Рынок аренды жилой недвижимости в Москве оценивается примерно в 1,5 млрд долларов в год, свидетельствует исследование Mirax Group.
Большинство квартир сдается внаем в панельных домах, и большинство из них составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Цена аренды квартиры в Москве в среднем составляет 850 долларов в месяц, то есть 10 200 долларов в год. Весь жилой фонд Москвы составляет сейчас 200 млн кв. м, а в аренде находится 8,1 млн кв. м жилой недвижимости. Таким образом, каждая 25-я квартира в Москве сдается внаем, и цена аренды жилой площади в среднестатистической московской квартире равна 185 долларов за квадратный метр в год.
В Москве 120 тыс. граждан имеют в собственности две и более квартиры, и практически каждый из них сдает свободную квартиру внаем. Кроме этого, сдают жилье в аренду граждане, которые ради получения дохода жертвуют своими жилищными условиями. Таким образом, всего в аренду сдается около 145 тыс. квартир. По сути, сегодняшние арендные ставки на жилую недвижимость постройки до 1980-х годов ненамного превышают амортизацию квартир.
Больше всего квартир в аренду предлагается в Центральном округе Москвы – 31% от общего объема предложения. На втором месте Западный округ (18%), на третьем – Северный (11%). Самый маленький объем предложения представлен на северо-западе столицы (5,5%).
Спрос превышает предложение в сегменте квартир стоимостью до 1000 долларов в месяц. При ставке аренды выше 1000 долларов в месяц ситуация обратная, и чем выше цена, тем превышение предложения над спросом значительнее. Наибольшее количество предложений приходится на квартиры с арендной платой от 1000 до 3000 долларов (около 45% всего предложения), в то время как большая часть спроса (около 40%) приходится на квартиры, цена аренды которых варьируется от 750 до 1000 долларов. 60% от общего спроса заявлено на поиск арендаторами однокомнатных квартир.
Абсолютное большинство квартир, сдаваемых в аренду, достались владельцам по наследству, и такое понятие, как «издержки производства», к ним неприменимо, поэтому при расчете возможного дохода владелец ориентируется на рыночные цены и не против демпинговать, если его клиент-арендатор проверен и проживает в квартире давно. Демпинг в данном случае заключается в сохранении прежней арендной платы, когда рынок уже ушел вверх.
На взгляд аналитиков, такое положение вещей с арендой жилой недвижимости в Москве ставит крест на строительстве доходных домов, за которое так ратует городская мэрия. Этот проект оказывается неконкурентоспособным, если сравнивать его с частными арендодателями. К примеру, при цене сдачи в аренду 200 долларов за квадратный метр в год себестоимость строительства доходного дома должна составить не более 700 долларов за квадратный метр. В Москве с ее дороговизной земли и подключения к энергосетям такие цифры недостижимы. Поэтому сегодня альтернативы аренде московских квартир на рынке не существует.
Аренда жилья оказывает конкуренцию и приобретению квартир с помощью ипотечного кредитования, так как в среднем цена аренды меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру на 50%, тогда как в Европе ипотека совершенно незначительно превышает стоимость аренды аналогичной квартиры. По мнению аналитиков, цена аренды московских квартир будет постепенно повышаться, а процентные ставки по ипотечным кредитам снижаться. Это будет способствовать выравниванию стоимости аренды и стоимости выплат по ипотечному кредиту за аналогичную квартиру.
