Сплошная коллективизация и ее последствия

Александр Механик
обозреватель журнала «Эксперт»
9 ноября 2010, 13:01

О

реформе ЖКХ мы все вспоминаем в двух случаях. Когда очередной раз повышаются тарифы и когда нам очередной раз предлагают проголосовать за какие-нибудь изменения в доме. Например, за выбор управляющей компании или за создание ТСЖ. Я вспомнил об этой вечной проблеме, потому что недавно у нас устроили заочное голосование за ремонт дома. Я проголосовал «за», хотя и с некоторым напряжением, памятуя, что ремонт у нас часто превращается в стихийное бедствие.

Но это голосование всколыхнуло во мне впечатления двухлетней давности, когда автора этой статьи, как и всех остальных жильцов дома, пригласили на собрание по созданию ТСЖ. Из трех домов, из жителей которых предполагалось создать общее ТСЖ, в которых около 300 квартир и проживают около 1000 человек, пришли двое. Зал для предполагаемого собрания был рассчитан не более чем на 50. То есть организаторы из местной районной администрации и не предполагали, что будет много народу. И двум участникам они тоже не удивились, объяснив, что в собрании особой нужды нет, поскольку в домах в среднем около 30% неприватизированных квартир, за которые голосует администрация, а остальные 20, необходимые для заочного голосования, будут найдены у проживающих пенсионерок. Словоохотливые организаторы сказали, что в наших домах, которым по 40 лет, около 30% пенсионеров, многие из которых сдают свои квартиры гастарбайтерам и никогда в доме не появляются. Вспомнилось, что еще около 20% малообеспеченных. Встал вопрос, с кем же остальные граждане будут делить заботы по уходу за домом. Тем более что число пенсионеров среди них тоже постоянно возрастает. На это организаторы ответить не смогли. Но, слава богу, пока ни власти не стали настаивать на создании ТСЖ, ни в доме не нашлось энтузиастов. Так и живем единоличниками.

Я не случайно вспомнил это слово, потому что то, что у нас называют реформой ЖКХ, это по факту реформа всего уклада нашей жизни, сравнимая с коллективизацией 1930-х годов. Повсеместное объединение граждан в товарищества собственников жилья означает, что миллионы граждан России, которые раньше не знали даже своих ближайших соседей по лестничной клетке, вынуждены будут вступить друг с другом в сложнейшие хозяйственно-денежные отношения. Причем не только с соседями по лестничной клетке, а с сотней, а то и с несколькими сотнями жителей своего дома. Причем не только с теми, кто официально числится его жильцом, но с теми, кто по большей части нелегально снимает квартиры.

Нам настоятельно рекомендуют объединяться в ТСЖ, чтобы мы управляли домами, зданиями, в которых мы живем. Но оказывается, что такое «жилое здание» даже не определено в законодательстве. В новом Жилищном кодексе вообще нет здания как единицы учета, ремонта, обслуживания. Как бы подразумевается, что это совокупность квартир, лестниц, лифтов, крыши. Как сказано в одном юридическом комментарии, «в ЖК РФ не содержится легальная дефиниция многоквартирного дома». А ведь жилой дом сложнейшее инженерное сооружение, которое бросают на произвол плохо управляемой массы людей, в технике ничего не понимающих.

Если вы задумаетесь, то поймете, что, приобретая квартиру, вы не можете сказать, что вам реально принадлежит. Стенка? Но она у вас общая с соседом. Пол? Тоже. Хотя уже сплошь и рядом бывает, что жители, буквально понимая слово «собственность», сносят несущие конструкции в своей квартире, подвергая опасности весь дом. А еще есть некое общее имущество всех жителей — лифты, лестницы, в нем вы тем более не можете выделить свою часть. А кто контролирует и отвечает за физический износ всего здания как целого? Теперь это владельцы квартир, которых, к слову сказать, не предупредили об этом, когда они приватизировали квартиры. Да и покупатели новых или старых квартир вряд ли в полной мере отдают себе в этом отчет. Есть иллюзия, что как только люди в старом доме объединятся в ТСЖ, то все будет хорошо: они будут счастливо управлять покраской фасадов и балконов. Это опасная иллюзия, грозящая нам многими социальными бедами, в том числе разрушением жилищного фонда, который по факту остается безнадзорным.

Большинство людей в многоквартирных домах вообще не хотят никаких обременений по управлению общим имуществом. Человек платит за квартиру и хочет получить за эти деньги определенный уровень услуг — и все. Чтобы в подъезде было чисто, лифт работал, лампочки были вкручены. Люди не требуют ничего особенного и не хотят этим всем заниматься.

Иногда сравнивают ТСЖ с кооперативами советских времен. Но есть большая разница: в тех кооперативах люди объединялись хоть из нужды, но добровольно. Часто это были сослуживцы, то есть они работали вместе, были знакомы. Они заранее знали, на что они идут и что им придется управлять домом. И при этом вспомните фильм «Гараж», где хорошо показана обстановка в типовом кооперативе, где было много скандалов и нервотрепки. Неким прообразом ТСЖ можно считать коммунальные квартиры. Вы думали, что ваши коммунальные страдания закончились вместе с коммунальными квартирами. Они только начинаются. Тем более что согласно типовому уставу ТСЖ в нем действует демократический централизм и меньшинство подчиняется большинству.

В старом жилом фонде проживают люди совершенно разных возрастов и достатков. У этих людей совершенно разные представления о жилье, жизненные стратегии, материальные возможности. Люди побогаче хотят высокого уровня сервиса, хотят, чтобы стоимость их дома была выше, а пенсионеры ни за что не хотят и не могут платить. Как совместить столь различные интересы?

Кто уже сейчас в пятиэтажках живет? Одни пенсионеры. И что они проголосуют за то, чтобы там капремонты себе делать? Даже если их соберут, скорее всего, они скажут: не надо — на наш век хватит, чего я буду свою пенсию на это тратить. Значит, будет происходить резкое ухудшение такого фонда. Понятно, что состоятельные люди из таких районов тут же уедут. Усилятся процессы сегрегации. А у нас все строилось целыми районами, а то и городами, и, следовательно, в упадок они будут приходить также одновременно. Что уже происходит.

Состояние нашего жилфонда хорошо характеризует тот факт, что в России 27% туалетов на улице. В малых поселениях у нас в стране туалетов во дворе — до 80%, 60% домов имеют печное отопление. С одной стороны, космическая держава и нанотехнологии, с другой — такое жилье. То есть человек живет и воспроизводится неадекватно задачам, стоящим перед страной. И это не может не оказывать влияния на экономику и другие сферы жизни.

Почти 80% нашего жилья через 20–25 лет придет в негодность. Ведь у нас почти все жилье в стране построено в достаточно короткий период — с 1955 по 1990 годы. Жилищное самоуправление в форме ТСЖ все эти проблемы только обострит, потому что фактически оставляет все наше жилищное хозяйство на произвол судьбы. Если этим не заниматься, то нас ждет жилищный коллапс.

Обычно говорят, что ТСЖ позволят жильцам самим нанимать управдомов и обслуживающие компании. Что возникнет конкуренция за обслуживание, что конкуренция — мать качества… Но это иллюзия. Частный Швондер ничуть не лучше муниципального. И это иллюзии, что мы все приватизируем и тогда начнется рыночное счастье. Рынка не появится. Начнется злоупотребление этим частным Швондером своим монопольным и бесконтрольным положением. Совокупность Швондеров не выберет лучший водоканал: его горизонты планирования и интересы совершенно другие. Они исходят из возможности заработать прямо сейчас.

Нас убеждают, что управление домами через кондоминиумы или ТСЖ — это мировая практика. Но забывают при этом добавить, что главная особенность российского жилфонда, если сравнивать его с западными странам, состоит в том, что большая часть нашего жилфонда — это многоэтажки. Классика советского градостроительства — это города и даже поселки, стопроцентно состоящие из многоквартирных домов. Такого нет нигде в мире. В той же Америке только 20% жилья — это многоквартирные дома, а остальные граждане живут либо в индивидуальных домах, либо в малоквартирных. Конечно, если в доме четыре, десять или даже двадцать квартир, то проблема самоуправления носит совершенно другой характер. А если сто, а если тысяча или несколько тысяч. Ведь у нас, особенно в крупных городах, не редкость многоэтажные дома, в которых десятки подъездов.

Приходится признать, что приватизация жилья была популистской мерой, которая многое усложнила и завязала проблемы ЖКХ в тугой клубок. Людям, приватизировавшим жилье, раздали дорогие подарки, но не объяснили условия пользования. А ведь кроме проблемы обслуживания дома есть проблема его физического износа. Что будет с собственностью граждан при физическом износе дома. Когда у вас изнашивается машина, вам же никто не обещает купить или бесплатно дать взамен другую. Никто нам не обещал дать новое бесплатное жилье вместо износившегося, приватизированного. Всем бабушкам, если их дома не в Москве, где особая ситуация, скажут: «Иди дорогая, покупай себе новую квартиру. Или живи в развалинах». Что и происходит сейчас.

В новостройках по сравнению со старым жилфондом есть хотя бы какие-то предпосылки по созданию ТСЖ. Там уже есть некая система отбора людей, хотя бы по их экономическому статусу. Хотя и там есть проблемы: одни люди покупают квартиры, чтобы жить, другие — вложить деньги. Соответственно, у них разное отношение к обременениям. И мы знаем, какие конфликты там возникают вокруг финансовых проблем, знаем, что нанятые управляющие далеко не всегда оказываются чистоплотными в смысле денег.

Достоверной статистики такой нечистоплотности нет, но количество таких случаев достаточно велико и продолжает нарастать. Бывают случаи, когда криминалитет захватывает управление ТСЖ. Просто покупается какая-то часть жителей, оформляется фиктивное ТСЖ, собираются деньги, и «управляющие» исчезают. Не случайно, что одно из первых распоряжений нового мэра Москвы было — разобраться с фальшивыми ТСЖ.

А приватизация ДЭЗов, которые должны от имени муниципальной власти, выражающей интересы населения, выступать заказчиками услуг по обслуживанию нашего жилья, — это просто полная профанация реформы ЖКХ. Если ДЭЗ становится коммерческой структурой, то его уже интересует собственная прибыль, а не интересы жильцов.

Только муниципалитет может сравнить на чаше весов, кого ему выбрать на водоснабжение, исходя из долгосрочной стратегии. Обслуживание зданий — это проблема местного самоуправления, а не жителей, задача которых избрать достойных мэра и депутатов. Именно управление коммунальным хозяйством делает осмысленным местное самоуправление, да и найти депутатов, готовых в том числе и ради своей будущей политической карьеры, проявить себя в местном самоуправлении, значительно проще, чем бесчисленное число управдомов, которых в одной Москве нужно несколько десятков тысяч.

А пока нас всех объединяют в тысячи колхозов, но мы еще помним, что стало итогом коллективизации в сельском хозяйстве. Как бы нам не повторить этот опыт, теперь в ЖКХ.