Как подчеркнул Дмитрий Медведев, речь идет о проектах, предусматривающих строительство как минимум 1 млн кв. м жилья. «Это, по сути, новые города», -- отметил первый вице-премьер. Для реализации этих проектов предусмотрен «ряд новых мер поддержки, среди которых субсидии и гарантии». При этом Медведев подчеркнул, что важное условие реализации этих проектов -- «наличие обязательств о строительстве вокруг жилья социальной инфраструктуры -- школ, больниц, поликлиник, чтобы изначально строились полноценные микрорайоны, города».
Второй правительственный документ предусматривает субсидии на обеспечение автодорогами районов малоэтажной и многоквартирной застройки. По словам Медведева, субсидии будут составлять до 70% от общей суммы по малоэтажному строительству и до 60% -- по многоквартирному. «Дороги -- это то, что необходимо для развития микрорайонов», -- пояснил первый вице-премьер.
По словам разработчиков, проект разграничивает обязанности инвесторов по строительству жилья, обязанности муниципалитетов по подготовке коммунальной и инженерной инфраструктуры земельных участков и обязанности таких энергетических монополистов, как «Газпром» и РАО ЕЭС, при подготовке инженерной инфраструктуры этих участков. Именно государство должно будет отвечать за строительство дорог, школ, электрических и газовых сетей.
Механизм процесса будет таков. Экспериментальные проекты предусматривают возможность для инвесторов построить необходимую инфраструктуру за свой счет, а затем продать муниципалитетам в том случае, если в рамках проекта государство не сможет сразу профинансировать строительство необходимой инфраструктуры. При этом в постановлении предусмотрено, что муниципалитеты смогут выкупить всю построенную инвесторами инфраструктуру в рассрочку в течение 10-20 лет.
Принять участие в новой амбициозной кампании смогут не все. При отборе надо будет отвечать следующим требованиям: строительство не менее 1 млн кв. м жилья; проект должен быть реализован в течение не менее чем 10 лет, причем начать реализацию надо не позднее 2007 года; наличие консолидированного земельного участка в руках одного инвестора.
Взамен государство готово предоставить господдержку за счет средств федерального бюджета в форме государственных гарантий РФ по заимствованиям, то есть гарантировать банкам, что деньги, выданные ими застройщикам, вернутся к ним в любом случае. К тому же государство обязуется предоставлять субсидии бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, а также субсидии бюджетам субъектов РФ на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов.
По словам старшего вице-президента компании Knight Frank Андрея Закревского, проект массового жилищного строительства однозначно будет востребован. «Во всем мире есть такая практика, когда государство поддерживает строительство жилья, а у нас она появилась только сейчас. У девелоперов есть возможность строить. Государственные гарантии по кредитам очень выгодны для банков. Для них это снижение риска, для застройщика – снижение ставки по кредиту. Поэтому банкам тоже проект выгоден», -- говорит Закревский.
По словам специалиста, ранее доступное жилье пытались осуществить через крупные ипотечные программы, которые в итоге вызвали рост цен. Теперь, видимо, государство решило уравновесить ситуацию. «С учетом полного отсутствия любых инициатив со стороны государства по отношению к застройщикам такие вещи надо приветствовать. Особое значение проект будет иметь для регионов», -- уверен Закревский.
Действительно, тот факт, что доступное жилье нужно в первую очередь построить, осознали только недавно. «До последнего времени занимались доступной ипотекой. В результате квартир нет, а цены взлетели до небес. Доступная ипотека сделала недоступным жилье», -- рассказывает руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко «Эксперту Online». По его словам, все эти меры -- это, по всей видимости, наверстывание. «Большие объемы жилья мешает построить инфраструктура. Здесь, конечно, нужно государство. Детсады, школы, автодороги – это все для крупных застройщиков трудно и может растянуться на годы», -- считает аналитик.
Однако, как отметил аналитик ИК «Финам» Владимир Сергиевский, скорее всего, проект ориентирован на крупный бизнес, инвестирующий в девелоперские проекты миллиарды долларов. «В качестве возможных участников можно назвать структуры "Реновы", "Интеко", ВТБ», -- предполагает специалист.
Вместе с тем, по другим оценкам, говорить об успешности проекта еще слишком рано. По словам Репченко, пока это вообще только слова. «Пока это декларация намерений. Все зависит от того, какие конкретно требования будут заложены в инвестконтракты. Потребность в жилье есть, застройщики хотят строить, но все зависит от множества факторов, например, смогут ли муниципальные власти грамотно организовать этот процесс. В частности, от того, насколько целевым образом будут расходоваться деньги. Кто работает на конвейере, у кого объемная застройка, тот заинтересуется. Коммерческим застройщикам, возможно, такая модель будет не очень интересна», -- рассказал специалист.
По словам руководителя департамента маркетинговых исследований производственной группы «Земляне» Юлии Сикачевой, выгодность проекта для застройщика на данном этапе еще сомнительна. «По замыслу разработчиков, кредит застройщикам на льготных условиях будет предоставляться на три года, затем построенный проект купит муниципалитет, который будет выплачивать деньги в течение 10 лет и без процентов. Выгодно ли это застройщикам – это спорный вопрос», -- говорит Сикачева. С другой стороны, тот факт, что начались какие-то шаги в этой области, – это огромный плюс для отрасли.
«Проект однозначно пойдет, главный вопрос -- как будет организован механизм. Это ведь еще не конец процедуры, будут выпущены еще какие-то документы, более четко определяющие условия участия. Поэтому пока точно говорить рано, но в любом случае спрос на участие будет. Уже ряд инвесторов высказали желание участвовать», -- говорит Сикачева.
Отбор проектов комплексного жилищного строительства должен начаться уже в мае, сообщает «Интерфакс». На включение в программу «Доступное жилье» претендуют, в частности, проекты «Академический» компании «Ренова стройгруп» (реализация проекта оценивается самой компанией в 30 млрд долларов и предполагает возведение более 1,5 млн кв. м различной недвижимости в Екатеринбурге), «Большое Домодедово» компании КОАЛКО (объем инвестиций в строительство 11 млн кв. м жилья в Подмосковье оценивается участниками рынка в 11-13 млрд долларов), «Рублево-Архангельское» компании «Нафта-Москва» (компания планирует построить 2,7 млн кв. м жилья в Подмосковье, инвестировав в проект около 3 млрд долларов).
Как рассказал "Эксперт Online" президент компании «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий, все предпосылки для развития таких проектов на сегодня есть – частные инвесторы давно демонстрируют свою заинтересованность в реализации масштабных проектов. "Главное, что пугало частного инвестора в проектах комплексного освоения – огромные затраты на создание масштабной инженерной инфраструктуры и объектов социальной сферы. Теперь государство показало, что готово оказывать помощь в решении этих основных проблем", - говорит Голубицкий.
По его словам, проект «Академический», который реализуется в Екатеринбурге, безусловно, будет претендовать на государственную поддержку. "Он уже оформлен соответствующим образом и готов к прохождению необходимых конкурсных отборов. Аналогичная ситуация и по другим нашим проектам - мы будем реализовывать государственно-частное партнерство в проекте «Солнечная Долина» (Челябинск), а также в других наших проектах комплексного освоения территории. Всего в планах «Ренова-СтройГруп» реализация 5-7 подобных проектов на территории России" , - рассказал Голубицкий.
