В понедельник в Эксперте вышла удивительная статья о московской недвижке. Рынок жилья сбрасывает балласт. Удивительная тем более, что неделей ранее в том же Эксперте была опубликована высокопрофессиональная и качественная статья с расчетами цены квадратного метра в МСК. Стройки сдулись, пузырь – нет. Читая же новую статью Ильи Ступина, я не мог отделаться от ощущения, что меня – постоянного читателя Эксперта – откровенно дурят. Причем, трудно даже придраться к тому, что написано в статье. По отдельности все правда, но все вместе – крайняя степень надувательства и хамства, либо пошлой невежественности автора. Я сначала было подумал, что аффтар является непрофессиональным лузером, но потом, присмотрелся, и понял, что нет – аффтар как раз не лузер, а лузером считает читателя. В общем, понял я, что надо разобрать статью и описать мифы, которыми живут многие люди.
Да, забегая вперед, я сразу скажу, в чем было дело, как я понял. Перелистнув три страницы журнала, я увидел прекрасно оформленную рекламу от ИНТЕКО новостройки Доминион. Комментарии, как говорится, излишни.
Ну начнем, помолясь. Итак, первый же абзац:
«После многомесячного застоя московский рынок жилья несколько оживился. Риэлтеры утверждают, что возросло количество звонков и показов. «По сравнению с декабрем прошлого года число обращений клиентов, заинтересованных в покупке жилья, выросло в 2–2,5 раза», — сообщили в агентстве недвижимости МИАН. Аналогичную динамику зафиксировали в компаниях «Инком-недвижимость», «Пересвет-инвест», Doki.
Ух ты!!! Нежто правда рынок оживился? Правда. По сравнению с декабрем, действительно мог в 2-2,5 раза. Но почему, задумаемся над вопросом? Ответ элементарно прост. По причине работы регистрации. Регистрация сделок по недвижимости находится в отпуске с 15 декабря по 15 января. Сама процедура регистрации занимает месяц. Любому нормальному человеку понятно, что сделки должны быть заключены самое позднее в первых числах ноября, чтобы пройти до отпуска. После начала ноября заключать сделку бессмысленно, так как ее завершение придется только на середину января. По той же причине люди не смотрели квартиры во второй половине декабря – начале января. Это даже не кризис, это просто здравый смысл. Теперь, что касается второй половины января – те, кто рассчитывал на покупку в декабре-январе – они как раз и пошли покупать. Тем более, что люди они умные, и значит, наверняка, перевели свои бабки в валюту, а значит, выиграли процентов 20, как минимум. Вот и вся цена оживлению. А нам это преподносят как новый виток спроса. Три раза хаха!
Следующая подглавка называется «Демпинг на Остоженке» и повествует о 50% скидках в элитном жилье. С 20 до 10 тысяч долларов за метр. Это, конечно, очень информативно, но речь тут идет о единичных сделках в сегменте элиты, которые не делают никакой покупки. Трогательный наезд на Дон-Строй, который к элите никакого отношения не имеет, а сейчас позиционирует себя как самый дешевый бизнес-класс. Комментировать тут нечего. Глава написана исключительно для тех, у кого нет денег на элиту, но есть деньги на бизнес. То есть, для кучки людей, которые не делают общей картины.
Дальнеший пассаж просто фееричен:
«Покупатели, решившие воспользоваться снижением цен и улучшить свои жилищные условия. В частности, это подтверждается возросшим количеством альтернативных сделок. То есть реализуется отложенный спрос. «Например, раньше клиентам с суммой 1–1,5 миллиона долларов дорога на рынок элитного жилья была закрыта, они ничего не могли купить за такие деньги. Теперь у них появилась возможность рассматривать предложения стоимостью 2–3 миллиона долларов, рассчитывая на скидку», — комментирует директор департамента элитного жилья компании «Контакт-Элитная недвижимость» Евгений Юр.
ОЙ-ВЭЙ. В огороде бузина, а в Киеве – дядька. При чем тут альтернатива, и миллион долларов в кармане??? О чем вообще пишут эти люди? Альтернатива – это если у тебя есть квартира и раньше (в прошлом году – 80-100 тысяч, а сейчас – 30-40 тысяч). Какие миллионы долларов, какой Евгений Юр? Мама, мы не в поезде.
Дальше нас пытаются надрать еще более изящным образом:
«Но если абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины и посмотреть на статистику рынка недвижимости, то никаких оснований для панических настроений нет: предложение в ближайшее время будет сокращаться».
А почему мы должны абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины? Потому, что этого хочется Илье Ступину? Или потому, что так хочется РГР? У меня вопрос, откуда возьмут деньги люди при дальнейшем углублении кризиса? А он будет углубляться. Куда денутся квартиры, которые ипотечники не смогут оплачивать – а это предложение уже пришло на рынок – в минимальных объемах, но все же. А дальше оно будет только нарастать. И банки будут проводить распродажи недвижимости. Откуда в МСК удержится планка в 4000 уе, когда она в Париже, в Мадриде и в других городах Европы много ниже. А в МСК европейских зрп нет и не будет. Илья Ступин может объяснить. Нет, не может. Но зато пафосно предлагает нам смотреть на статистику, подделанную риэлторами и делать на основании этого выводы.
Дальше вообще жесть
«По данным МИАНа, осенью предложение выросло на 45%, в том числе за счет инвестиционных квартир. «Однако в конце года многие инвесторы не захотели продавать квартиры по низкой цене, сняли их с продажи и частично переориентировались на рынок аренды», — поясняет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. К весне объем предложения на вторичном рынке может сократиться еще на 25–40%». И тут же идет график.
График предложения
Оказывается, предложение по сравнению с октябрем 2008 года снизилось вдвое. До 17000 в январе с тенденцией к снижению. Но это же ложь! Напротив, по сравнению с октябрем мы видели рост предложения. Смотрим источник. Риалпрайс. Ага, все понятненько. Риалпрайс, равно как журнал «Недвижимость и цены» является сейчас инструментом работы РГР с населением, убеждая, что цены высоки и не рухнут. Действительно, зайдя на Риалпрайс, мы можем увидеть график, в соттветствии с которым падение предложения с октября по январь – с 35 до 17 тысяч. И якобы предложение ниже, чем в январе прошлого года.
Однако в прошлом месяце по итогам января предложение показало рост по сравнению с прошлым годом с 10 до 20 тысяч квартир. Как же так получается? А получается просто. До октября Риалпрайс учитывал квартиры по базам ИРР.РУ и Винер. А с ноября начал учитывать только ИРР.Ру, причем, в кастрированном формате – если вы зайдете на Риалпрайс, увидите там предложение квартир всего лишь. Смотрим сегодняшний ИРР.РУ – видим – предожение 25900. Ну и что – можно ли доверять графику Риалпрайс?
Парадоксально, но можно. Но дело в том, что за точку отсчета взята первая неделя января. Как я говорил выше, вплоть до 15 января экспозиция квартир бессмысленна и в связи с праздниками, и, что не менее важно в связи с тем, что с 15 декабря по 15 января не работает регистрация. То есть, сделки не заключаются в этот период. Соответственно, предложение с середины декабря по середину января, действитель падает резко и очень значительно. Если кто держал в руках ИРР от 14 января, он подтвердит, насколько она тонкая. Так вот, для отсечки тут взяли именно этот временной промежуток, и пытаются нам объяснить, что предложение снизилось. Тогда как оно возросло, причем, как я уже говорил, в сравнении с январем прошлого года вдвое, и, наверное, процентов на 20 по сравнению с августом-октябрем прошлого.
Так вот, предложение возросло. Теперь об инвестиционных квартирах. В прошлом году на рынок они еще не выходили, кроме однушек. Первые инвестиционные двушки-трешки зафиксированы в текущем году. Причем, это инвестиции 2007 года. То есть, квартиры, не делающие погоды. Вот когда на рынок выйдут инвестиционщики 2006-2005 года – вот тогда можно будет говорить о существенном предложении по нормальным ценам. Пока же инвестиционные предложения ничуть не отличаются от обычных. Но они появились только-только. В прошлом году они были лишь среди однушек – т.к именно на однушки приходилась волна инвестиций в 2007-2008 гг, а также потому, что они были самые переоцененные.
Да, теперь по второму графику. Вы его не увидите, потому, что Эксперту стало стыдно его приводить. Но я вам скажу, что там. Там средняя цена января составляет 6200 долларов за метр. А в рублях – за 210 тысяч. Смотрим источник. АРН. Ого! Что это за контора такая, которая уверяет нас, что средняя цена предложения – 6200, когда большинство индикаторов, в том числе и самих риэлтерских контор говорят, что средняя цена сосотавляет от 4800 до 5100? Ну что же, открываем АРН.РУ, смотрим – автор составитель рейтинга – Бекетов. Якобы, независимый. Якобы, на госслужбе… А теперь – внимание – http://www.finam.ru/dictionary/wordf033A200034/default.asp?n=1 Бекетов Андрей (Геннадиевич) Аналитик рынка недвижимости «Российской Гильдии риелторов». Все понятно? Понятно, почему в данном конкретном случае индекс, который называется Индекс МРН-РТС (то есть, имеет прямое отношение к расчетам по РТС), показывает цену на 1500 баков дороже, чем индекс ИРН, и понятно, почему индекс совершенно не отразил 4 кратное падение индекса РТС, хотя по заявлению автора о методике расчета, был обязан это сделать. То есть, индекс, приведенный в качестве примера является по определению невалидным. Точно также, как невалидными являются все предложения в журнале «Недвижимость и цены», как аффилированного с риэлторами.
Вернемся к статье.
«В свою очередь предложение квартир на рынке аренды растет, хотя арендные ставки снизились не так уж существенно (на 10–15%)».
Надо сказать, что это заявление выдает человека, не знакомого с тенденциями рынка. Цены на аренду снижаются куда быстрее, чем цены на жилье.
«Слишком многое указывает на то, что ушедшие с рынка купли-продажи инвестиционные квартиры вряд ли на него скоро вернутся».
А что именно, простите указывает на это? Ни одного факта нет. Более того, все говорит о том, что поток инвестиционных квартир будет усиливаться. Об этом, в частности говорит рост предложений квартир «в собственности менее 3 лет». Ага. Особенно важно, что, как только цены снизятся еще чуть-чуть, выгодно будет продавать даже инвестиционные квартиры 2005 года. Не говоря уж о том, что с продвижением года на рынок будут выплескиваться квартиры 2006 года покупки, как не подлежащие налогообложению.
«Инвестиционная себестоимость московских новостроек бизнес-класса (цена, покрывающая все затраты, без учета прибыли) составляет порядка 100 тыс. рублей за метр. Сейчас квадратный метр в таких домах продается в среднем по 120–150 тыс. рублей. То есть дальнейшее снижение цены более чем на 30% приведет к прямым убыткам».
Прекрасно. Пассаж, создающий впечатление, что себестоимость ВСЕГО строительства составляет 100 тысяч. На слово «бизнес-класс» внимания так и не обратишь. А ведь, здесь правда – бизнес класс, действительно при всех расходах составляЛА порядка 80-100 тысяч с учетом заложенной ПРИБЫЛИ. А вот себестоимость эконом-класса составляЛА – не более 40 тысяч. Правда, после падения цен на стройматериалы на 50% себестоимость резко снизилась. Впрочем, эта тема для отдельной беседы, думаю, имеет смысл ее провести. Но позже.
Ну и напоследок по поводу предложения.
“По данным аналитического центра Агентства Недвижимости DOKI стоимость квадратного метра со 2 по 8 февраля в эконом-классе снизилась на 1,8% до $4603. Предложение в этом классе составило 24 тыс. объектов. Рублевый эквивалент стоимости метра в этом сегменте снизился на 2,6% и составил 165 339 руб. В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1,8% до $7778 за метр, а предложение составляет 4900 квартир. Рублевая стоимость снизилась на 2,6% и составила 279385 рублей за метр. В элитных квартирах стоимость квадрата снизилась на 1,7% до $14777, перешагнув отметку в $15 тыс. Предложение в этом классе увеличилось до 8200 объектов. Рублевый эквивалент стоимости квадратного метра снизился в этом классе на 2,4% до отметки в 530789 рублей”.
Рынок жилья сбрасывает балласт
Да, забегая вперед, я сразу скажу, в чем было дело, как я понял. Перелистнув три страницы журнала, я увидел прекрасно оформленную рекламу от ИНТЕКО новостройки Доминион. Комментарии, как говорится, излишни.
Ну начнем, помолясь. Итак, первый же абзац:
«После многомесячного застоя московский рынок жилья несколько оживился. Риэлтеры утверждают, что возросло количество звонков и показов. «По сравнению с декабрем прошлого года число обращений клиентов, заинтересованных в покупке жилья, выросло в 2–2,5 раза», — сообщили в агентстве недвижимости МИАН. Аналогичную динамику зафиксировали в компаниях «Инком-недвижимость», «Пересвет-инвест», Doki.
Ух ты!!! Нежто правда рынок оживился? Правда. По сравнению с декабрем, действительно мог в 2-2,5 раза. Но почему, задумаемся над вопросом? Ответ элементарно прост. По причине работы регистрации. Регистрация сделок по недвижимости находится в отпуске с 15 декабря по 15 января. Сама процедура регистрации занимает месяц. Любому нормальному человеку понятно, что сделки должны быть заключены самое позднее в первых числах ноября, чтобы пройти до отпуска. После начала ноября заключать сделку бессмысленно, так как ее завершение придется только на середину января. По той же причине люди не смотрели квартиры во второй половине декабря – начале января. Это даже не кризис, это просто здравый смысл. Теперь, что касается второй половины января – те, кто рассчитывал на покупку в декабре-январе – они как раз и пошли покупать. Тем более, что люди они умные, и значит, наверняка, перевели свои бабки в валюту, а значит, выиграли процентов 20, как минимум. Вот и вся цена оживлению. А нам это преподносят как новый виток спроса. Три раза хаха!
Следующая подглавка называется «Демпинг на Остоженке» и повествует о 50% скидках в элитном жилье. С 20 до 10 тысяч долларов за метр. Это, конечно, очень информативно, но речь тут идет о единичных сделках в сегменте элиты, которые не делают никакой покупки. Трогательный наезд на Дон-Строй, который к элите никакого отношения не имеет, а сейчас позиционирует себя как самый дешевый бизнес-класс. Комментировать тут нечего. Глава написана исключительно для тех, у кого нет денег на элиту, но есть деньги на бизнес. То есть, для кучки людей, которые не делают общей картины.
Дальнеший пассаж просто фееричен:
«Покупатели, решившие воспользоваться снижением цен и улучшить свои жилищные условия. В частности, это подтверждается возросшим количеством альтернативных сделок. То есть реализуется отложенный спрос. «Например, раньше клиентам с суммой 1–1,5 миллиона долларов дорога на рынок элитного жилья была закрыта, они ничего не могли купить за такие деньги. Теперь у них появилась возможность рассматривать предложения стоимостью 2–3 миллиона долларов, рассчитывая на скидку», — комментирует директор департамента элитного жилья компании «Контакт-Элитная недвижимость» Евгений Юр.
ОЙ-ВЭЙ. В огороде бузина, а в Киеве – дядька. При чем тут альтернатива, и миллион долларов в кармане??? О чем вообще пишут эти люди? Альтернатива – это если у тебя есть квартира и раньше (в прошлом году – 80-100 тысяч, а сейчас – 30-40 тысяч). Какие миллионы долларов, какой Евгений Юр? Мама, мы не в поезде.
Дальше нас пытаются надрать еще более изящным образом:
«Но если абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины и посмотреть на статистику рынка недвижимости, то никаких оснований для панических настроений нет: предложение в ближайшее время будет сокращаться».
А почему мы должны абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины? Потому, что этого хочется Илье Ступину? Или потому, что так хочется РГР? У меня вопрос, откуда возьмут деньги люди при дальнейшем углублении кризиса? А он будет углубляться. Куда денутся квартиры, которые ипотечники не смогут оплачивать – а это предложение уже пришло на рынок – в минимальных объемах, но все же. А дальше оно будет только нарастать. И банки будут проводить распродажи недвижимости. Откуда в МСК удержится планка в 4000 уе, когда она в Париже, в Мадриде и в других городах Европы много ниже. А в МСК европейских зрп нет и не будет. Илья Ступин может объяснить. Нет, не может. Но зато пафосно предлагает нам смотреть на статистику, подделанную риэлторами и делать на основании этого выводы.
Дальше вообще жесть
«По данным МИАНа, осенью предложение выросло на 45%, в том числе за счет инвестиционных квартир. «Однако в конце года многие инвесторы не захотели продавать квартиры по низкой цене, сняли их с продажи и частично переориентировались на рынок аренды», — поясняет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. К весне объем предложения на вторичном рынке может сократиться еще на 25–40%». И тут же идет график.
График предложения
Оказывается, предложение по сравнению с октябрем 2008 года снизилось вдвое. До 17000 в январе с тенденцией к снижению. Но это же ложь! Напротив, по сравнению с октябрем мы видели рост предложения. Смотрим источник. Риалпрайс. Ага, все понятненько. Риалпрайс, равно как журнал «Недвижимость и цены» является сейчас инструментом работы РГР с населением, убеждая, что цены высоки и не рухнут. Действительно, зайдя на Риалпрайс, мы можем увидеть график, в соттветствии с которым падение предложения с октября по январь – с 35 до 17 тысяч. И якобы предложение ниже, чем в январе прошлого года.
Однако в прошлом месяце по итогам января предложение показало рост по сравнению с прошлым годом с 10 до 20 тысяч квартир. Как же так получается? А получается просто. До октября Риалпрайс учитывал квартиры по базам ИРР.РУ и Винер. А с ноября начал учитывать только ИРР.Ру, причем, в кастрированном формате – если вы зайдете на Риалпрайс, увидите там предложение квартир всего лишь. Смотрим сегодняшний ИРР.РУ – видим – предожение 25900. Ну и что – можно ли доверять графику Риалпрайс?
Парадоксально, но можно. Но дело в том, что за точку отсчета взята первая неделя января. Как я говорил выше, вплоть до 15 января экспозиция квартир бессмысленна и в связи с праздниками, и, что не менее важно в связи с тем, что с 15 декабря по 15 января не работает регистрация. То есть, сделки не заключаются в этот период. Соответственно, предложение с середины декабря по середину января, действитель падает резко и очень значительно. Если кто держал в руках ИРР от 14 января, он подтвердит, насколько она тонкая. Так вот, для отсечки тут взяли именно этот временной промежуток, и пытаются нам объяснить, что предложение снизилось. Тогда как оно возросло, причем, как я уже говорил, в сравнении с январем прошлого года вдвое, и, наверное, процентов на 20 по сравнению с августом-октябрем прошлого.
Так вот, предложение возросло. Теперь об инвестиционных квартирах. В прошлом году на рынок они еще не выходили, кроме однушек. Первые инвестиционные двушки-трешки зафиксированы в текущем году. Причем, это инвестиции 2007 года. То есть, квартиры, не делающие погоды. Вот когда на рынок выйдут инвестиционщики 2006-2005 года – вот тогда можно будет говорить о существенном предложении по нормальным ценам. Пока же инвестиционные предложения ничуть не отличаются от обычных. Но они появились только-только. В прошлом году они были лишь среди однушек – т.к именно на однушки приходилась волна инвестиций в 2007-2008 гг, а также потому, что они были самые переоцененные.
Да, теперь по второму графику. Вы его не увидите, потому, что Эксперту стало стыдно его приводить. Но я вам скажу, что там. Там средняя цена января составляет 6200 долларов за метр. А в рублях – за 210 тысяч. Смотрим источник. АРН. Ого! Что это за контора такая, которая уверяет нас, что средняя цена предложения – 6200, когда большинство индикаторов, в том числе и самих риэлтерских контор говорят, что средняя цена сосотавляет от 4800 до 5100? Ну что же, открываем АРН.РУ, смотрим – автор составитель рейтинга – Бекетов. Якобы, независимый. Якобы, на госслужбе… А теперь – внимание – http://www.finam.ru/dictionary/wordf033A200034/default.asp?n=1
Бекетов Андрей (Геннадиевич) Аналитик рынка недвижимости «Российской Гильдии риелторов». Все понятно? Понятно, почему в данном конкретном случае индекс, который называется Индекс МРН-РТС (то есть, имеет прямое отношение к расчетам по РТС), показывает цену на 1500 баков дороже, чем индекс ИРН, и понятно, почему индекс совершенно не отразил 4 кратное падение индекса РТС, хотя по заявлению автора о методике расчета, был обязан это сделать. То есть, индекс, приведенный в качестве примера является по определению невалидным. Точно также, как невалидными являются все предложения в журнале «Недвижимость и цены», как аффилированного с риэлторами.
Вернемся к статье.
«В свою очередь предложение квартир на рынке аренды растет, хотя арендные ставки снизились не так уж существенно (на 10–15%)».
Надо сказать, что это заявление выдает человека, не знакомого с тенденциями рынка. Цены на аренду снижаются куда быстрее, чем цены на жилье.
«Слишком многое указывает на то, что ушедшие с рынка купли-продажи инвестиционные квартиры вряд ли на него скоро вернутся».
А что именно, простите указывает на это? Ни одного факта нет. Более того, все говорит о том, что поток инвестиционных квартир будет усиливаться. Об этом, в частности говорит рост предложений квартир «в собственности менее 3 лет». Ага. Особенно важно, что, как только цены снизятся еще чуть-чуть, выгодно будет продавать даже инвестиционные квартиры 2005 года. Не говоря уж о том, что с продвижением года на рынок будут выплескиваться квартиры 2006 года покупки, как не подлежащие налогообложению.
«Инвестиционная себестоимость московских новостроек бизнес-класса (цена, покрывающая все затраты, без учета прибыли) составляет порядка 100 тыс. рублей за метр. Сейчас квадратный метр в таких домах продается в среднем по 120–150 тыс. рублей. То есть дальнейшее снижение цены более чем на 30% приведет к прямым убыткам».
Прекрасно. Пассаж, создающий впечатление, что себестоимость ВСЕГО строительства составляет 100 тысяч. На слово «бизнес-класс» внимания так и не обратишь. А ведь, здесь правда – бизнес класс, действительно при всех расходах составляЛА порядка 80-100 тысяч с учетом заложенной ПРИБЫЛИ. А вот себестоимость эконом-класса составляЛА – не более 40 тысяч. Правда, после падения цен на стройматериалы на 50% себестоимость резко снизилась. Впрочем, эта тема для отдельной беседы, думаю, имеет смысл ее провести. Но позже.
Ну и напоследок по поводу предложения.
“По данным аналитического центра Агентства Недвижимости DOKI стоимость квадратного метра со 2 по 8 февраля в эконом-классе снизилась на 1,8% до $4603. Предложение в этом классе составило 24 тыс. объектов. Рублевый эквивалент стоимости метра в этом сегменте снизился на 2,6% и составил 165 339 руб. В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1,8% до $7778 за метр, а предложение составляет 4900 квартир. Рублевая стоимость снизилась на 2,6% и составила 279385 рублей за метр. В элитных квартирах стоимость квадрата снизилась на 1,7% до $14777, перешагнув отметку в $15 тыс. Предложение в этом классе увеличилось до 8200 объектов. Рублевый эквивалент стоимости квадратного метра снизился в этом классе на 2,4% до отметки в 530789 рублей”.
Вам все понятно про “снижение предложения”?