Купить квартиру я решил в начале 2007 года. Семейный статус, наличие двух малых детей, далеко не стариковский возраст, казалось бы, позволяли претендовать на участие в региональной или федеральной программе "Молодая семья". Однако при ближайшем рассмотрении выяснилось, что рассчитывать на помощь от государства не приходится из-за слишком большого количества ограничений и бюрократических процедур. Собственных же средств не хватало даже на однокомнатную квартиру на окраине. Поэтому пришлось воспользоваться ипотекой. Приблизительные расчеты на ипотечном калькуляторе и обзвон банков показали, что семья с детьми и доходом в 2,5 тыс. долл. может рассчитывать на кредит 65-80 тыс. долларов. Таким образом, с учетом имеющихся средств, бюджет предполагаемой покупки составил около 160 тыс. долларов.
Круг поиска недвижимости я сразу решил сузить. Выбор между Москвой и Подмосковьем был сделан в пользу области. Как выяснилось, при пересечении административных границ Москвы цены на готовое жилье волшебным образом снижаются в полтора-два раза. В случае с новостройками, а я изначально склонялся к приобретению именно такого варианта жилья, эта разница оказалась трехкратной. К тому же в Подмосковье легче дышится, особенно в западной его части - там мы и решили осесть. Правда, дешевизну и лучшую экологию Подмосковья пришлось кропотливо сопоставлять с его минусами.
Один из главных подмосковных минусов - отвратительная транспортная доступность. Тем, кто работает в Москве по жесткому графику, добираться до своих офисов из пригородов весьма проблематично. Как владельцы личных автомобилей, так и пассажиры общественного транспорта вынуждены париться в пробках на подъездах в столицу или МКАДе. Единственное спасение - электрички. Они, правда, хоть и двигаются по расписанию, но в утренние и вечерние часы в них столько набивается людей, что не продохнуть. Впрочем, у меня свободный рабочий график, так что проблема транспортной доступности в часы пик меня не очень-то и напрягла.
Другой минус Подмосковья, с которым приходится считаться, это более низкое, чем в Москве, качество социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. И хотя экстраполировать представления о провинции на всю территорию за пределами МКАД неправильно (многие сравнительно недавно построенные микрорайоны в ближайшем Подмосковье в инфраструктурном плане зачастую не уступают большинству районов Москвы), у подмосковных городов есть общие недостатки. Например, за пределами МКАД нужно платить за выезды частных врачей и доставку товаров. Жители Подмосковья лишены столичных социальных льгот и вынуждены оформлять специальные справки для посещения столичных клиник. В Московской области можно обзавестись лишь "подмосковным" стационарным телефонным номером - звонки по нему в столицу учитываются по междугородным тарифам. Впрочем, и на эти неудобства пришлось закрыть глаза ради возможности приобрести вдвое большую, чем в Москве, жилплощадь.
Новостройку я выбирал самостоятельно, сравнивая все преимущества и недостатки небольшого числа приглянувшихся объектов. Многие продавцы новостроя демонстрируют имеющиеся в наличии варианты квартир на сайте, но всегда имеет смысл изучить предложения непосредственно в офисе застройщика. Здесь же, кстати, можно получить план микрорайона и планировки этажей. А заодно изучить окружающую новостройку местность. Мне, например, очень не хотелось оказаться рядом с кладбищем, тюрьмой, свалкой или ТЭЦ. Помимо "полевых" исследований настоящим кладезем полезной информации оказались Интернет-форумы будущих жильцов, которые сегодня имеются практически у каждой новостройки. Зачастую в них об объекте содержатся сведения весьма широкого диапазона: от недостатков экономико-географического положения и живописности видов до национальности строителей и качества кладки.
По совету бывалых людей, оценивая микроположение дома, я обращал внимание на то, где расположены такие объекты, как ближайшая остановка общественного транспорта, гаражи (если есть автомобиль, это важно), детский сад, школа. Меня интересовало, куда выходят окна квартиры (нет ли под ними котельной, козырька подъезда с хлопающей дверью или мусорных контейнеров). Выбор этажа во многом дело вкуса - преимущества и недостатки есть и у "низов" и у "верхов", но по совокупности признаков наилучшими считаются этажи с 4 по 7. Кстати, нелишне узнать не примыкает ли к жилым комнатам квартиры лифтовая шахта (иначе будет шумно), не находится ли квартира в торце дома (такие жилища продувает) или на его "сгибе" (в этом случае придется всю жизнь невольно заглядывать в окна напротив).
Меня сразу предупредили - не стоит сломя голову покупать квартиру в первой понравившейся новостройке, надо помнить о рисках, связанных с приобретением строящегося жилья, ориентироваться на крупных, давно работающих на рынке застройщиков и продавцов. Так я и сделал. Хотя, как выяснилось, известность застройщика и масштабы его бизнеса вовсе не являются гарантией качества работ, своевременности их выполнения и не защищают от других проблем и недоразумений. Повсеместно стройки "замораживаются" из-за проблем с местной администрацией, с получением разрешительной документации, сложностей с подключением коммуникаций или выполнением обещаний данных городской администрации. В последнее время некоторые домостроительные монстры вовлечены в реализацию федеральных жилищных программ. Например, строительство жилья для военных отнимает у них слишком много сил, поэтому ранее запущенные коммерческие проекты реализуются по остаточному принципу. Такого рода информации и другой всякой всячины набралось у меня как из официальных, так и приватных источников. Оказывается, если даже дом возведен под крышу, то получить жилье в нем можно на полтора года позже намеченного срока. При этом обнаружится, что перепады полов в новой квартирке достигают 8 сантиметров, расходы на черновые работы возрастут по сравнению с первоначальной сметой в разы, а цоколь после трех лет эксплуатации растрескается.
Оценить юридические риски поможет анализ комплекта договоров, который выдаст застройщик (в моем случае их оказалось пять). Юристы, к которым я предварительно обратился, предупредили: юридическая проверка договоров любой строительной компании дело обязательное, чреватое неприятными сюрпризами. В моем случае крупный московский застройщик предложил исключительно кабальные и невыгодные условия. После принятия федерального закона о долевом участии в строительстве, ужесточившего правила привлечения средств дольщиков, он, как и другие строительные компании, начал использовать юридически несовершенные схемы заключения сделок с применением договора предварительного инвестирования и векселей. Между тем приобретение жилья по практикуемой вексельной схеме - с юридической точки зрения - притворная сделка. Продавец может беспричинно разорвать предварительный договор, после чего покупатель сможет истребовать лишь стоимость ценной бумаги.
На этом фоне выглядят мелочами другие типовые проблемы договоров с застройщиками. В некоторых случаях ответственной стороной по договору является не сам застройщик, а уполномоченная им компания-"дочка", которая может исчезнуть в любой момент, что делает общую схему еще более рискованной. В договорах совершенно недостаточно прописаны обязательства застройщика: штрафы за расторжение договора или просрочку, гарантийные обязательства, требования по качеству строительства и ответственность за нарушения договоренностей. На этапе заключения сделки продавцы стараются навязать покупателю ненужные или слишком дорогостоящие услуги. В частности, предлагают (или незаконно обязывают) заплатить несколько тысяч долларов за будущую услугу по оформлению прав собственности на жилье, самостоятельное исполнение которой обойдется в сотни рублей, пытаются соскрести с покупателей деньги и за вывоз строительного мусора, а также коммунальные платежи в еще пустующих квартирах. Повсеместно продавцы единолично назначают себя организатором будущего ТСЖ, которое единолично определяет не оговоренную в договоре стоимость коммунальных услуг.
Приценившись к новостройкам и выбрав одну из них, расположенную в западном Подмосковье, недалеко от МКАД, я приступил к оформлению взаимоотношений с банком. При этом решил действовать самостоятельно, сэкономив на услугах ипотечных консультантов. О чем, кстати, не жалею. Выбрал программу кредитования в долларах - ставки по ней оказались на 1-2% меньше аналогичных рублевых. Долго изучал схемы погашения платежей. Во всех банках ипотечный кредит оплачивается ежемесячно, но величина оплаты может рассчитываться по двум разным формулам. Большинство банков предусматривает аннуитетные схемы погашения долга (одинаковые по величине выплаты). Дифференцированные, то есть, уменьшающиеся с течением времени платежи, предлагает только "Сбербанк". Между тем, именно такая схема погашения долга удобна для тех заемщиков, которые планируют в будущем рефинансировать кредит под меньший процент (кстати, в случае с новостройкой рефинансирование кредита возможно только после оформления жилья в собственность).
Сотрудники одного из банков сообщили, что обычно одобряется около 80% ипотечных заявок. Тем не менее, я решил подать заявки одновременно в несколько банков. Для этого потребовалось заполнить анкеты кредитных организаций. Никаких закавык на этом этапе не возникло. Чтобы рассчитывать на максимальную сумму, специалист банка посоветовал указать душевые расходы равными московской величине прожиточного минимума, сбор стандартного пакета документов занял около десяти дней. Разве что к комплектности документов банкиры подошли со всей скрупулезностью. Справки надо было предоставлять в виде оригиналов, которые, как выяснилось, действительны в течение двух недель. Ксерокопии документов сотрудник банка заверял только после того, как ему был продемонстрирован оригинал. А вот в отношении прописки, регистрации и даже доходов банкиры были лояльны. Все (за исключением Сбербанка) были готовы принять в качестве доказательства доходов справку с места работы вместо официальной формы 2НДФЛ. Правда, процент по кредиту в этом случае несколько возрастал, а его максимальная сумма уменьшалась.
Специалисты уверяют, что интересы заемщиков защищены законом достаточно хорошо. Поэтому при выборе банка главным критерием для меня стали будущие расходы по обслуживанию кредита. И, в частности, величина процентной ставки. Сразу оговорюсь - она должна быть зафиксирована в договоре на весь срок действия договора. Это, по словам специалистов, важный момент. В том случае, если банк настаивает на возможности изменения процентной ставки, происходить это должно по строго определенному алгоритму и в определенных пределах. Впрочем, помимо процентной ставки банками придумано множество других поборов, многие из которых весьма ощутимы и к тому же взимаются до или в момент заключения сделки. В частности, многие банки взимают комиссии за рассмотрение заявки (около 1-2 тыс. руб.), за выдачу кредита (до 2% от суммы кредита). В крупную статью расходов (от 0,1 до 1,5%) может превратиться конвертация валюты, поскольку оплачивать квартиру юрлицу (застройщику) можно только в рублях, а иногда и перевод суммы со счета банка на счет продавца (от нескольких десятков рублей до 0,5% от суммы перевода). Кроме того, банк может устанавливать комиссию за открытие и ведение счета. Некоторые банки придумывают другие мелкие пакости, поэтому обо всех возможных расходах по кредиту лучше все узнать заранее.
Мою заявку банк рассматривал две недели, после чего выдал письмо-подтверждение (обычно действует несколько месяцев) с указанием максимальной суммы доступного кредита и его срока. Получив это, я занялся поиском страховщика. У каждого банка обычно есть 3-5 партнеров из числа страховых компаний, условия работы с которыми лучше узнать заранее. При выборе страховщика специалисты советуют обращать внимание на его имидж и известность на рынке. Другим важным параметром является размер страховой премии - процент от остатка задолженности, которую ежегодно надо будет перечислять страховой компании. Стандартный размер страховой премии для здорового молодого человека средних лет - 0,45% от суммы задолженности увеличенной на 10%, которые должны быть уплачены со счета банка сразу после подписания договора. Хорошо, когда договор со страховщиком предусматривает возможность возврата уплаченных средств, если вы по каким-либо причинам лишитесь собственности. В целом предварительные расходы (банк + страхование) на оформление кредита составили 0,6%-2% от его суммы. Сразу после получения уведомления о предоставлении кредита из банка надо забронировать выбранную квартиру. Иначе, пока вы будете возиться с формальностями, она может "уплыть" другому покупателю.
Что касается технологии собственно сделки. Перед ее оформлением в банке открываются необходимые расчетные счета, на которые зачисляются средства. Перечислять деньги лучше банковскими переводами, чтобы избавиться от очередей в кассу, риска грабежа и застраховаться от липовых купюр. Комиссии на рублевые переводы невысоки, а в некоторых организациях и вовсе отсутствуют. У представителей банка целесообразно осведомиться о наличии услуг мобильного, а лучше интернет-банкинга. Как правило, базовые функции последнего дают возможность бесплатно следить за счетом и осуществлять переводы без личного присутствия, что сэкономит вам нервы и половину рабочего дня ежемесячно. После уплаты комиссии за рассмотрение заявки с кредитным менеджером оговаривается окончательная сумма займа, дата выхода на сделку (обычно существует очередь из готовых к ней покупателей) и календарный план ваших юридических действий, между некоторыми из коих должен пройти строго ограниченный промежуток времени. График мероприятий будет плотным, так что лучше попросить на работе отпуск. Перед заключением кредитного договора с банком в тот же день, но немного ранее, заключается договор со страховой компанией. После этого в течение нескольких дней кредитные средства должны быть перечислены на счет заемщика в банке и (после удержания комиссий) отправлены в адрес продавца. В течение нескольких дней после этого вместе с созаемщиком потребуется подписать пакет документов у продавца (а в случае вексельной схемы оформить ценную бумагу и передать в заклад банку).
В большинстве случаев подписание договоров носит технический характер, проходит без проблем и умственного напряжения. Так вышло и в моем случае. Кстати, как заверили меня собеседники, к форс-мажорным обстоятельствам (срочная командировка, болезнь) банкиры и застройщики относятся с пониманием и готовы терпеть несоблюдение прописанных в договоре сроков. Главное - предупредить их и развеять подозрения в мошенничестве. Теперь, когда сделка завершена, мне осталось узнать координаты банковского консультанта, ведущего мои счета, а также установить контакт с будущими соседями: российского застройщика надо держать в тонусе. Лучше -- совместными усилиями.
