Консерванты - консервантами, а качество - качеством. Причем, чем жестче конкуренция, тем лучше среднее качество, например, та же Украина. Сколько раз туда ездил, столько раз удивлялся насколько у них качественнее алкоголь. Местные объясняют, что это только из-за открытости рынка, обилия игроков и регулярному выходу на рынок новых производителей - все вынуждены держаться за свой кусочек, поэтому и за качеством следят.
P.S. Пиво и в России бывает очень хорошим, мне как-то не в лом было полящика “Жигулевского” в ручной клади из Первоуральска притащить - оно того стоило.
Иван Постников Столь горячо здесь любимая Тоёта в несколько раз больше ВАЗа и ничего с размерами справляется, не смотря даже на жесткую интеграцию с государством.
Не нравится Тоёта? Хюндай. Кроме нескольких миллионов авто производит огроменную кучу промышленного и транспортного оборудования, техники и даже судов. На размеры тоже пока жалоб нет.
Вообще, загадочная теория. Если 10 заводов компании расположены в 10-50 км друг от друга - это хорошо. А если на одной территории - сразу “ворують”, медленно модели меняют и т.п.
Оба ошибаетесь. ВАЗ как завод имеет нормальную мощность, но избыточную численность. Типовой сборочный завод сейчас, равно как и заводы двигателей и заводы трансмиссий имеют близкую мощность. А вот как автопроизводитель ВАЗ наоборот мал. Греф абсолютно правильно заметил, что нормально развиваться автокомпания может только имея выпуск в разы больший, о цифре можно спорить, но это значительно больше 1 млн. шт.
Ну чтобы Постников не расслаблялся - на современных сборочных заводах равной АвтоВАЗу мощности работает всего 3 тысячи человек, а моделей собирают больше, не говоря уж о модификациях и комплектациях, их число от ВАЗовских отличатся на многие порядки.
Ведь размер, часто вынужденная величина. Тот же Болотов хвалит свой прокат, но умалчивает, что литье для БЦ и шатунов с супер-пупер металлургических заводов пытались брать раз двадцать. Только даже умеренного качества дальше пробной партии не получили.
Вот сколько бить по башке - не делают металлургические заводы литье. В принципе не делают. Для этого существуют литейно-механические производства, которые испокон века относились к машиностроению. Трындеть не надо, я сам начинал карьеру именно в “литейке”. Кузнечно-прессовые производства тоже относятся к машиностроению. Так что руки прочь от металлургии - это ваши внутренние машиностроительные проблемы, единственное что черная металлургия вам поставляет это прокат, слитки и чушковый чугун.
Иван Постников Дерипаска с Русал и Абрамович с Евразгруп - это “главные” или “устаревшие”? Или они вообще не металлурги??
Дерипаска - это люминий, а не “черный” металлург, к тому же сам по себе Русал на здоровье не жалуется. Проблемы возникли в основном из-за страстного желания успеть везде: понятно когда алюминщик идет за электричеством и за сырьем - это его основные затраты, но крайне странно когда он, избавляясь от переработки алюминия, идет в автомобили, недвижимость, никель с медью и т.д. Внешне выглядит как сбой в основах системы риск-менеджмента, т.к. диверсификация должна служить для снижения рисков, а не для их приобретения.
У Евраза все нормально, может даже было бы еще лучше, если бы не продали свою сбытовую сеть год назад. Заводы у них в России не самые новые и не в лучшем месте, но работу над ними они провели очень большую. Если речь про НКМК, то этот завод был проблемным еще во времена СССР, поэтому пока прибыль приносил работал, перестал - из него все неприбыльное убрали.
Или металлурги наше все? Как то с Болотовым мы на эту тему бились… Только что то у главных металлургов даже долги не могут пересчитать…
У “главных металлургов” все нормально, у тех кто работал на устаревших заводах да проблемы, об этом и спорили. Также как я утверждал, что ВАЗ в существующем виде не выживет - он и корчится в конвульсиях. Также я утверждал, что на рынке недвижимости у нас пузырь, и максимальная равновесная цена на эконом - тысяча долларов США - первое подтвердилось, ко второму близится.
Отрасль циклична, 2008-й и 2009-й конечные годы очередного 8-летнего цикла, об этом тоже было известно, я лично делал такую работу еще в 2005-м, другой вопрос, что ждали начала просадки в еще в 2007-м, а она выразилась только в виде коррекции, спасибо за это “пузырям”.
Жизнь все расставила по местам - кто копил кэш и доводил до среднеотраслевого уровня свои заводы тот нормально себя чувствует, а тот кто копил долги и стриг купоны с пузыря имеет проблемы разной степени сложности пропорциональной тяге к этому занятию.
Отдельным моментом можно смотреть на реакцию “главных металлургов” на спад в 4-м квартале 2008-го и 1-м квартале 2009-го, кто-то сделал целый ряд дорогостоящих ошибок, но запас прочности их простил, а кто-то отработал образцово, был и целый ряд очень оригинальных решений, за которые нужно апплодировать стоя - например ММК.
P.S. Проблема ВАЗа в том, что он старый, из-за этого избыточная численность, а учитывая, что у наших сограждан частное предпринимательство не в почете, то наименее болезненным способом решения проблемы ВАЗа было бы ограничение для сборочных заводов по месту расположения - в Тольятти и округе со льготами по локализации, в остальных регионах России без них. Но местные не подсуетились и момент уплыл к более расторопным.
В России не только пиво на пиво настоящее не похоже, но даже газировка другая. Среди крепких алкогольных напитков тоже очень много контрафакта, настолько, что даже многие кабаки на этом попадаются, все это вынуждает стараться брать алкоголь в дьюти-фри. С винами, кстати, получше, при минимальных навыках выбора и знаниях риска нарваться на что-то неудобоваримое нет.
P.S. Кстати, пиво еще и по вкусу не различается, несмотря на все разнообразие этикеток налепляемых на него на заводе. ))
P.P.S. У нас даже табак качественный можно купить только в табакерском магазине, т.к. даже известные марки при производстве в России становятся настолько же похожи на оригинал, как близнецы Ролоффы друг на друга.
Продукцию, которую для того же BMW производят сторонние поставщики, ВАЗ делает самостоятельно. «По сути, на заводе нет только литейного производства (кстати, эта идея длительное время обсуждалась, но до реализации дело не дошло), остальное, включая оснастку и инструменты, мы производим сами», — говорит один из заводских инженеров.
Ребяты-“экспертяты”! Проверяйте инфу! ЛИТЕЙНОЕ производство на ВАЗе ЕСТЬ! Льют и алюминий и чугун - блоки цилиндров, головки блоков, корпуса и т.п. Потому что с наших металлургических суперзаводов получить сложную продукцию стабильного качества - невозможно. Только чушки.
А их уже сколько пинают за качество информации, а воз и ныне там… Вру, специализированных статей стало намного меньше - а статей ни о чем больше. Приличное было издание, а щас кроме нескольких колумнистов и прочитать нечего. Жаль…
P.S. У нас большинство металлургов заточены под commodities от производства до сбыта (в основном из-за объемов), а сегмент custom требует совершенно иных принципов организации работ, тем не менее качественный прокат в России выпускается в объемах кратно превышающих внутренний спрос.
Проект Gorgon является проектом на ранней стадии развития, общей стоимостью около $32млрд. долл. США. Доли в проекте распределены между Chevron (50%), Shell (25%) и ExxonMobil (25%), заявленная мощность завода по производству LNG - 10 млн.т/год, но были новости об увеличении мощности до 15 млн.т/год.
В настоящее время также не урегулированы вопросы землеотвода, нет и окончательного решения совладельцев проекта о его реализации, так что подобную новость скорее следует трактовать как “если проект Gorgon будет реализован, то доля/часть доли LNG принадлежащая ExxonMobil будет поставляться в Китай”.
Причины у ExxonMobil продать свою долю заранее наверняка были: возможно чтобы отразить в отчетности выручку будущих периодов, возможно чтобы улучшить условия привлечения финансирования под проект.
P.S. Не секрет, что этот проект был изначально ориентирован на Азиатских потребителей, так что все по плану.
Здесь, судя по всему у нас разногласия только в терминологии. Предлагаю исключить “рыночная” и оценочная“ и устаканиться на термине ”рассчетная стоимость" - имея в виду, что данная стоимость определяется по коэ.и тарифам, что то аналогичное порядку аренды гос.земель/собственности.
И чем же это отличается от действующей сегодня системы оценки по БТИ? Уведомления на оплату налога на недвижимость сейчас присылают из расчета что больше - стоимость по их нормативам или сумма прошедшая через ГУЮ (не знаю как их щас называют).
Александр Владимирович Жирнов
К сожалению законодательной инициативой отдельный гражданин не обладает. (ст. 104 Конституции РФ)
И снова подмена понятий - направить свой проект в законодательный орган гражданину ничто не мешает, а вот выносить ли его на рассмотрение или даже читать ли его, это уже прерогатива законодательного органа. ))
Александр Владимирович Жирнов
Налоги определяются налоговым кодексом, а бюджетным - порядок расходования денег государства. В налоговом кодексе определены налоги и сборы.
Что-то я Вас не понимаю, задаетесь вопросом на что пойдет, отвечаю - ищите в бюджетном кодексе, а теперь перескакиваете на ставки и порядок уплаты из НК. Вы уж определитесь там…
Теперь уж точно последнее. Заниматься подменой понятий наверное очень увлекательно, но мне как-то не охота лезть в казуистику и заниматься поджаркой на сковородке вертящегося ужа, поэтому - чао.
Балансовая - оттого и балансовая, что стоит в “Балансе” - документ такой есть в системе бух.учета. И кто же Вам позволит ее вот так просто, по своему хочу, ее поменять. Это не вопрос - это утверждение. После того как Вы “нашли” какую-то хрень и ее оценили (опять же слово оценка) Вы ставите ее в баланс (если Вы организация, конечно же). После этого изменить ее - ну никак, только кап.ремонты - в сторону увеличения и то надо обосновать. А уменьшить - опять же, нелюбимая Вами оценка + веское обоснование для налоговиков с уплатой налогов. Здесь Вам не запад, тут Россия.
Вы бредите, откройте, пожалуйста, ПБУ и инструкции, почитайте. Переоценка активов это рядовой инструмент управления.
Александр Владимирович Жирнов
Когда я говорил, что назовем ее “усредненной рыночной”, то предполагал, что есть однозначный механизм получения данной стоимости, т.е. А+В и т.д. , а не работы оценщиков и судов по признанию данной оценки. Т.к., для примера,тот же оценщик в своем документе, обязан рассмотреть разные варианты исчисления стоимости оцениваемого имущества и , в общем случае, это разные стоимости, а затем на основе весов получить, нечто усредненное. Далее я замечал, что ключевым для начала обсуждения должно быть представление полного пакета предложения, а не сначала давайте согласимся с 2% (какими угодно), а затем обсудим формирование базы.
Откройте, пожалуйста, нормативную базу по оценке, там все описано, вплоть до того как проводить оценку в т.ч. и недвижимого имущества. Не надо изобретать велосипед там, где на нем уже второе столетие ездят. Ключевая ошибка у Вас это само понятие “рыночная цена” - это некая астракция из серии “если бы у бабушки были…”, есть цена сделки - факт по которому одна сторона готова купить, а другая продать, все остальное от лукавого.
За пакетом или обращайтесь к аффтару или сами на правах гражданина разработайте пакет и предоставьте его на рассмотрение в законодательный орган.
Александр Владимирович Жирнов
Вообще налоги должны формировать правильное (в смысле целей и задач государства/региона/муниципалитета) поведение бизнеса/индивидума. В отношении этого налога, я не слышал ничего, кроме банального пополнения бюджета. Наверное, я глухой :)
Налоги и служат для пополнения бюджета, есть целевые, есть не целевые, есть распределение их между бюджетами разного уровня. Почитайте бюджетный кодекс что ли…
А что касается балансовой стоимости, за которую Вы ратуете - это стоимость приобретения. Вот дом родителей (лет 30 ему) по БТИ числится менее 100 тыс., а последние покупки рядом расположенных домов были около 1,5 млн. Вот Вам и балансовая стоимость. А вдруг завтра террор или решение о застройке этого района (это не центр города, но скажем так деревня в городе). Куда кого выкинут и за какие деньги. Это только примет - жизнь еще многообразней. Поэтому не надо никого обманывать, и прежде всего самого себя. Думаю, что базовая стоимость для налога должна быть как можно адекватней/реальней, можно назвать это словом усредненно рыночной, но должна иметь существенные вычеты как минимум на основании первого жилья.
Для разрешения спорных ситуаций существует оценка, и давайте-ка не забывать, что делать ее придется достаточно регулярно, хотя бы для того чтобы оформить страховку. Износ учитывается в методике проведения оценки.
Кроме того балансовая стоимость позволяет оперативно изменять ее величину с помощью той же переоценки, но при этом проведение этой переоценки необязательно, т.е. оставляет возможность для маневра.
Последнее “рыночная” стоимость настолько трудноопределяемый параметр, что может оспариваться в судах до посинения, к тому же требует регулярного расчета, что тоже кто-то должен делать. Как Вы считаете, при том, что суды стабильно завалены, в том числе и текущими налоговыми разбирательствами, а владеют недвижимым имуществом многие, и очень многие будут не согласны с “рыночной” ценой, то не встанут ли суды окончательно, во сколько встанут судебные издержки, на сколько возрастут затраты на сбор налога?
Для примера - юридических лиц в 10 раз меньше, чем граждан, недвижимостью владеют малая их часть, тем не менее у налоговой нет никаких позывов начислять им налог на имущество по “рыночным” ценам, предполагаю, что из-за невозможности реализовать этот механизм и из-за понимания во что это выльется - суды, расходы на оценщика, которые платит проигравший, снижение собираемости, рост стоимости администрирования налога - наверное стоит все-таки посчитать, а есть ли вообще хоть какой-то смысл привязываться к “рыночной” стоимости, чтобы не получилось как с НДС, который стоит казне больше, чем приносит.
И последнее… Вообще слабо понимаю интерес к “рыночной” стоимости при уплате налога на имущество - ну купил дешевле, продал дороже, все равно подоходный налог платить тому же государству, а новый собственник будет платить налог от стоимости сделки. Марши всевозможных соинвесторов и жертвы мошенничеств с фиктивной ценой сделки рано или поздно научат людей не экономить копейки, рискуя миллионами.
Никита Константинович Михайловский:
Вероятно идея из серии “и рыбку съесть и на лодке покататься”, плюс пробелы в части юриспруденции и логики - иначе не было бы стремления подменить понятие “собственность” понятием “аренда”. Предложение, по которому нынешние собственники недвижимости окажутся в положении временных пользователей, а при покупке недвижимости придется платить за право по-сути аренды, понять сложно.
Такое предложение не только поощряет коррупцию, т.к. открывает широчайшие возможности для шантажа, но и разом убивает всю строительную отрасль, т.к. прав на недвижимое имущество будет меньше, чем у “советского” ответственного квартиросъемщика.
Порядок выкупа собственности прописанный в действующем законодательстве и права собственности на землю под домом уже делают покупку недвижимости в многоквартирных домах рисковой, предлагаемый же автором механизм сделает приобретение любой недвижимости абсолютно бессмысленным.
Не кажется ли автору, что сама суть налога на имущество подразумевает, что граждане платят государству налог за то, что государство охраняет их право собственности от возможных посягательств, в первую очередь от своих собственных.
Глянул мельком законодательство… забавно… из пушки по воробьям… как обычно…
Максимальная ставка по налогу на недвижимое имущество юрлиц составляет 2%, устанавливается местными органами власти. Уплата налога поквартально, декларация подается по месту нахождения недвижимого имущества, расчитывается от БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ. Заметно более разумная база, чем “рыночная стоимость”.
Итого - один из рецептов минимизации налоговой базы прост - переводим собственность на юрика по правильной балансовой стоимости, принимаем меры по безопасности этого юрика, осваиваем азы бухучета или заключаем договор с бухгалтером, который помогает с отчетностью. Если покопаться, то наверняка можно и расходы на содержание собственности будет как-то зачесть.
Также интересно, как ввод налога отразится на местных бюджетах налогоплательщики ведь могут проголосовать ногами - перерегистрироваться и платить налоги в других местах. Не секрет, что при низких налогах большинство их просто платит, высокие налоги приводят к поиску способов их уменьшить и сэкономить на других обязательных платежах например, страховках, в этом плане города заметно уступают “сельской местности”.
2% очень приличная ставка налога на собственность, если введут, то в первую очередь “попадут” те, кого метко окрестили “безумными ипотечниками”, т.к. налоговая стоимость считается исходя из регистрационных данных ГУЮ (или как оно сейчас называется).
Сейчас при ставке 0,1% можно содержать несколько объектов, а вот при повышенной наверняка придется от части из них отказываться, причем не обязательно от инвестиционной конуры, у некоторых есть дома в пригороде, земельные участки, загородная недвижимость. Содержать одновременно нормальную квартиру и загородный дом, отличный от дощатого скворечника, за 2% от текущей псевдо-цены, ИМХО, будет дороговато.
Мой хороший знакомый пару дней назад вернулся из поездки по Японии, где в т.ч. побывал на сборочном заводе акционера ВАЗа - Ниссан.
Мощность завода сравнима с ВАЗом, 4 разных модели, в т.ч. Кашкай и ИксТрейл (с полноприводными модификациями), сплошная автоматика позволяющая на ковейере собирать огромное количество модификаций (каждая машина под заказ со своей спецификацией). Сборка каждой машины 4,5 часа, от сварки кузова и покраски до наклейки пакетика с документами и инструкцией. Число работников менее 3-х тысяч (если надо, то могу уточнить).
Какое нафиг будущее у ВАЗа и какая к лешему “достойная зарплата” там может быть при сохранении статус-кво? Думать скорее надо что из имеющейся инфраструктуры и оборудования еще можно использовать и как на выданные кредиты закупить недостающее оборудование, чтобы с нормальным качеством и стоимостью собирать что-то на базе закупленных у Рено платформ.
P.S. Сейчас тот-же Ниссан продает целиком один из своих сборочных заводов, чем не повод присмотреться к нему и подумать, что оттуда за сходную цену можно перенести в Тольятти.
Если это попытка оттянуть клиентуру от кампуса Vlerick-Leuven, то весьма странная, стоимость обучения отличается в разы, у бельгийцев есть и рейтинг в TOP-листе Financial Times, и репутация и все возможные сертификаты, в отличие от СКОЛКОВО. Странные проекты эти российские бизнес-школы, почему-то их руководство уверено, что у них уже есть имя, по которому их везде узнают, что можно завышать стоимость обучения, что им не нужны сертификаты, а репутацию они заработают за несколько лет, причем не хуже, чем у старейших заведений.
Знаете, я думаю, что криза в стране не вечна, и спустя какое то время люди смогут продолжать выплачивать деньги за жилье. Возможно ПОКА, есть смысл предложить таким семьям целевой ограниченный долгосрочный кредит с очень малым процентом. Это не самый лучший выход, я знаю. “Не давай деньги, помоги их заработать” - это еще никто не опроверг, но толкать на обочину тоже не стоит.
Кризис не вечен - это верно. А вот деньги нужны вовремя, а не когда-то в далеком будущем. Для примера, давайте Вам зарплату выплатят не в срок, а лет через пять, а пока предложат вексель? Понравится? Маловероятно.
Не стоит создавать прецедент, если уж ВерхАрбСуд отказывает крупнейшим компаниям в пересмотре условий займов, признав что кризис не повод для форсмажора, то с чего бы делать это для физлиц.
Закон есть, договор есть - будьте любезны исполнять, а то полная вакханалия начнется, все будут брать и не возвращать, и что тогда делать? Наличными брать? А возить их в грузовиках? И без предоплаты не грузить, а потребитель без доставки платить не будет?
Низкие ставки на долго для попавших тоже не выход - т.к. я как налогоплательщик не хочу оплачивать разницу за кого-то. Также не горят оплачивать эту разницу и остальные 20 млн. семей и 30 млн. пенсионеров не вляпавшихся по дурости.
Единственное чем стоит помочь попавшимся ипотечникам - это закон о банкротстве физлиц с положением полностью очищающем банкрота от долгов после прохождения процедуры, тогда за заемщиков начнут думать уже займодатели и намного более серьезно относиться к их платежеспособности, а заемщики получат возможность начать с чистого листа.
Доходность квартиры купленной в Ю.Бутово в 2004 году составляет на текущий момент 25-30% в год рентного дохода, с ежемесячными выплатами на карточку.
Доходность - это когда у вас деньги вернулись… а не когда кто-то сказал что оно столько-то стоит. И считается она на конкретный момент от текущей оценки стоимости. Приводить тут 2004 не корректно, давайте еще 1998-99 вспомним - тогда вообще бесплатно было, к тому же я что-то сомневаюсь в 25%. Щас посмотрим, тогда стоило где-то $2000/м, щас аренда в среднем около $1000/мес, хотя это и Бутово - очень удобный район, верх цивилизации, так что может быть и меньше, если не 3-ха, получается что площадь 20-24 метра??? Как тут не сказать - гон.
Речь же не об этом. Речь о том, что потребительские стандарты, даже в Москве, еще достаточно низкие, а в сочетании с реальной демографической необходимостью отселения поколения 25-30-ти летних и строительством коммерческого жилья в объеме всего 1 млн/ кв/м/ в год приводит к ситуации невозможности примерить «высокие западные стандарты» и московские цены.
Цены примерили, и даже превзошли, а вот на стандарты качества забили, ну и пусть теперь репу чешут как это некачественное г..но исправить и кому его продать. Устроили очередной МММ - купи квартиру и заработай, будем надеяться что рефлекс, похожий реакцию на звуки “я не халявщик - я партнер”, выработался.
Для справки некоторые подтвержденные сделки, а не демагогия:
ЦАО AFI - лето 2007 - офисный центр 2700 м - по цене 2700 долл/м
ЦАО квартира на Бульварном большой площади, новострой - осень 2008 - 5000 Евро/м
А вы тут агитируете покупать щас у вас квартиры нулевого качества, а если это еще и новострой, то проблемами с собственностью по якобы текущим ценам, просто потому что якобы будет дороже???
1. ГК ПИК, где сейчас «купил» 32% Керимов. По законам классической экономики эти должны были обанкротиться в 2008 году, но пока формально живы и даже достраивают (правда очень медленно), то что напродавали.
Я очень рад, что они оказались настолько профессиональны, что “даже достраивают то что напродавали” - это просто бешенный успех. Керимов, кстати, получил долю в 32% по различным данным за сумму от 0 до 200 млн. долл. Если предположить, что его обременение составило 1/3 от их долга, т.е. 500 млн. долл, стоимость “бумажных проектов” 0, а в активах только 85 тыс. свободных метров, при мощностях в 1+ млн. кв. м/год, то он сделал пусть и рисковую, но хорошую ставку.
2. Главстрой Дерибаски. Они тоже всем должны и не отдают, но т.к. их банкротство принесет много рисков, то пока тоже держатся/
Уже не выдержали, как ни крутись, но иски-то пошли, а значит главотстою, учитывая проблемы акционера тоже придется или искать нового владельца/совладельца или подавать иск о банкротстве. Учитывая новую редакцию закона о банкротстве с вводом ответственности акционеров - новый владелец/совладелец будет с очень высокой вероятностью.
3. У Полонского фин.рез унылый, но и он молодцом.
Каким молодцом? Он даже галстук съесть не может. Сити строится на деньги мэрии, а не Полонского.
А про банки ситуация не такая радостная как по Вашему мнению. При кредитовании недвижимости у банков был показатель «цена моментальной продажи», т.е. та цена за которую объект в его текущем состоянии можно продать быстро (очень быстро), обычный дисконт по реальным кредитам на начало 2008 года составлял 30%. Что они сейчас с ней могут сделать с этой недостроенной недвижимостью “купленной” за -30% от докризисной цены? Так что не по всем объектам у банков все «в шоколаде» и они свое вернут «по любому».
Банковский бизнес не подразумевает держания в залоге недвижимости - если банк грамотный, он подразумевает карусель с выдачей кредитов и привлечением свежих денег под выданные кредиты. При этом самой умной схемой является перевод залога под финансирование с сохранением на себе только обслуживания - как в старом анекдоте “берем кусок масла, кладем кусок масла, а ручки то жирные”.
P.S. Suomi Työpäivän Tyyppi - если это финский, то надо бы поправить ;)
[1. Налоги и коммунальные платежи в РФ меньше чем, доход от аренды как минимум в 3-4 раза.
А какое это отношение имеет к доходности? Было 2,5-3%… Стало 4-4,5%… Это что доходность? Я могу гарантированно разместить и под 2,5-3 в месяц… Там хоть понимание есть откуда в бизнес деньги приходят.
2. Пока цены росли ни один банковский депозит не давал дохода в 25%.
Ну давали 8-9%, для безрискового варианта неплохо. Недвижка двузначных процентов уже года два не дает, при этом риск потери стоимости и большой срок обналичивания никуда не делись. Для сравнения сырники вообще почти бесплатно деньги берут, сопоставимо с недвижкой было, но там хоть гарантии сохранности есть.
Самые ушлые риэлторы, кстати сидящие на Остоженке, уже в начале 2008-го повесили плакат “Пора сдавать инвестиционные квартиры” - и кто был не прав?
3. Вы же прекрастно знаете, что игра на бирже – это определенная культура, которой в РФ массово нет.
На бирже в долгую знающие люди не играли с 2007-го года, т.к. было понимание надувшегося пузыря. И Сейчас уже все в кэш вышли.
4. Резкое падение ликвидности происходит по объектам построенным до 1998 года. Есть проблема с жильем которое называли качественным с период с 1995 по 2000, так как оно очевидно перешло в класс более низкий, чем позиционировалось в то время. Хотя квартиры в Сталинских домах достаточно ликвидны. Так что вопрос «старения» - это вопрос скорее изменения стандартов проживания и проблемы приобретения очевидно переоценненных объектов.
Кто вам это сказал? Даже в большинстве домов пятилетней давности нельзя комфортно жить: нет мощности сетей, нет таких полезных вещей как паркинг или резервный водонагревательный/отопительный бойлер, о центральном кондиционировании я уж промолчу… По сравнению с типовым американсим/канадским кондо, где есть все от конференц-зала до сайны-СПА (стоимость пользования включена), то что пытаются позиционировать как “бизнес” у нас - “унылое г…вно” (с).
Про себестоимость я спорить не буду - я уже приводил индекс удорожания промышленного строительства, но метров просто завались, даже в ЦАО, где я живу, только с приходом так называемого кризиса некоторые пустые дома начали заселяться, вернее их начали сдавать в рент.
И последнее, никому не нужем крах на рынке недвижимости и массовые банкротства девелоперов, т. к. Это «обнанутые вкладчики» и переоценка залогов для банков со всеми вытекающими из регулирующих документов последствиями.
“Девелоперы” уже почти все, за исключением придерживавшихся консервативных принципов управления, банкроты. Никакими заклинаниями их уже не спасти, равно как и банки допустившие фундаментальные ошибки при оценке рисков кредитования недвижимости.
Впрочем, за банки переживать особо не стоит, они уже несколько лет как оценили по достоинству бизнес так называемых “девелоперов” - и кредитовали либо под гарантии, либо под доходы физических лиц - “ипотеку” - которые, как они справедливо полагали, являются более надежным покрытием чем воздух в бетоне (сорри, но новострой непонятно какого качества и с непонятной структурой собственности по другому назвать сложно).
Ваша ошибка в том, что вы полагаете, что законы бизнеса действуют везде кроме волшебных бетонных коробок, но при этом забываете, что за каждой денежной единицей в экономике стоит финансит, а у грамотного финансиста на себе нет рисков, но есть комиссия/процент за услуги.
Николай Игоревич Зайцевский Разговоры о себестоимости, которую никак не снизить, тоже от лукавого. Посидят без денег, почешут репы и снизят расценки, в том числе и откатные.
Не знаю как в жилищном строительстве, но в промышленном рост затрат на реализацию проектов (оборудование, материалы, труд, проектирование, затраты собственника) выросли с 2003 по 2006 годы на 70% на Западе, у нас на 80%, а с 2006 по 2008 годы затраты подросли еще на 50%.
Если к этому добавить эффект русского манагера - когда минимальное превышение сметы на СМР 30%, то получается приличная подушка.
«Переориентация потребителя с приобретения товаров на их аренду происходит при условии уверенности потребителя, что экономическая система в будущем будет способна генерировать достаточное предложение данных товаров и потенциально предоставит не худщие возможности для сохранения уровня денежного дохода» Гельмут Шёк, «Зависть».
Как только выполнится это условие – Вы будете правы, а до этого народ будет мучиться и рвать жилы для приобретения жилья.
Во-первых, не занимайтесь подменой понятий. Переориентация в данном случае - переход от владения собственностью к аренде, и ни что иное. По-русски говоря, продажа имеющеющихся в собственности активов и замещение их взятыми в аренду. В данной же ситуации мы рассматриваем переход от аренды к собственности.
Во-вторых, я предполагаю, что Вы относитесь к категории тех, кто стоит перед первой покупкой, не к тем кто уже имеет недвижимость в собственности, отсюда стремление купить во чтобы то ни стало.
Я уже владею недвижимостью и могу себе позволить купить еще, более того одно время даже сдавал “лишнюю” квартиру, поэтому и взгляд на этот объект у меня другой.
Есть понимание, что сдавать “лишнюю” квартиру не выгодно - рента не покрывает затрат на ее содержание, падения стоимости от старения, упущенного дохода от размещения денег на банковских депозитах или вложений в ценные бумаги.
Есть понимание, что любая недвижимость имеет определенный срок жизни и со временем требует приличных затрат на восстановление своих потребительских свойств.
Есть понимание, что низкая ликвидность недвижимости не позволит оперативно распорядиться ей.
Есть понимание, что предлагаемое сейчас на рынке, в подавляющем большинстве, не есть то, за что я готов платить запрашиваемую цену, т.к. качество отвратительное, а, следовательно, и жизненный срок такого актива меньше нормы, и качество жизни удовлетворяющее не получить.
Сегодняшний “рынок” недвижимости напоминает мне ситуацию за столом при игре в покер: стэки, карты на руках, флоп на столе, расклад дурацкий, и все блефуют… Тёрн уже на столе, и многие пошли выпрашивать отсрочки в банк… Скоро будет ривер… кто-то делает хорошую мину и рэйз, а кто-то мечется между дропом и потерей доли стэка и продолжением, хотя уже знает, что шансов почти нет… Те, кто оценил пре-флоп и не играли, спокойно наблюдают и делают себе пометки на память об играющих.
Дефицит, дефицит… в магазинах средней полосы был дефицит в далекое совейское время - с тех пор остановиться не получается. Есть дефицит качественной недвижимости и избыток некачественной, из некачественной можно выделить ту, что ценна из принципа LLL (ее место красит), но ее мало - из этого давайте и исходить.
Основное предложение это:
- старая вторичка, которая, за исключением клубных домов и отдельного новостроя в центре (говорим про город), относится к сегменту низкокачественной
-первичка, которая кроме того что низкокачественная, так еще и проблемная с т.з. безопасности сделки - не пойми что продают, не пойми кто продает, не известно у кого права, залог, собственность…
Сомнительное счастье стать обладателем и того и другого. ))
Также весьма спорно мнение, что “есть не будут, но купят” - большинство покупателей “альтернативщики”, а покупатели не однушек, наверное, на 95%+ уже владеют недвижимым имуществом, так что так вопрос не стоит. Если же глянуть на лиц делающих первую покупку, то они тоже не на вокзале живут - снимают и выбор делается из сопоставления “снимать-купить”, т.е. вопрос тоже не особо острый. Поэтому можно принять за верное “недвижимость не является предметом первой необходимости”.
Смотрим простое правило выгоды в уравнении “снимать-купить” которое можно глянуть, например, на Yahoo - оно нам однозначно скажет “РЕНТ ВЫГОДНЕЕ В 2 РАЗА” - т.е. разумный спрос, наиболее вероятно, отложится и не выйдет на рынок в полном объеме до момента наступления паритета - или ставки станут смешными, или располагаемые доходы удвоятся, или цены упадут.
Это если в кратце, а если смотреть другие факторы, то все еще хуже, например, есть загородная недвижимость, где строители-поставщики домов, наиболее желающие выжить, уже опустились до предложений от 6 до 20 тыс.р/м деревянных/каркасных домов.
Стальная унция
За пива бутылку замолвите слово
P.S. Пиво и в России бывает очень хорошим, мне как-то не в лом было полящика “Жигулевского” в ручной клади из Первоуральска притащить - оно того стоило.
Купленное спокойствие
Иван Постников
Столь горячо здесь любимая Тоёта в несколько раз больше ВАЗа и ничего с размерами справляется, не смотря даже на жесткую интеграцию с государством.
Не нравится Тоёта? Хюндай. Кроме нескольких миллионов авто производит огроменную кучу промышленного и транспортного оборудования, техники и даже судов. На размеры тоже пока жалоб нет.
Вообще, загадочная теория. Если 10 заводов компании расположены в 10-50 км друг от друга - это хорошо. А если на одной территории - сразу “ворують”, медленно модели меняют и т.п.
Оба ошибаетесь. ВАЗ как завод имеет нормальную мощность, но избыточную численность. Типовой сборочный завод сейчас, равно как и заводы двигателей и заводы трансмиссий имеют близкую мощность. А вот как автопроизводитель ВАЗ наоборот мал. Греф абсолютно правильно заметил, что нормально развиваться автокомпания может только имея выпуск в разы больший, о цифре можно спорить, но это значительно больше 1 млн. шт.
Ну чтобы Постников не расслаблялся - на современных сборочных заводах равной АвтоВАЗу мощности работает всего 3 тысячи человек, а моделей собирают больше, не говоря уж о модификациях и комплектациях, их число от ВАЗовских отличатся на многие порядки.
Ведь размер, часто вынужденная величина. Тот же Болотов хвалит свой прокат, но умалчивает, что литье для БЦ и шатунов с супер-пупер металлургических заводов пытались брать раз двадцать. Только даже умеренного качества дальше пробной партии не получили.
Вот сколько бить по башке - не делают металлургические заводы литье. В принципе не делают. Для этого существуют литейно-механические производства, которые испокон века относились к машиностроению. Трындеть не надо, я сам начинал карьеру именно в “литейке”. Кузнечно-прессовые производства тоже относятся к машиностроению. Так что руки прочь от металлургии - это ваши внутренние машиностроительные проблемы, единственное что черная металлургия вам поставляет это прокат, слитки и чушковый чугун.
Купленное спокойствие
Иван Постников
Дерипаска с Русал и Абрамович с Евразгруп - это “главные” или “устаревшие”? Или они вообще не металлурги??
Дерипаска - это люминий, а не “черный” металлург, к тому же сам по себе Русал на здоровье не жалуется. Проблемы возникли в основном из-за страстного желания успеть везде: понятно когда алюминщик идет за электричеством и за сырьем - это его основные затраты, но крайне странно когда он, избавляясь от переработки алюминия, идет в автомобили, недвижимость, никель с медью и т.д. Внешне выглядит как сбой в основах системы риск-менеджмента, т.к. диверсификация должна служить для снижения рисков, а не для их приобретения.
У Евраза все нормально, может даже было бы еще лучше, если бы не продали свою сбытовую сеть год назад. Заводы у них в России не самые новые и не в лучшем месте, но работу над ними они провели очень большую. Если речь про НКМК, то этот завод был проблемным еще во времена СССР, поэтому пока прибыль приносил работал, перестал - из него все неприбыльное убрали.
Купленное спокойствие
Иван Постников
Или металлурги наше все? Как то с Болотовым мы на эту тему бились… Только что то у главных металлургов даже долги не могут пересчитать…
У “главных металлургов” все нормально, у тех кто работал на устаревших заводах да проблемы, об этом и спорили. Также как я утверждал, что ВАЗ в существующем виде не выживет - он и корчится в конвульсиях. Также я утверждал, что на рынке недвижимости у нас пузырь, и максимальная равновесная цена на эконом - тысяча долларов США - первое подтвердилось, ко второму близится.
Отрасль циклична, 2008-й и 2009-й конечные годы очередного 8-летнего цикла, об этом тоже было известно, я лично делал такую работу еще в 2005-м, другой вопрос, что ждали начала просадки в еще в 2007-м, а она выразилась только в виде коррекции, спасибо за это “пузырям”.
Жизнь все расставила по местам - кто копил кэш и доводил до среднеотраслевого уровня свои заводы тот нормально себя чувствует, а тот кто копил долги и стриг купоны с пузыря имеет проблемы разной степени сложности пропорциональной тяге к этому занятию.
Отдельным моментом можно смотреть на реакцию “главных металлургов” на спад в 4-м квартале 2008-го и 1-м квартале 2009-го, кто-то сделал целый ряд дорогостоящих ошибок, но запас прочности их простил, а кто-то отработал образцово, был и целый ряд очень оригинальных решений, за которые нужно апплодировать стоя - например ММК.
P.S. Проблема ВАЗа в том, что он старый, из-за этого избыточная численность, а учитывая, что у наших сограждан частное предпринимательство не в почете, то наименее болезненным способом решения проблемы ВАЗа было бы ограничение для сборочных заводов по месту расположения - в Тольятти и округе со льготами по локализации, в остальных регионах России без них. Но местные не подсуетились и момент уплыл к более расторопным.
За пива бутылку замолвите слово
P.S. Кстати, пиво еще и по вкусу не различается, несмотря на все разнообразие этикеток налепляемых на него на заводе. ))
P.P.S. У нас даже табак качественный можно купить только в табакерском магазине, т.к. даже известные марки при производстве в России становятся настолько же похожи на оригинал, как близнецы Ролоффы друг на друга.
Купленное спокойствие
Иван Постников
Продукцию, которую для того же BMW производят сторонние поставщики, ВАЗ делает самостоятельно. «По сути, на заводе нет только литейного производства (кстати, эта идея длительное время обсуждалась, но до реализации дело не дошло), остальное, включая оснастку и инструменты, мы производим сами», — говорит один из заводских инженеров.
Ребяты-“экспертяты”! Проверяйте инфу! ЛИТЕЙНОЕ производство на ВАЗе ЕСТЬ! Льют и алюминий и чугун - блоки цилиндров, головки блоков, корпуса и т.п. Потому что с наших металлургических суперзаводов получить сложную продукцию стабильного качества - невозможно. Только чушки.
А их уже сколько пинают за качество информации, а воз и ныне там… Вру, специализированных статей стало намного меньше - а статей ни о чем больше. Приличное было издание, а щас кроме нескольких колумнистов и прочитать нечего. Жаль…
P.S. У нас большинство металлургов заточены под commodities от производства до сбыта (в основном из-за объемов), а сегмент custom требует совершенно иных принципов организации работ, тем не менее качественный прокат в России выпускается в объемах кратно превышающих внутренний спрос.
Газовая закупка
В настоящее время также не урегулированы вопросы землеотвода, нет и окончательного решения совладельцев проекта о его реализации, так что подобную новость скорее следует трактовать как “если проект Gorgon будет реализован, то доля/часть доли LNG принадлежащая ExxonMobil будет поставляться в Китай”.
Причины у ExxonMobil продать свою долю заранее наверняка были: возможно чтобы отразить в отчетности выручку будущих периодов, возможно чтобы улучшить условия привлечения финансирования под проект.
P.S. Не секрет, что этот проект был изначально ориентирован на Азиатских потребителей, так что все по плану.
Минус два процента
Александр Владимирович Жирнов
Здесь, судя по всему у нас разногласия только в терминологии. Предлагаю исключить “рыночная” и оценочная“ и устаканиться на термине ”рассчетная стоимость" - имея в виду, что данная стоимость определяется по коэ.и тарифам, что то аналогичное порядку аренды гос.земель/собственности.
И чем же это отличается от действующей сегодня системы оценки по БТИ? Уведомления на оплату налога на недвижимость сейчас присылают из расчета что больше - стоимость по их нормативам или сумма прошедшая через ГУЮ (не знаю как их щас называют).
Александр Владимирович Жирнов
К сожалению законодательной инициативой отдельный гражданин не обладает. (ст. 104 Конституции РФ)
И снова подмена понятий - направить свой проект в законодательный орган гражданину ничто не мешает, а вот выносить ли его на рассмотрение или даже читать ли его, это уже прерогатива законодательного органа. ))
Александр Владимирович Жирнов
Налоги определяются налоговым кодексом, а бюджетным - порядок расходования денег государства. В налоговом кодексе определены налоги и сборы.
Что-то я Вас не понимаю, задаетесь вопросом на что пойдет, отвечаю - ищите в бюджетном кодексе, а теперь перескакиваете на ставки и порядок уплаты из НК. Вы уж определитесь там…
Теперь уж точно последнее. Заниматься подменой понятий наверное очень увлекательно, но мне как-то не охота лезть в казуистику и заниматься поджаркой на сковородке вертящегося ужа, поэтому - чао.
Минус два процента
Александр Владимирович Жирнов
Балансовая - оттого и балансовая, что стоит в “Балансе” - документ такой есть в системе бух.учета. И кто же Вам позволит ее вот так просто, по своему хочу, ее поменять. Это не вопрос - это утверждение. После того как Вы “нашли” какую-то хрень и ее оценили (опять же слово оценка) Вы ставите ее в баланс (если Вы организация, конечно же). После этого изменить ее - ну никак, только кап.ремонты - в сторону увеличения и то надо обосновать. А уменьшить - опять же, нелюбимая Вами оценка + веское обоснование для налоговиков с уплатой налогов. Здесь Вам не запад, тут Россия.
Вы бредите, откройте, пожалуйста, ПБУ и инструкции, почитайте. Переоценка активов это рядовой инструмент управления.
Александр Владимирович Жирнов
Когда я говорил, что назовем ее “усредненной рыночной”, то предполагал, что есть однозначный механизм получения данной стоимости, т.е. А+В и т.д. , а не работы оценщиков и судов по признанию данной оценки. Т.к., для примера,тот же оценщик в своем документе, обязан рассмотреть разные варианты исчисления стоимости оцениваемого имущества и , в общем случае, это разные стоимости, а затем на основе весов получить, нечто усредненное. Далее я замечал, что ключевым для начала обсуждения должно быть представление полного пакета предложения, а не сначала давайте согласимся с 2% (какими угодно), а затем обсудим формирование базы.
Откройте, пожалуйста, нормативную базу по оценке, там все описано, вплоть до того как проводить оценку в т.ч. и недвижимого имущества. Не надо изобретать велосипед там, где на нем уже второе столетие ездят. Ключевая ошибка у Вас это само понятие “рыночная цена” - это некая астракция из серии “если бы у бабушки были…”, есть цена сделки - факт по которому одна сторона готова купить, а другая продать, все остальное от лукавого.
За пакетом или обращайтесь к аффтару или сами на правах гражданина разработайте пакет и предоставьте его на рассмотрение в законодательный орган.
Александр Владимирович Жирнов
Вообще налоги должны формировать правильное (в смысле целей и задач государства/региона/муниципалитета) поведение бизнеса/индивидума. В отношении этого налога, я не слышал ничего, кроме банального пополнения бюджета. Наверное, я глухой :)
Налоги и служат для пополнения бюджета, есть целевые, есть не целевые, есть распределение их между бюджетами разного уровня. Почитайте бюджетный кодекс что ли…
Минус два процента
Александр Владимирович Жирнов
А что касается балансовой стоимости, за которую Вы ратуете - это стоимость приобретения. Вот дом родителей (лет 30 ему) по БТИ числится менее 100 тыс., а последние покупки рядом расположенных домов были около 1,5 млн. Вот Вам и балансовая стоимость. А вдруг завтра террор или решение о застройке этого района (это не центр города, но скажем так деревня в городе). Куда кого выкинут и за какие деньги. Это только примет - жизнь еще многообразней. Поэтому не надо никого обманывать, и прежде всего самого себя. Думаю, что базовая стоимость для налога должна быть как можно адекватней/реальней, можно назвать это словом усредненно рыночной, но должна иметь существенные вычеты как минимум на основании первого жилья.
Для разрешения спорных ситуаций существует оценка, и давайте-ка не забывать, что делать ее придется достаточно регулярно, хотя бы для того чтобы оформить страховку. Износ учитывается в методике проведения оценки.
Кроме того балансовая стоимость позволяет оперативно изменять ее величину с помощью той же переоценки, но при этом проведение этой переоценки необязательно, т.е. оставляет возможность для маневра.
Последнее “рыночная” стоимость настолько трудноопределяемый параметр, что может оспариваться в судах до посинения, к тому же требует регулярного расчета, что тоже кто-то должен делать. Как Вы считаете, при том, что суды стабильно завалены, в том числе и текущими налоговыми разбирательствами, а владеют недвижимым имуществом многие, и очень многие будут не согласны с “рыночной” ценой, то не встанут ли суды окончательно, во сколько встанут судебные издержки, на сколько возрастут затраты на сбор налога?
Для примера - юридических лиц в 10 раз меньше, чем граждан, недвижимостью владеют малая их часть, тем не менее у налоговой нет никаких позывов начислять им налог на имущество по “рыночным” ценам, предполагаю, что из-за невозможности реализовать этот механизм и из-за понимания во что это выльется - суды, расходы на оценщика, которые платит проигравший, снижение собираемости, рост стоимости администрирования налога - наверное стоит все-таки посчитать, а есть ли вообще хоть какой-то смысл привязываться к “рыночной” стоимости, чтобы не получилось как с НДС, который стоит казне больше, чем приносит.
Минус два процента
Минус два процента
Вероятно идея из серии “и рыбку съесть и на лодке покататься”, плюс пробелы в части юриспруденции и логики - иначе не было бы стремления подменить понятие “собственность” понятием “аренда”. Предложение, по которому нынешние собственники недвижимости окажутся в положении временных пользователей, а при покупке недвижимости придется платить за право по-сути аренды, понять сложно.
Такое предложение не только поощряет коррупцию, т.к. открывает широчайшие возможности для шантажа, но и разом убивает всю строительную отрасль, т.к. прав на недвижимое имущество будет меньше, чем у “советского” ответственного квартиросъемщика.
Порядок выкупа собственности прописанный в действующем законодательстве и права собственности на землю под домом уже делают покупку недвижимости в многоквартирных домах рисковой, предлагаемый же автором механизм сделает приобретение любой недвижимости абсолютно бессмысленным.
Не кажется ли автору, что сама суть налога на имущество подразумевает, что граждане платят государству налог за то, что государство охраняет их право собственности от возможных посягательств, в первую очередь от своих собственных.
Минус два процента
Максимальная ставка по налогу на недвижимое имущество юрлиц составляет 2%, устанавливается местными органами власти. Уплата налога поквартально, декларация подается по месту нахождения недвижимого имущества, расчитывается от БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ. Заметно более разумная база, чем “рыночная стоимость”.
Итого - один из рецептов минимизации налоговой базы прост - переводим собственность на юрика по правильной балансовой стоимости, принимаем меры по безопасности этого юрика, осваиваем азы бухучета или заключаем договор с бухгалтером, который помогает с отчетностью. Если покопаться, то наверняка можно и расходы на содержание собственности будет как-то зачесть.
Также интересно, как ввод налога отразится на местных бюджетах налогоплательщики ведь могут проголосовать ногами - перерегистрироваться и платить налоги в других местах. Не секрет, что при низких налогах большинство их просто платит, высокие налоги приводят к поиску способов их уменьшить и сэкономить на других обязательных платежах например, страховках, в этом плане города заметно уступают “сельской местности”.
Минус два процента
Сейчас при ставке 0,1% можно содержать несколько объектов, а вот при повышенной наверняка придется от части из них отказываться, причем не обязательно от инвестиционной конуры, у некоторых есть дома в пригороде, земельные участки, загородная недвижимость. Содержать одновременно нормальную квартиру и загородный дом, отличный от дощатого скворечника, за 2% от текущей псевдо-цены, ИМХО, будет дороговато.
«Это вам не Пикалево!»
Мой хороший знакомый пару дней назад вернулся из поездки по Японии, где в т.ч. побывал на сборочном заводе акционера ВАЗа - Ниссан.
Мощность завода сравнима с ВАЗом, 4 разных модели, в т.ч. Кашкай и ИксТрейл (с полноприводными модификациями), сплошная автоматика позволяющая на ковейере собирать огромное количество модификаций (каждая машина под заказ со своей спецификацией). Сборка каждой машины 4,5 часа, от сварки кузова и покраски до наклейки пакетика с документами и инструкцией. Число работников менее 3-х тысяч (если надо, то могу уточнить).
Какое нафиг будущее у ВАЗа и какая к лешему “достойная зарплата” там может быть при сохранении статус-кво? Думать скорее надо что из имеющейся инфраструктуры и оборудования еще можно использовать и как на выданные кредиты закупить недостающее оборудование, чтобы с нормальным качеством и стоимостью собирать что-то на базе закупленных у Рено платформ.
P.S. Сейчас тот-же Ниссан продает целиком один из своих сборочных заводов, чем не повод присмотреться к нему и подумать, что оттуда за сходную цену можно перенести в Тольятти.
Лаборатория нового бизнеса
Выселенцы
Василиса Оболенская
Знаете, я думаю, что криза в стране не вечна, и спустя какое то время люди смогут продолжать выплачивать деньги за жилье. Возможно ПОКА, есть смысл предложить таким семьям целевой ограниченный долгосрочный кредит с очень малым процентом. Это не самый лучший выход, я знаю. “Не давай деньги, помоги их заработать” - это еще никто не опроверг, но толкать на обочину тоже не стоит.
Кризис не вечен - это верно. А вот деньги нужны вовремя, а не когда-то в далеком будущем. Для примера, давайте Вам зарплату выплатят не в срок, а лет через пять, а пока предложат вексель? Понравится? Маловероятно.
Не стоит создавать прецедент, если уж ВерхАрбСуд отказывает крупнейшим компаниям в пересмотре условий займов, признав что кризис не повод для форсмажора, то с чего бы делать это для физлиц.
Закон есть, договор есть - будьте любезны исполнять, а то полная вакханалия начнется, все будут брать и не возвращать, и что тогда делать? Наличными брать? А возить их в грузовиках? И без предоплаты не грузить, а потребитель без доставки платить не будет?
Низкие ставки на долго для попавших тоже не выход - т.к. я как налогоплательщик не хочу оплачивать разницу за кого-то. Также не горят оплачивать эту разницу и остальные 20 млн. семей и 30 млн. пенсионеров не вляпавшихся по дурости.
Единственное чем стоит помочь попавшимся ипотечникам - это закон о банкротстве физлиц с положением полностью очищающем банкрота от долгов после прохождения процедуры, тогда за заемщиков начнут думать уже займодатели и намного более серьезно относиться к их платежеспособности, а заемщики получат возможность начать с чистого листа.
Выселенцы
Выселенцы
+1
Думать надо, а не сказкам верить.
Без резких движений
Доходность квартиры купленной в Ю.Бутово в 2004 году составляет на текущий момент 25-30% в год рентного дохода, с ежемесячными выплатами на карточку.
Доходность - это когда у вас деньги вернулись… а не когда кто-то сказал что оно столько-то стоит. И считается она на конкретный момент от текущей оценки стоимости. Приводить тут 2004 не корректно, давайте еще 1998-99 вспомним - тогда вообще бесплатно было, к тому же я что-то сомневаюсь в 25%. Щас посмотрим, тогда стоило где-то $2000/м, щас аренда в среднем около $1000/мес, хотя это и Бутово - очень удобный район, верх цивилизации, так что может быть и меньше, если не 3-ха, получается что площадь 20-24 метра??? Как тут не сказать - гон.
Речь же не об этом. Речь о том, что потребительские стандарты, даже в Москве, еще достаточно низкие, а в сочетании с реальной демографической необходимостью отселения поколения 25-30-ти летних и строительством коммерческого жилья в объеме всего 1 млн/ кв/м/ в год приводит к ситуации невозможности примерить «высокие западные стандарты» и московские цены.
Цены примерили, и даже превзошли, а вот на стандарты качества забили, ну и пусть теперь репу чешут как это некачественное г..но исправить и кому его продать. Устроили очередной МММ - купи квартиру и заработай, будем надеяться что рефлекс, похожий реакцию на звуки “я не халявщик - я партнер”, выработался.
Для справки некоторые подтвержденные сделки, а не демагогия:
ЦАО AFI - лето 2007 - офисный центр 2700 м - по цене 2700 долл/м
ЦАО квартира на Бульварном большой площади, новострой - осень 2008 - 5000 Евро/м
А вы тут агитируете покупать щас у вас квартиры нулевого качества, а если это еще и новострой, то проблемами с собственностью по якобы текущим ценам, просто потому что якобы будет дороже???
1. ГК ПИК, где сейчас «купил» 32% Керимов. По законам классической экономики эти должны были обанкротиться в 2008 году, но пока формально живы и даже достраивают (правда очень медленно), то что напродавали.
Я очень рад, что они оказались настолько профессиональны, что “даже достраивают то что напродавали” - это просто бешенный успех. Керимов, кстати, получил долю в 32% по различным данным за сумму от 0 до 200 млн. долл. Если предположить, что его обременение составило 1/3 от их долга, т.е. 500 млн. долл, стоимость “бумажных проектов” 0, а в активах только 85 тыс. свободных метров, при мощностях в 1+ млн. кв. м/год, то он сделал пусть и рисковую, но хорошую ставку.
2. Главстрой Дерибаски. Они тоже всем должны и не отдают, но т.к. их банкротство принесет много рисков, то пока тоже держатся/
Уже не выдержали, как ни крутись, но иски-то пошли, а значит главотстою, учитывая проблемы акционера тоже придется или искать нового владельца/совладельца или подавать иск о банкротстве. Учитывая новую редакцию закона о банкротстве с вводом ответственности акционеров - новый владелец/совладелец будет с очень высокой вероятностью.
3. У Полонского фин.рез унылый, но и он молодцом.
Каким молодцом? Он даже галстук съесть не может. Сити строится на деньги мэрии, а не Полонского.
А про банки ситуация не такая радостная как по Вашему мнению. При кредитовании недвижимости у банков был показатель «цена моментальной продажи», т.е. та цена за которую объект в его текущем состоянии можно продать быстро (очень быстро), обычный дисконт по реальным кредитам на начало 2008 года составлял 30%. Что они сейчас с ней могут сделать с этой недостроенной недвижимостью “купленной” за -30% от докризисной цены? Так что не по всем объектам у банков все «в шоколаде» и они свое вернут «по любому».
Банковский бизнес не подразумевает держания в залоге недвижимости - если банк грамотный, он подразумевает карусель с выдачей кредитов и привлечением свежих денег под выданные кредиты. При этом самой умной схемой является перевод залога под финансирование с сохранением на себе только обслуживания - как в старом анекдоте “берем кусок масла, кладем кусок масла, а ручки то жирные”.
P.S. Suomi Työpäivän Tyyppi - если это финский, то надо бы поправить ;)
Без резких движений
А какое это отношение имеет к доходности? Было 2,5-3%… Стало 4-4,5%… Это что доходность? Я могу гарантированно разместить и под 2,5-3 в месяц… Там хоть понимание есть откуда в бизнес деньги приходят.
2. Пока цены росли ни один банковский депозит не давал дохода в 25%.
Ну давали 8-9%, для безрискового варианта неплохо. Недвижка двузначных процентов уже года два не дает, при этом риск потери стоимости и большой срок обналичивания никуда не делись. Для сравнения сырники вообще почти бесплатно деньги берут, сопоставимо с недвижкой было, но там хоть гарантии сохранности есть.
Самые ушлые риэлторы, кстати сидящие на Остоженке, уже в начале 2008-го повесили плакат “Пора сдавать инвестиционные квартиры” - и кто был не прав?
3. Вы же прекрастно знаете, что игра на бирже – это определенная культура, которой в РФ массово нет.
На бирже в долгую знающие люди не играли с 2007-го года, т.к. было понимание надувшегося пузыря. И Сейчас уже все в кэш вышли.
4. Резкое падение ликвидности происходит по объектам построенным до 1998 года. Есть проблема с жильем которое называли качественным с период с 1995 по 2000, так как оно очевидно перешло в класс более низкий, чем позиционировалось в то время. Хотя квартиры в Сталинских домах достаточно ликвидны. Так что вопрос «старения» - это вопрос скорее изменения стандартов проживания и проблемы приобретения очевидно переоценненных объектов.
Кто вам это сказал? Даже в большинстве домов пятилетней давности нельзя комфортно жить: нет мощности сетей, нет таких полезных вещей как паркинг или резервный водонагревательный/отопительный бойлер, о центральном кондиционировании я уж промолчу… По сравнению с типовым американсим/канадским кондо, где есть все от конференц-зала до сайны-СПА (стоимость пользования включена), то что пытаются позиционировать как “бизнес” у нас - “унылое г…вно” (с).
Про себестоимость я спорить не буду - я уже приводил индекс удорожания промышленного строительства, но метров просто завались, даже в ЦАО, где я живу, только с приходом так называемого кризиса некоторые пустые дома начали заселяться, вернее их начали сдавать в рент.
И последнее, никому не нужем крах на рынке недвижимости и массовые банкротства девелоперов, т. к. Это «обнанутые вкладчики» и переоценка залогов для банков со всеми вытекающими из регулирующих документов последствиями.
“Девелоперы” уже почти все, за исключением придерживавшихся консервативных принципов управления, банкроты. Никакими заклинаниями их уже не спасти, равно как и банки допустившие фундаментальные ошибки при оценке рисков кредитования недвижимости.
Впрочем, за банки переживать особо не стоит, они уже несколько лет как оценили по достоинству бизнес так называемых “девелоперов” - и кредитовали либо под гарантии, либо под доходы физических лиц - “ипотеку” - которые, как они справедливо полагали, являются более надежным покрытием чем воздух в бетоне (сорри, но новострой непонятно какого качества и с непонятной структурой собственности по другому назвать сложно).
Ваша ошибка в том, что вы полагаете, что законы бизнеса действуют везде кроме волшебных бетонных коробок, но при этом забываете, что за каждой денежной единицей в экономике стоит финансит, а у грамотного финансиста на себе нет рисков, но есть комиссия/процент за услуги.
Без резких движений
Николай Игоревич Зайцевский
Разговоры о себестоимости, которую никак не снизить, тоже от лукавого. Посидят без денег, почешут репы и снизят расценки, в том числе и откатные.
Не знаю как в жилищном строительстве, но в промышленном рост затрат на реализацию проектов (оборудование, материалы, труд, проектирование, затраты собственника) выросли с 2003 по 2006 годы на 70% на Западе, у нас на 80%, а с 2006 по 2008 годы затраты подросли еще на 50%.
Если к этому добавить эффект русского манагера - когда минимальное превышение сметы на СМР 30%, то получается приличная подушка.
Без резких движений
Suomi Työpäivän Tyyppi
«Переориентация потребителя с приобретения товаров на их аренду происходит при условии уверенности потребителя, что экономическая система в будущем будет способна генерировать достаточное предложение данных товаров и потенциально предоставит не худщие возможности для сохранения уровня денежного дохода» Гельмут Шёк, «Зависть».
Как только выполнится это условие – Вы будете правы, а до этого народ будет мучиться и рвать жилы для приобретения жилья.
Во-первых, не занимайтесь подменой понятий. Переориентация в данном случае - переход от владения собственностью к аренде, и ни что иное. По-русски говоря, продажа имеющеющихся в собственности активов и замещение их взятыми в аренду. В данной же ситуации мы рассматриваем переход от аренды к собственности.
Во-вторых, я предполагаю, что Вы относитесь к категории тех, кто стоит перед первой покупкой, не к тем кто уже имеет недвижимость в собственности, отсюда стремление купить во чтобы то ни стало.
Я уже владею недвижимостью и могу себе позволить купить еще, более того одно время даже сдавал “лишнюю” квартиру, поэтому и взгляд на этот объект у меня другой.
Есть понимание, что сдавать “лишнюю” квартиру не выгодно - рента не покрывает затрат на ее содержание, падения стоимости от старения, упущенного дохода от размещения денег на банковских депозитах или вложений в ценные бумаги.
Есть понимание, что любая недвижимость имеет определенный срок жизни и со временем требует приличных затрат на восстановление своих потребительских свойств.
Есть понимание, что низкая ликвидность недвижимости не позволит оперативно распорядиться ей.
Есть понимание, что предлагаемое сейчас на рынке, в подавляющем большинстве, не есть то, за что я готов платить запрашиваемую цену, т.к. качество отвратительное, а, следовательно, и жизненный срок такого актива меньше нормы, и качество жизни удовлетворяющее не получить.
Сегодняшний “рынок” недвижимости напоминает мне ситуацию за столом при игре в покер: стэки, карты на руках, флоп на столе, расклад дурацкий, и все блефуют… Тёрн уже на столе, и многие пошли выпрашивать отсрочки в банк… Скоро будет ривер… кто-то делает хорошую мину и рэйз, а кто-то мечется между дропом и потерей доли стэка и продолжением, хотя уже знает, что шансов почти нет… Те, кто оценил пре-флоп и не играли, спокойно наблюдают и делают себе пометки на память об играющих.
Без резких движений
Основное предложение это:
- старая вторичка, которая, за исключением клубных домов и отдельного новостроя в центре (говорим про город), относится к сегменту низкокачественной
-первичка, которая кроме того что низкокачественная, так еще и проблемная с т.з. безопасности сделки - не пойми что продают, не пойми кто продает, не известно у кого права, залог, собственность…
Сомнительное счастье стать обладателем и того и другого. ))
Также весьма спорно мнение, что “есть не будут, но купят” - большинство покупателей “альтернативщики”, а покупатели не однушек, наверное, на 95%+ уже владеют недвижимым имуществом, так что так вопрос не стоит. Если же глянуть на лиц делающих первую покупку, то они тоже не на вокзале живут - снимают и выбор делается из сопоставления “снимать-купить”, т.е. вопрос тоже не особо острый. Поэтому можно принять за верное “недвижимость не является предметом первой необходимости”.
Смотрим простое правило выгоды в уравнении “снимать-купить” которое можно глянуть, например, на Yahoo - оно нам однозначно скажет “РЕНТ ВЫГОДНЕЕ В 2 РАЗА” - т.е. разумный спрос, наиболее вероятно, отложится и не выйдет на рынок в полном объеме до момента наступления паритета - или ставки станут смешными, или располагаемые доходы удвоятся, или цены упадут.
Это если в кратце, а если смотреть другие факторы, то все еще хуже, например, есть загородная недвижимость, где строители-поставщики домов, наиболее желающие выжить, уже опустились до предложений от 6 до 20 тыс.р/м деревянных/каркасных домов.