Построят, но не жилье

Артем Коваленко
27 сентября 2007, 14:43

В Екатеринбурге всю неделею не утихает ажиотаж – несколько дней подряд город бурлит в предвкушении падения цен на жилье (сейчас стоимость квадратного метра в уральской столице в среднем составляет 2 тыс. долларов). Причиной такого волнения стала информация, опубликованная в одной из федеральных газет, о планах крупной компании (группы «Синара» Дмитрия Пумпянского) возвести на юго-востоке Екатеринбурга несколько жилых кварталов общей площадью 4-5 млн кв. м. Очевидно, что ввод такого объема жилья способен удешевить квартиры как минимум в полтора раза.

Но оказалось, что не все так очевидно. Действительно, свердловский губернатор Эдуард Россель еще в понедельник провел совещание, на котором, как сообщил департамент информационной политики губернатора, «были рассмотрены предложения по комплексной застройке территории, расположенной на юго-востоке Екатеринбурга — в районе птицефабрики "Свердловская", кольцевой автодороги, трассы в аэропорт Кольцово и Сибирского тракта». Общая площадь перспективного района составляет примерно 720 га. Часть земли занимает одна из промышленных площадок птицефабрики «Свердловская» — ее планируется перенести за черту Екатеринбурга, в район станции Баженово Белоярского городского округа. Согласно концепции освоения этой территории, здесь разместятся производственные мощности, транспортно-логистические, выставочные и деловые центры. Транспортная инфраструктура будет представлена сетью автомобильных и железных дорог. Особенностью района является его близость к международному аэропорту Кольцово — только этот факт говорит об огромных перспективах развития территории. Но по этой же причине построить здесь много жилья не получится.

В этом же пресс-релизе сообщалось, что «об идеологии проекта губернатору доложил председатель совета директоров Трубной металлургической компании, президент ЗАО "Группа "Синара" Дмитрий Пумпянский». Как следовало из информации пресс-службы Росселя, эта компания готова выступить в качестве инвестора проектирования и строительства перспективного района. По предварительным оценкам, проект потребует вложения около 10 млрд долларов в течение 10-15 лет (только на стадии подготовки — 1,5 млрд долларов). «На рассматриваемой территории можно построить 4-5 млн кв. м жилья, а новые производства и сфера торговли и услуг позволят создать рабочие места примерно для 30 тыс. человек. Для освоения этой большой территории нужна единая управляющая компания, действующая в рамках определенной идеологии — с точки зрения проектирования архитектурно-пространственных решений, подвода коммуникаций и т. д.», – отмечалось в сообщении. Там же приводились слова губернатора: «За проект надо браться. Екатеринбург должен развиваться в сторону Кольцова». При этом Росселем было дано поручение чиновникам областного правительства подготовить с участием ЗАО «Группа "Синара"» проект соответствующего постановления кабинета министров Свердловской области и в дальнейшем представить этот документ правительству России — с целью привлечь к участию в проекте федеральные средства (в том числе из нацпроекта «Доступное жилье – гражданам России»).

После такого сообщения многие СМИ поспешили раструбить о масштабном жилищном проекте, способном существенно изменить облик города. Но, как сообщили «Эксперту Online» в самой «Синаре», о возведении на юго-востоке Екатеринбурга жилых домов можно будет говорить только тогда, когда будет создана градостроительная концепция, базирующая на объективных данных, таких, например, как геологические возможности территории. Сейчас акцент в проекте по освоению этой территории компания Дмитрия Пумпянского делает на транспортно-логистическом и деловом направлении. Вероятно, ситуация изменится, когда будет понятен статус земли, на которой начнется застройка.

Между тем в Екатеринбурге давно реализуются проекты комплексной застройки с участием крупных компаний. Так, «Реновастройгруп» Виктора Вексельберга строит в уральской столице район Академический. Проект жилищной застройки, самый крупный в постсоветский период, предусматривает возведение 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м нежилой недвижимости. Инвестиции составят около 28-30 млрд долларов. Совладельцы Уральской горно-металлургической компании Искандер Махмудов и Андрей Козицын собираются вложить более 1 млрд долларов в строительство жилья и делового центра «Екатеринбург-Сити» площадью 400 тыс. кв. м. А ПСК «Урал-альянс» в лице управляющей организации «Олипс» застраивает микрорайон Созвездие (22 дома, площадь первых восьми — свыше 80 тыс. кв. м). «Уралобувь» строит микрорайон Университетский на 400 тыс. кв. м жилья (первый шестисекционный дом будет сдан в текущем году). ЖСК «Бажовский» застраивает одноименный микрорайон на 150 тыс. кв. м жилья.

Большинство участников рынка утверждают, что комплексное освоение территорий — будущее рынка жилья. Если еще год назад основной практикой девелопмента была точечная застройка, то сегодня рынок переориентируется на средние проекты объемом от сотни тысяч «квадратов». Причем помимо собственно жилья в таких проектах предусматривается строительство коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры. Но все эти проекты в крупных городах сталкиваются с одной проблемой – нехваткой земельных участков. Понимая это, руководство крупнейших уральских городов в последнее время активно занимается градостроительным планированием и выделением перспективных для массового жилищного строительства территорий на окраинах или за городской чертой. Так, в Свердловской области помимо Академического выделено 1,3 тыс. га земли для строительства района на 3,8 млн кв. м жилья между Ново-Свердловской ТЭЦ и городом Березовским.

Проекты комплексного освоения территорий действительно способны обеспечить существенный прирост объемов ввода жилья (так, Академический даст Екатеринбургу от 35% годового объема ввода жилья в первые годы продажи квартир и 100% — при выходе на проектную мощность). За счет масштаба степень нагрузки (обременения, строительство инфраструктуры) на метр падает, значит, на первых порах инвесторы получат дополнительную прибыль, а затем, с ростом объема предложения и конкуренции, смогут снизить цены.