C чего начать? Первым делом -- выбрать банк и ипотечную программу. В Москве и Подмосковье базовые условия ипотечного кредитования выглядят так: долларовый кредит выдается на 10--25 лет под 9--13% годовых с первоначальным взносом от 10%. Кроме того, ряд банков предоставляет кредиты без первоначального взноса, а также с «плавающей» процентной ставкой. В каждом конкретном случае условия кредитования зависят от уровня дохода заемщика, способа подтверждения заработка, трудового стажа, возраста, размера первоначального взноса и прочих нюансов, влияющих на размер кредита и процентные ставки по нему.
Произвести первоначальный (грубый) расчет ежемесячных платежей можно с помощью ипотечных калькуляторов, размещенных на сайтах банков. Лидерами рынка ипотечного кредитования в Москве считаются Сбербанк, ВТБ24, Москоммерцбанк, Уралсиб, Райффайзенбанк, МДМ-банк, "Дельта Кредит", Городской ипотечный банк. Нелишне сравнить банковские продукты по сумме затрат на обслуживание кредита. Для этого ежемесячные платежи надо умножить на срок кредита (кол-во месяцев), прибавить накладные расходы и вычесть сумму кредита. Подать документы и открыть кредитную линию можно сразу в нескольких банках.
Претендентам на ипотеку, которые работают по найму (а таких большинство), банк предложит заполнить анкету и предоставить пакет документов. Сотрудники банка снимут копию с паспорта, водительского удостоверения, свидетельства о браке (разводе) и рождении детей, диплома об образовании, а также попросят заверенную работодателем копию трудовой книжки и справку по форме 2НДФЛ (либо справку о заработке в свободной форме). Если заявитель владеет автомобилем и недвижимостью, то банку потребуются подтверждающие это документы.
Важно соблюдать все предписанные банком формальности. Например, банкиры не примут копию трудовой книжки с безымянными закорючками заверителя. Должна быть указана его должность, расшифрована подпись. На последней странице копии трудовой книжки желательно оставить надпись «работает в настоящее время в такой-то должности». Следует помнить и о том, что заверенная копия трудовой действительна в течение 1 месяца. Во избежание прочих недоразумений желательно уточнить у банковских служащих требования, предъявляемые к справке о доходах (независимо от того, в какой форме она предоставляется). Анкету на получение кредита целесообразнее заполнять в офисе банка в присутствии кредитного инспектора либо воспользоваться услугами ипотечных консультантов (их помощь оценивается примерно в 15 тыс. рублей).
На изучение представленных документов банку потребуется от 3 до 10 дней. Эти сроки зависят не только от профессионализма банковских служащих, но и от формы подтверждения доходов. Опыт показывает, что «белых» заемщиков банки рассматривают быстрее. По словам участников рынка, наиболее оперативно рассматривают заявки в банке «Дельта Кредит», Москоммерцбанке (2--3 рабочих дня). Менее расторопны служащие ВТБ24 (5--7 рабочих дней), а самым медлительным считается Банк Москвы (до 10 дней). Некоторые банки возьмут за рассмотрение заявки фиксированную плату (от 1,2 до 2,4 тыс. рублей).
Директор департамента вторичной недвижимости компании «Миэль-брокеридж» Алексей Зубков рекомендует заявителям получать на руки письменное уведомление о предоставлении кредита с указанием кредитного лимита, процентной ставки, срока кредитования. Также в уведомлении могут содержаться некие отлагательные условия (например, связанные с предоставлением каких-то дополнительных документов при выходе на сделку). Срок действия кредитного предложения составляет в среднем 3--4 месяца. При необходимости его можно продлить. Для этого за два-три дня до истечения срока действия уведомления необходимо подать в банк новую анкету, обновленную копию трудовой книжки и новую справку 2НДФЛ (либо справку о размере заработка в свободной форме). В некоторых случаях за повторное рассмотрение придется заплатить около 1,2 тыс. рублей.
Одобренная сумма кредита может оказаться ниже ожидаемой. В этом случае не стоит спешить с выводами, ведь причины могут быть самыми разными. Стоит попытать счастья в другом банке. «Однажды один из наших клиентов претендовал на кредит в размере 170 тыс. долларов, однако не смог получить больше 90 тыс. долларов. У него была абсолютно "белая" зарплата, подтвержденная справкой 2НДФЛ. Но проблема заключалась в том, что он работал в рекламном бизнесе, и его ежемесячный заработок был нестабилен. А в трудовом договоре фигурировал фиксированный оклад в размере 27 тыс. рублей. Банки при рассмотрении заявки исходили из этой суммы, хотя клиент де-факто мог зарабатывать и по 6 тыс. долларов в месяц. Мы так и не смогли купить ему квартиру», -- сетует сотрудница одного из риелторских агентств.
После одобрения кредита можно вновь прибегнуть к помощи ипотечных консультантов. В этом случае дальнейшее сопровождение сделки обойдется примерно в 25 тыс. рублей. Впрочем, можно действовать самостоятельно. Эксперты рекомендуют сразу после получения уведомления поспешить в страховую компанию, выбрав ее из числа рекомендованных банком или аккредитованных при нем (с любыми страховыми компаниями работает только Сбербанк). Страхованию подлежат жизнь и здоровье, объект недвижимости, а также титул (право собственности). Любопытно, что для мужчин и женщин установлены разные страховые тарифы. Для женщин до 35 лет страховой тариф составит около 0,7%, а для мужчины этого же возраста обойдется дороже -- около 1% от остатка задолженности.
Если кредит большой, а возраст заемщика превышает 35--40 лет, то страховая компания, скорее всего, будет настаивать на проведении медицинского освидетельствования. «Это серьезное испытание, к тому же занимающее много времени. Если откладывать страхование на потом, то перед самой сделкой можно впасть в цейтнот», -- предупреждает г-н Зубков из «Миэль-брокеридж». Медобследование может включать биохимический анализ крови, развернутый анализ мочи, анализ крови на СПИД, на гепатит, электрокардиограммы и пр. Однозначно стоп-факторами для страхования и получения кредита являются I и II группы инвалидности, онкологические заболевания. «Многие люди не считают нужным рассказывать о своем здоровье. Один из моих клиентов -- молодой 23-летний парень -- на вопрос о состоянии здоровья ответил, что все в порядке. А когда я поинтересовался, урегулированы ли его взаимоотношения с военкоматом, заявил, что освобожден от службы в армии по состоянию здоровья из-за сахарного диабета. Между тем клиентов с таким диагнозом страховые компании избегают», -- констатирует наш собеседник.
При самостоятельном поиске квартиры нужно жестко отсеивать варианты, заведомо не подходящие банку. Например, в Москве банки не кредитуют сделки с квартирами, расположенными в пятиэтажных панельных домах (единственное исключение – программы Сбербанка). В Московской области купить такое жилье можно, однако потребуется справка о том, что дом не запланирован к сносу, реконструкции или капитальному ремонту с отселением жителей (документ выдает архитектурное управление или управа). В некоторых случаях при наличии такой справки можно купить квартиру в доме с деревянными перекрытиями, если он расположен в одном из центральных районов столицы.
Многие банки не желают выдавать деньги на покупку квартир с неузаконенными перепланировками, которые имеют так называемые «красные линии» БТИ. Ряд банков идут на это, но при условии, что клиент обязуется узаконить перепланировку либо вернуть квартиру в первоначальное состояние в соответствии с планами БТИ. А вот если перепланировка проведена, но не зафиксирована БТИ, проблем, скорее всего, не будет. Если, конечно, не затронуты капитальные стены.
Когда квартира, удовлетворяющая требованиям банка и страховой компании, найдена, необходимо удостовериться в ее юридической чистоте. Для этого необходимо ознакомиться с копией правоустанавливающих документов на недвижимость, копией справки БТИ (срок действия 1 год), копией выписки из домовой книги, копией финансово-лицевого счета (эти документы действительны в течение 1 месяца), а также выпиской из ЕГРП об отсутствии обременений, арестов, залогов на рассматриваемую квартиру (действительна в течение 10 дней). Возможно, страховая компания запросит также документ, подтверждающий дееспособность продавца квартиры (водительское удостоверение или справка из ПНД). Если квартира несколько раз перепродавалась, то во избежание сюрпризов лучше заранее запастись информацией о предыдущих сделках.
Если никаких подозрений не возникло, то за квартиру вносится задаток. В соглашении о задатке желательно оговорить возможность его возврата на тот случай, если банк откажется кредитовать сделку с выбранной квартирой. После этого квартиру должен посетить оценщик (как и в случае со страховщиками аккредитованный банком-кредитором). За 3,5--6 тыс. рублей он сфотографирует объект и подготовит специальный альбом, в котором будет указана оценочная стоимость недвижимости. Чем она больше, тем выше «потолок» ипотечного кредита. Оценочный альбом и пакет документов на квартиру передаются на рассмотрение в банк и страховую компанию. После их положительного вердикта назначается дата сделки.
В день сделки в офисе банка собираются все заинтересованные стороны. Заключению кредитного договора предшествует подписание договора страхования. Одновременно с договором о предоставлении кредита оформляется и нотариально заверяется закладная, открываются необходимые расчетные счета, оплачиваются комиссии и банковская ячейка, составляется договор купли-продажи.
Как правило, кредит обналичивается (аккредитивная схема расчетов используется крайне редко). Кассир в присутствии продавца квартиры выдает кредитные деньги, которые помещаются в банковскую ячейку. Как правило, аккредитованный при банке нотариус, участвующий в сделке, доставляет документы на государственную регистрацию в Управление федеральной регистрационной службы по г. Москве (стоимость нотариальных и прочих услуг, связанных с оформлением сделки, составляет около 20--24 тыс. рублей).
После регистрации сделки (ее обычно проводят в режиме ускоренной 14-дневной процедуры во избежание дополнительных рисков) продавец забирает из ячейки свои деньги, а покупатель получает зарегистрированный договор купли-продажи, подтверждающий его права на квартиру. Передача недвижимости происходит в оговоренные в договоре купли-продажи сроки (от одного дня до месяца). Стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, покупатель получает ключи и празднует новоселье.
