подвигаться в этом отношении владельцы ликвидных помещений по разным причинам: кто-то ждет лучших времен, а кто-то приобрел свои помещения во время «подъема» рынка и сейчас не видят здравого смысла продавать их по «бросовым ценам».
Елена Завадская полагает, что отрицательный тренд на рынке коммерческой недвижимости будет актуален и во II полугодии. «Мы не готовы прогнозировать повышение цен на нежилую недвижимость до конца 2009года. Возможна лёгкая корректировка цены в виде торга», - говорит аналитик. Марина Ракина более осторожна в своих прогнозах: «В дальнейшем, по нашему мнению, рынок коммерческой недвижимости будет зависеть от экономической ситуации в стране, регионе и конечно стихийности».
В Алтайском крае существует несколько полезных Интернет-ресурсов о недвижимости.
1) www.realtai.ru Помимо новостей и материалов про рынок недвижимости там есть раздел с объявлениями, разделы про коттеджные поселки, персоналии отдельных риэлторов и т.д.
2) www.altairealty.ru Материалы и новости про недвижимость, объявления
3) www.kp22.ru раздел недвижимость. Материалы и новости рынка недвижимости, объявления
Развитие рынка доступного жилья предполагает реализацию крупных проектов по освоению серьезных площадок, квартальную застройку. А реализовать ее на практике очень сложно. Пример тому был в прошлом году в Алтайском крае. Тогда, в середине сентября, “провалились” два аукциона на право аренды земельных участков площадью 15 и 20 Га. Причина - отсутствие заявок на участие.
Сами застройщики объяснили свое нежелание побороться за площадку несколькими причинами. Это и невысокое качество подготовки документации, и размытые требования к девелоперу, и большое количество дополнительных обязательств. Например, в виде реконструкции ТЭЦ. Отметили строители и высокую стоимость аренды, которая составляла от 65 млн. рублей и от 90 млн. рублей по участкам. В период кризиса изъять такие средства из оборота представляется нереальным. Так что в сегодняшней ситуации, без разрешения указанных выше проблем ожидать появления доступного жилья, на мой взгляд, не стоит.
В нашем регионе также актуальны описаные автором тренды рынка недвижимости. Так, цена предложения жилья на вторичке в Барнауле с начала года упала на 16,8 % (расчеты новосибирской компании Rid Analytics). В реальности это уменьшение еще существеннее - ведь стоит учитывать т.н. “коэффициент уторговывания”, который, по оценкам игроков рынка, достигает 10 % от заявленной стоимости объекта недвижимости.
По поводу уменьшения цен на “первичке” в Алтайском крае эксперты пока данных не приводят. Однако заметно, что строители в этом году идут на заметное снижение стоимости жилья. Так, цена “квадрата” доходит до 24 тыс. рублей, что ранее было сложно себе представить.
Сезон правильных слов
Общий экономический фон: умеренно неблагоприятный
2009 год для экономики Алтайского края стал периодом падения. Это характерно для всех основных показателей экономического развития. Так, за восемь месяцев 2009 года индекс промышленного производства в регионе, по данным Алтайкрайстата, составил 89,2 % к уровню прошлого года. Оборот розничной торговли за тот же период снизился на 10,7 %, объем грузоперевозок - на 14,4 %. Зато объем производства сельскохозяйственной продукции продемонстрировал небольшой рост как в денежном (+1 %), так и натуральном (+2 %) выражении.
Неблагоприятная ситуация складывается на рынке труда. По данным Алтайкрайстата на конец июля, количество безработных в регионе выросло на 60 % по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и достигло 152 тыс. человек. Статистика также фиксирует снижение реальной начисленной заработной платы на 5,1 %.
Таким образом, общая экономическая ситуация в регионе, по мнению «Риэлторского Портала», является умеренно неблагоприятной. Спад заметен во всех сферах экономики, однако масштабы его не слишком велики.
Строительство ушло в минус
На таком экономическом фоне снижение объемов ввода жилья в регионе является достаточно предсказуемым. Однако до сентября официальная статистика фиксировала рост объемов ввода по сравнению с показателями 2008 года. При этом статистическое ведомство сообщало, что объем строительных работ за январь-август снизился на 33,6 % (до 10,9 млрд. рублей), производство стройматериалов упало на 47,3 % в денежном выражении. Вопрос о том, как ввод жилья может расти при снижении указанных выше показателей, пока остается без ответа. Отметим лишь, что объем ввода жилья является не только экономическим, но и важным социально-политическим показателем. Поэтому его положительные значения крайне важны для региональных и муниципальных властей.
Как бы то ни было, по итогам девяти месяцев Алтайкрайстат зафиксировал снижение объемов ввода жилья в регионе на 2,2 % (10,1 тыс. «квадратов») по сравнению с аналогичным показателем 2008 года - до 446,9 тыс. кв. метров.
В лидерах - Рубцовск и Новоалтайск
Если смотреть на ситуацию в географическом аспекте, то ввод жилья увеличили 4 городских округа из 10 и 26 муниципальных районов из 60. Остальные муниципалитеты продемонстрировали довольно серьезное падение объемов ввода жилья. Например, в Змеиногорском районе падение составило 68,5 %, в Калманском - 74,5 %, в Курьинском - 67,7 %. Снижение объемов строительства в городах оказалось более умеренным. В Алейске оно составило 24,7 %, в Бийске - 30 %, в Яровом - на 17,1 %. Столица Алтайского края - Барнаул (здесь строится почти 62 % от всего жилья в крае) продемонстрировала снижение объемов ввода жилья на 2,1 % (5,9 тыс. кв. метров в натуральном выражении) до уровня 276,5 тыс. кв. метров. 105,6 тыс. кв. метров из этого количества приходится на индивидуальное строительство, 170,9 тыс. «квадратов» - на многоквартирные дома.
Как мы уже говорили выше, в ряде муниципалитетов объемы ввода жилья выросли. В числе лидеров здесь можно отметить Благовещенский (рост в 2.2 раза), Заринский (в 1,8 раз), Крутихинский (в 1,5 раз), Славгородский (в 3,4 раза). Отметим что практически все дома в данных районах возводятся силами индивидуальных застройщиков.
Что касается городов, то наиболее динамичным оказался Рубцовск. Он увеличил ввод жилья в 2,2 раза - до 10,2 тыс. кв. метров. 11,2 тыс. «квадратов» построили в Белокурихе (+14 %), 26,7 тыс. «квадратов» - в Новоалтайске (+18,2 %), 3,1 тыс. «квадратов» - в Славгороде (+5,8 %). Вместе с тем, их вклад в общекраевые показатели не слишком значителен - в совокупности на них приходится 11,5 % от всего объема ввода жилья в регионе.
Индивидуальное строительство
По сравнению с объемами строительства в целом, объемы ввода жилья индивидуальными застройщиками снизились более существенно - на 6,5 % и составили 238,2 тыс. кв. метров (53,3 % от общего объема). Причем «индивидуалы» уменьшили объемы ввода жилья в 8 городах (исключение - Рубцовск и Славгород) и 30 сельских районах. Таким образом, индивидуальное жилищное строительство пострадало от кризиса в большей степени, чем строительная отрасль в целом. По мнению «Риэлторского Портала», это обусловлено тремя основными факторами:
1) Снижение уровня доходов и жизни населения. Оно сопровождается неуверенностью в будущем, что препятствует принятию решения о строительстве собственного дома.
2) Высокая стоимость земельных участков (600-900 тыс. рублей за участок площадью 10 соток), неподъемные инфраструктурные платежи (за подключение к воде, свету, газу в коттеджных поселках Барнаула необходимо заплатить примерно 400-500 тыс. рублей), ограниченность предложения земельных участков (земля распределяется через аукционы, которых проходит мало и где большинство участков приобретают посредники-перекупщики).
3) Отсутствие доступа к кредитным ресурсам. Практически ни один банк в регионе не выдает кредиты на строительство индивидуального жилья. Строить же на собственные средства у большинства населения нет возможности.
Прогнозы
Управление Алтайского края по строительству и архитектуре еще в марте текущего года обозначало два сценария развития строительной отрасли. В одном случае в 2009 году в крае удастся ввести порядка 650 тыс. кв. метров жилья, во втором - не более 350-400 тыс. кв. метров. Очевидно, что второй порог преодолен уже сейчас - за девять месяцев было построено 446,9 тыс. кв. метров жилплощади. А ведь впереди IV квартал, который традиционно характеризовался наибольшими в году темпами ввода. Таким образом, рынок пока развивается по оптимистичному сценарию.
«Риэлторский Портал» еще в августе текущего года прогнозировал, что в 2009 году в Алтайском крае построят 550-600 тыс. кв. метров жилья. Это будет на 5-13 % меньше уровня 2009 года (632 тыс. кв. метров). Данный прогноз представляется нам верным и сейчас, в октябре текущего года. Добавим, что в этом году мы ожидаем дальнейшего снижения объемов индивидуального жилищного строительства в силу усугубления указанных выше трех причин.
Кризис понимания
- Проезжая по улице Антона Петрова в Барнауле, я всякий раз смотрю на спортивный комплекс, который возводит одна из местных строительных компаний. Он растет, как говорится, не по дням, а по часам. Работы там не прекращаются, по-моему, никогда. Всюду снуют проворные строители, двигаются подъемные краны. Этот объект находится в разительном контрасте с большинством строительных площадок Барнаула, где жизнь практически замерла. Глядя на спорткомплекс, строящийся на бюджетные средства, воочию убеждаешься в эффективности работы такого механизма как госзаказ.
В прежние годы отношения застройщиков с государством были достаточно прохладными. Понимая, что им необходимо сосуществовать, бизнес и власть находили точки пересечения. Однако довольно остро стояла проблема: строители не хотели работать на строительстве государственных и муниципальных объектов. На это, в частности, жаловался министр строительства и архитектуры Красноярского края Николай Глушков во время съезда строителей Сибири, который проходил в сентябре прошлого года в Белокурихе. Игроки рынка, в свою очередь объясняли: официальное ценообразование не адекватно действительности, рыночная стоимость товаров и услуг в разы выше рассчитанной госорганами.
Кризис сильно поумерил аппетиты строителей. В условиях ужесточения доступа к кредитным ресурсам и падения спроса на жилье в связи со «сжиманием» рынка ипотеки строительные компании бросились по поиски путей выживания. И одним из таких путей стал госзаказ.
На одной из коллегий Союза строителей и инвесторов Алтайского края в конце 2008 года бизнесмены возмущались: в конкурсах на заключение госконтрактов стали участвовать все кому не лень. Фирмы с неизвестными названиями и практически полным отсутствием опыта работы заявлялись на аукционы и сбрасывали цену ниже разумных пределов. Явление это, на мой взгляд, очень симптоматичное: предприниматели поняли важность и выгодность сотрудничества с государством. Прежде всего, здесь идет речь о своевременной и стабильной оплате произведенных работ. Это позволяет строительным компаниям обеспечить себя работой на длительный срок, а людям - гарантировать своевременную выплату зарплаты. Ну а что касается прежних сетований на невысокую стоимость - не до жиру, как говорится.
На мой взгляд, в ближайшие годы роль государства в развитии строительного комплекса будет очень высока. И от интенсивности государственных инвестиций будет зависеть динамика развития стройиндустрии.
Поспешите на распродажу
Шесть месяцев падения. Коммерческий сектор демонстрирует отрицательную динамику
Рынок коммерческой недвижимости Барнаула в I полугодии 2009 года продолжал развиваться в рамках негативного тренда, во власть которого он попал еще в конце предыдущего года. Падение спроса на офисы и торговые помещения стало основной причиной резкого уменьшения их стоимости. Вместе с тем, стабилизирующим фактором в ценообразовании явилась «жадность» некоторых владельцев помещений, которые не спешат продавать их в ожидании роста цен.
Во власти дисбаланса
Ведущий эксперт компании «Миэль-недвижимость» Елена Завадская констатирует значительное снижение спроса на коммерческую недвижимость в I полугодии этого года. Причиной стали кризисные явления в экономике, которые отразились на представителях предпринимательского сообщества. В непростых условиях бизнесмены не готовы вкладывать средства в расширение своего дела, в том числе приобретение новых помещений. Исполнительный директор агентства недвижимости «Индустриальное» Марина Ракина добавляет, что продолжает сохраняться дисбаланс спроса и предложения в коммерческом секторе: последнее существенно превышает.
Покупка коммерческой недвижимости с инвестиционными целями также неактуальна, поскольку данный сегмент демонстрирует отрицательную доходность. Инвестиционный аналитик компании «Финам» Андрей Сапунов называет несколько причин этого. Во-первых, в условиях «схлопывания» рынка кредитования, а также резкого роста кредитных ставок, девелоперские компании существенно увеличили рыночное предложение жилой и коммерческой недвижимости, прежде всего для увеличения объема оборотных средств и завершения строительства объектов высокой степени готовности.
Во-вторых, произошло «сжимание» рынка ипотечного кредитования. В-третьих, ухудшилась ситуация в реальном секторе экономики, сократился уровень доходов населения, выросла безработица. Все это стало причиной резкого сокращения динамики роста рынка недвижимости, а в некоторых случаях – и уменьшения его объемов.
«В результате, в отличие от предыдущих лет, демонстрирующих ежегодную динамику прироста стоимости недвижимости в среднем на 30% в год, со своих максимумов в третьем (докризисном) квартале 2008 года стоимость недвижимости в среднем по России снизилась к первому кварталу текущего года на 4,5% на первичном рынке и сохранилась почти на прежнем уровне на рынке вторичном. В свою очередь, за аналогичный период в Сибирском федеральном округе (СФО) недвижимость на первичном рынке подешевела на 5,2%, а на вторичном – почти на 8%», - констатирует Андрей Сапунов.
Сжались в два раза
Падение спроса и усиливающийся дисбаланс спроса и предложения повлекли за собой снижение цен в коммерческом сегменте. По данным г-жи Завадской, с начала года оно составило 30-40 %, в отдельных случаях - 50 %. При этом степень уменьшения цен зависит от продавца и его потребностей в финансовых ресурсах. «Предприниматель, которому необходимо погасить имеющиеся кредиты, соглашается на понижение цены, чтобы продать объект. Те же собственники, которым фактор времени не важен при продаже своих объектов, цены держат и на торг идут неохотно», - объясняет Елена Завадская.
С ней соглашается представитель «Группы компаний «Магистр» Виталий Кляйн: «Цены на коммерческую недвижимость, безусловно, снижаются. Однако в силу капиталоемкости и инерционности этого сегмента серьезных сдвигов не произошло. Особенно отказываются подвигаться в этом отношении владельцы ликвидных помещений по разным причинам: кто-то ждет лучших времен, а кто-то приобрел свои помещения во время «подъема» рынка и сейчас не видят здравого смысла продавать их по «бросовым ценам».
Елена Завадская полагает, что отрицательный тренд на рынке коммерческой недвижимости будет актуален и во II полугодии. «Мы не готовы прогнозировать повышение цен на нежилую недвижимость до конца 2009года. Возможна лёгкая корректировка цены в виде торга», - говорит аналитик. Марина Ракина более осторожна в своих прогнозах: «В дальнейшем, по нашему мнению, рынок коммерческой недвижимости будет зависеть от экономической ситуации в стране, регионе и конечно стихийности».
Как не заблудиться в виртуальном пространстве
1) www.realtai.ru Помимо новостей и материалов про рынок недвижимости там есть раздел с объявлениями, разделы про коттеджные поселки, персоналии отдельных риэлторов и т.д.
2) www.altairealty.ru Материалы и новости про недвижимость, объявления
3) www.kp22.ru раздел недвижимость. Материалы и новости рынка недвижимости, объявления
«Веерное» финансирование
Сами застройщики объяснили свое нежелание побороться за площадку несколькими причинами. Это и невысокое качество подготовки документации, и размытые требования к девелоперу, и большое количество дополнительных обязательств. Например, в виде реконструкции ТЭЦ. Отметили строители и высокую стоимость аренды, которая составляла от 65 млн. рублей и от 90 млн. рублей по участкам. В период кризиса изъять такие средства из оборота представляется нереальным. Так что в сегодняшней ситуации, без разрешения указанных выше проблем ожидать появления доступного жилья, на мой взгляд, не стоит.
Смерть от ипотеки
По поводу уменьшения цен на “первичке” в Алтайском крае эксперты пока данных не приводят. Однако заметно, что строители в этом году идут на заметное снижение стоимости жилья. Так, цена “квадрата” доходит до 24 тыс. рублей, что ранее было сложно себе представить.