4 августа 2009 года вступили в силу Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением правительства от 16.07.2009 №582 (далее – Правила).
Собственно, земельное законодательство изначально предполагало закрепление на федеральном уровне общих начал определения арендной платы за такого рода участки. Однако с момента принятия Земельного кодекса 2001 года и до настоящего времени четкое регулирование порядка исчисления размера арендной платы отсутствовало. Постановление, мягко говоря, запоздало: за прошедшие годы законодатели всех уровней успели наделать много ошибок и изрядно испортить жизнь арендаторам. На региональном и местном уровнях постоянно принимались новые методики арендной платы, устанавливались порядки ее исчисления и изменения, вводились поправочные коэффициенты, которые либо не соответствовали закону, либо нарушали требования о защите конкуренции...
Достаточно сказать, что по виду деятельности арендатора и по различным районам региона размер арендной платы разнился в сотни раз! Для понимания: речь идет о публичных землях, которые занимают более 90% всей земли в России – так что вопрос не мелкий и не частный. А некоторые суды по поводу начисления арендной платы, начатые восемь-девять лет назад, закончились только в этом году!
В общем, практика складывалась неспешно, а нормы по ее регулированию рождались и того медленнее (отметим при этом, что, на наш взгляд, по своей сути Основные принципы должны были быть заложены сразу в Земельном кодексе, ну да что уж теперь говорить). Тем паче хотелось бы видеть их более совершенными. Не сбылось.
Больше ясности!
По большому счету прагматический смысл Основных принципов следовало свести к простой задаче: чтобы каждый город, муниципальный район, сельское поселение прочитали и изменили свое решение о размере арендной платы и типовой договор. И при этом сами Принципы должны были бы быть очень простыми и однозначными, а этого опять не случилось. То есть понимается, что субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления при определении условий передачи в аренду принадлежащих им участков обязаны основываться на Принципах и вправе взять за основу Правила. Но проблема состоит в том, что методики и им подобные документы на местах уже приняты, договоры аренды подписаны, а изменять их нет правовых оснований, поскольку в нормативном акте это прямо не указано.
Для принятия решений на федеральном уровне тоже не хватает важного момента, а именно – четкого указания, что Правила должны соответствовать Основным принципам.
Возьмем, например, самый конъюнктурный из Основных принципов – Принцип «учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога». По существу, сейчас в нем объединены два разных подхода к вопросу оказания поддержки: по видам деятельности и по субъектному составу. Первый подход в том виде, в каком он изложен сейчас, представляется сугубо декларативным, поскольку указывает на поддержку неких абстрактных видов деятельности: «социальная значимость» не определена законом.
Было бы более логично выразить заложенную в данном случае идею через установление пониженного размера арендной платы (меньший процент кадастровой стоимости) для конкретных видов деятельности, указанных в Общероссийском классификаторе услуг населению (ОК 002-93, утвержден постановлением Госстандарта РФ от 28.06.1993 №163). В этом случае не было бы никаких вопросов и возможностей для злоупотреблений, недоразумений и недопонимания. Сейчас же в каждом городе и деревне свое понимание социальной значимости: где-то под это определение попадает баня, а где-то – фермерское хозяйство.
Что касается защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, то с ними четкость в определении как раз имеется – согласно статье 395 Налогового кодекса. Однако Правила не раскрывают, снижается ли арендная плата для льготников в отношении иных участков, предоставленных на праве аренды (подп. «а» п. 2 Правил). Земельный налог и арендная плата уплачиваются в связи с различными основаниями возникновения прав на землю и не могут начисляться одновременно (подп. 1-3 ст. 65 ЗК, ст. 388 НК). Как тогда сочетать и применение Правил, и популистский Принцип?
«Без бутылки не поймешь»
Правила указывают, что арендная плата рассчитывается в размере 0,01% кадастровой стоимости участка в отношении участка, предоставленного гражданину, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога, в случае если база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды приобретено на торгах (абз. 2 подп. «а» п. 3 Правил).
А теперь скажите честно: сколько раз вам пришлось перечитать предыдущий абзац, чтобы понять его смысл? Как, вы так его и не поняли и перешли к следующему?! Что и требовалось доказать. Вопрос: можно ли понять это человеку, для которого и про которого эти правила написаны, – льготнику по пункту 5 статьи 391 НК (ветераны ВОВ, инвалиды с детства и другие).
В народе о таких документах говорят: «Без бутылки не поймешь». Мы обычно советуем нашим клиентам: «Без юриста не обойтись». Но в данном случае и юристу, обремененному специальным образованием и опытом, приходится тяжко, поскольку его профессиональная логика протестует: никак нельзя уменьшить налоговую базу там, где налог не взимается. В общем, все смешалось: нормы Земельного кодекса об арендной плате для всех и нормы Налогового кодекса о земельном налоге для льготников. Очевидно, имелось в виду: для лиц, указанных в пункте 5 статьи 391 НК, арендная плата составляет столько-то, если участок приобретен не на торгах.
Привлекает внимание и Принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. Вероятно, это подразумевает, что оценщик при проведении оценки рыночной стоимости участка обязан применять метод предполагаемого использования участка (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р). Тогда получается, что данный Принцип написан для оценщиков и менять надо рекомендации по оценке. Но сам факт указания оценщику, каким методом ему пользоваться, является посягательством на независимость оценки, закрепленную федеральным законом, а не постановлением правительства.
Особым зонам – особый подход
Про особые экономические зоны надо высказаться особо. Примерная форма договора аренды и методика расчета арендной платы для них должны определяться Федеральным агентством по управлению особыми экономическими зонами, которое и уполномочено передавать земельные участки в аренду. Максимальный размер арендной платы устанавливается в соглашениях об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристическо-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне (ст. 32-34 ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» от 22.07.2005 №116-ФЗ, п. 5.6.2 Положения о Федеральном агентстве по управлению особыми экономическими зонами, утвержденного постановлением правительства РФ от 19.08.2005 №530).
Федеральный закон Правилами, разумеется, отменен быть не может. Но Правила отнесли вопрос о порядке расчета арендной платы за участки под объектами, расположенными в пределах территории ОЭЗ, к ведению МЭР, которое должно придумать или ставку, или методику расчета в ближайший год (абз. 11 п. 5 Правил). Получается следующее: по уже заключенным договорам есть максимальный предел арендной платы, и меняется она в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете, а по новым договорам плата будет рассчитываться от рыночной стоимости земли, без максимального предела. И пересматриваться она будет не в связи с инфляцией, а в связи с пожеланиями собственника сделать новый отчет об оценке. А когда МЭР примет новые методики и ставки, плата будет пересматриваться, исходя из инфляции, которую посчитает МЭР.
…а Автодор – всех равнее
И, наконец, Росавтодор. Государственная компания «Российские автомобильные дороги» создана в июле этого года, как раз, когда президент поручил проверить деятельность государственных корпораций (см. о корпорациях в блоге на прошлой неделе). Для Росавтодора в Земельном кодексе прописан специальный порядок предоставления ему земель (федеральных или неразграниченных): без торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов заключается договор аренды (п. 2.3 ст. 30 ЗК). То есть во всей стране – торги, кроме… Получается, Росавтодор – единственная организация в Российской Федерации, заслужившая регулирование на уровне Земельного кодекса, в отличие от всех «социально значимых видов деятельности» (см. выше про Основные принципы).
Увы, приходится констатировать: и сегодня, как восемь лет назад, нет единого акта (закона), в котором четко было бы написано, сколько надо платить за государственную землю. Интересно, как будут толковаться все эти коллизии норм на местах? А сколько будет споров по этому поводу, исков, обращений в суд!.. Нам, юристам, прибавится работы. Спасибо авторам! Пока у нас пишутся такие нормы, специалисты по судебно-арбитражным спорам, земельному праву, налогам и пр. легко заработают себе на хлеб с маслом.
