Работа над ошибками

Москва, 22.02.2008
Шведская компания IKEA помимо моллов «Мега», которые она строит на окраинах российских миллионников, предложит региональному рынку новый формат – торговый центр в городской черте.

Помимо участков от 30 га, которые традиционно нужны компании для развития специально разработанного для российского рынка формата семейных торговых центров «Мега», IKEA начала поиск площадок от 5 га в городах-миллионниках, рассказала «Эксперту Online» специалист по связям с общественностью российского офиса компании IKEA Ирина Харисова. По ее словам, географические интересы IKEA в этом проекте те же, что и для «Меги», – то есть все российские города-миллионники.

Новые требования компании к земельным участкам связаны с иным форматом торговой недвижимости, который IKEA будет развивать в российских регионах, пояснила она. По словам Ирины Харисовой, компания собирается параллельно с традиционными одноэтажными моллами «Мега», которые чаще всего располагаются на окраинах городов- миллионников, строить и торговые центры в черте города. По площади, числу и составу арендаторов они не будут отличаться от существующих проектов IKEA – это также будут торговые центры площадью около 130 тыс. кв. м, которые будут включать более 150 арендаторов, с обязательными якорями в виде магазина IKEA, продуктового оператора и магазина формата «товары для дома». В качестве последних в российских «Мегах» чаще всего выступают французские Auchan и Leroy Merlin, а также немецкая сеть OBI. Принципиальным отличием новых девелоперских проектов от существующих «Мег» будет этажность – добиваться такой же площади на меньшем земельном участке компания будет за счет высоты здания. Будет ли при этом меняться концепция торгового центра – например, расширяться развлекательная зона за счет мультиплексов, боулинга или СПА-салонов, которые обычно развивают девелоперы в многоэтажных торговых комплексах, в IKEA пока не уточняют. Сейчас развлекательная зона проектов «Мега» состоит  из катка, фуд-корта и детских игровых комнат.

Ирина Харисова объясняет интерес IKEA к новому формату торговых объектов стремлением компании диверсифицировать портфель проектов за счет более удобного для покупателей городского торгового центра.

Но вероятно, что задуматься о смене формата девелопера заставили сложности с реализацией существующей концепции «Меги» – поиском подходящей для формата площадки (от 30 га) и ее освоением. Ведь, как правило, свободных участков таких масштабов в центре интересующих девелопера городов-миллионников нет, и строить IKEA приходится за городом, со всеми вытекающими из этого последствиями – от трудностей с переводом в нужную категорию земель сельхозназначения до решения вопросов с подведением инженерных коммуникаций. Кроме того, компании приходится тратиться и на доставку покупателей в торговый центр, организуя собственные маршруты, и терять покупательский трафик в будни – загородные «Меги» в основном работают как объекты выходного дня.

Сложность земельного вопроса для IKEA подтверждают факты в Саратовской и Самарской областях. IKEA так и не решилась выйти на предложенную ей площадку в Саратовском районе на Усть-Курдюмском направлении, в районе аэропорта. Соглашение о намерении построить на ней молл «Мега» и инвестировать в его создание около 100 млн долларов было заключено между девелопером и правительством Саратовской области еще в 2005 году, но до сих пор так и не было ратифицировано. Саратовские власти, анонсировавшие проект в качестве доказательства инвестиционной привлекательности региона, пытались поторопить компанию, считая, что девелопер, просивший дотировать создание инфраструктуры для торгового центра из регионального бюджета, задерживает строительство по необъективным причинам. В прошлом году саратовское правительство поставило IKEA перед выбором – либо включить саратовский проект в финансовый план компании на 2008 год, либо уйти с площадки. Вероятно, что поиск нового участка стал для шведов выходом из существующего положения.

Cаратовский пример не единственный. IKEA нелегко дается каждая региональная «Мега» Вот и самарский проект, над которым компания работает с 2001 года, начал реализовываться только в прошлом году. А его открытие уже несколько раз переносилось. Сейчас, по словам Ирины Харисовой, оно запланировано на весну-лето текущего года.

Дмитрий Баранов, главный аналитик Mall Management, впрочем, не считает, что в черте города IKEA будет работать проще: «Учитывая плотность застройки в миллионниках, сложно найти и гектар свободной земли в черте города, не говоря уже об организации удобных подъездов к торговому центру и парковок». Кстати, с проблемой развязок и эстакад IKEA уже сталкивалась и под Москвой (против развязки в Химках около памятника с противотанковыми ежами времен Великой Отечественной яростно возражал мэр Москвы Юрий Лужков), и в Новосибирске. И не сказать, чтобы их решение было быстрым и безболезненным.

Дмитрий Баранов предполагает, что новую концепцию торговых центров IKEA стала разрабатывать, в первую очередь выполняя пожелания своих партнеров: «Вполне естественно желание ритейлеров быть ближе к потребителю – к спальным районам и деловому центру, где высока концентрация так называемого дневного населения и покупательских потоков, ведь сегодня в региональных „Мегах”, оказавшихся „центрами выходного дня”, операторам приходится, грубо говоря, платить продавцам, которые работают два дня в неделю. Для эффективной работы этого мало». По словам Дмитрия Баранова,  сегодняшняя концепция «Меги» в регионах не позволяет привлекать крупные покупательские потоки. «Население в регионах менее мобильно, чем в Москве, – отмечает он, – а схема расселения в столице серьезно отличается от регионов: в большинстве региональных городов исторический центр сохраняет за собой функцию престижного и достаточно густонаселенного жилого района – тогда как центр Москвы давно уже становится деловым, численность постоянного населения здесь неуклонно стремится к нулю, а живут люди в „спальных” районах, тяготеющих к границе города, или вообще за МКАД».

Принимая во внимание эти факты, несложно сделать вывод о том, что концепция «Меги» требует серьезной адаптации, говорит аналитик. «Сегодня действительно эффективным в региональных городах может быть только проект, не требующий поездки за город», – уверен он. К примеру, в Самаре еще непонятно, когда городское метро доберется до 18-го километра, откуда до местной «Меги» можно будет доехать на бесплатном автобусе за 10 минут, как в Москве, например, от станции метро «Ясенево» до Мамырей (в деревне с таким названием официально прописана «Мега» на юге Москвы).

Дмитрий Баранов напоминает, что свой первый российский мегапроект ИКЕА МОС планировала построить как раз в черте города – на Кутузовском проспекте, там, где сейчас находится Mirax Plaza. Однако девелоперу не удалось прийти к компромиссу с московскими властями относительно архитектурных решений, организации движения транспорта и переносу правительственных зданий, располагавшихся на территории участка.

У партнеров

    Новости партнеров

    Tоп

    1. Курс доллара может сильно удивить
      Авторы прогнозов, предрекающие в этом году слабый доллар, вновь ошиблись. И опять причина в сохраняющейся привлекательности процентных ставок ценных бумаг в Америке, которые по-прежнему выше ставок в большинстве как соседних, так и дальних стран.
    2. Подкаст 2-ой недели. Как работает человеческий ум
    3. Ситуация с китайским коронавирусом становится все тревожнее
      Несмотря на меры предосторожности, принимаемые во многих странах, новая болезнь, которая появилась в Китае, расползается по планете.
    Реклама