Конец хаотичным застройкам

Москва, 12.07.2012
Строительный бум в Московской области подходит к концу. Уже в ближайшее время количество новых строительных проектов резко сократится, считают девелоперы и аналитики рынка недвижимости.

Фото: Эксперт Online

«Прошедшее 10 июля в правительстве Московской области совещание с участием чиновников и ведущих застройщиков стало началом конца прежних условий ведения девелоперского бизнеса в регионе. Фактически речь идет о полном повторении ситуации на рынке недвижимости в Москве после отставки Юрия Лужкова в сентябре 2010 года. Для покупателей это означает резкое снижение предложений жилья, рост цен и проблемы с вводом в эксплуатацию уже строящихся объектов», – констатирует аналитик «Инвесткафе» Юрий Кочетков.

Министр строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области Герман Елянюшкин заявил во вторник на совещании по вопросу строительства объектов социальной и инженерной инфраструктуры при реализации проектов комплексного освоения территорий, что в Подмосковье реализуется 143 проекта комплексной застройки на площади 5,333 тыс. га и общим объемом 56,1 млн кв. м.

Особенно активно застройки сейчас ведутся на территории новой Москвы. Воспользовавшись паузой между заявлением властей о присоединении к Москве новых территорий и юридическим завершением этого процесса, девелоперы развернули в новой Москве хаотичное строительство типового жилья. На рынок разом вывалилось несколько новых мегапроектов, которые предполагают строительство в общей сложности порядка 3 млн кв. м жилья в так называемой новой Москве. Напомним, что речь идет о территории площадью 144 тыс. га, расположенной к юго-западу от столицы. Текущий объем предложения в этом «новомосковском» кластере уже оценивается риэлтерами примерно в 8-8,5 тыс. квартир в новостройках (это около 600 тыс. кв. м). По данным чиновников столичного стройкомплекса, всего областными властями выданы разрешения на возведение 6-7 млн кв. м – а это почти 11% совокупного градостроительного потенциала присоединяемых территорий, на которых можно построить 60 млн «квадратов».

При этом застройщики строят, что хотят и как хотят, абсолютно хаотично. Иногда строительство ведется даже без генплана, на основании временных договоров по подключению к электросетям, канализации и водоснабжению, без строительства необходимой для жизнедеятельности людей объектов социальной и инженерной инфраструктуры.

«Из 236 детских дошкольных учреждений к вводу в 2012 году планируется 25 детских садов, из 145 школ планируется к вводу и введено восемь – менее 5%, строительство объектов социальной инфраструктуры отстает катастрофически», – сообщил Елянюшкин.

Серьезные претензии предъявлены крупным застройщикам области – ПИК, ГВСУ «Центр» и ряду других. Эти компании, по мнению чиновников, возводя жилье на продажу, крайне неохотно вкладываются в объекты инфраструктуры. В результате область сталкивается с серьезнейшими проблемами, получая новых жителей, которые в полной мере претендуют на дороги, школы, детсады, поликлиники, но практически не приносят доходов в местный бюджет.

Инфраструктурные коллизии не только ухудшают условия жизни, но и уже провоцируют локальные конфликты между застройщиками. Например, в поселке Коммунарка возникло жесткое противостояние между двумя строительными компаниями, которые обвиняют друг друга в отклонении от градостроительной документации

Министр сообщил, что сейчас по поручению губернатора региона Сергея Шойгу начинается ревизия объектов, подобная той, которая прошла в Москве в 2010-2011 годах. «В своем первом масштабном заявлении Шойгу четко указал, что не допустит превращения Подмосковья в спальный район с хаотичной застройкой. Понятно, что все участники рынка ждали, какие шаги последуют за этим. Однако второй ход губернатора для многих стал откровением. По словам Шойгу, в ближайшее время не будут согласовываться проекты массовой застройки без внятной концепции и серьезной инфраструктуры. Предпочтение будет отдаваться концептуальным домам бизнес-класса, с продуманными инженерными, техническими решениями, с проработанной инфраструктурой, которые могут достойно конкурировать со столичной застройкой», – отмечает управляющий партнер TEKTA GROUP Андрей Биржин (компания ведет строителство в Балашихе, Одинцово, Сергиевом Посаде).

До 1 мая в области действовала специальная комиссия по высотному строительству, которая определяла допустимость сооружения жилых домов в том или ином микрорайоне. Именно ее вердикт сейчас дает право возводить многоэтажки. Те же, кто не сумел или не успел пройти процедуру согласования, вынуждены полностью перепроектировать жилые комплексы в мало- и среднеэтажные. Не исключено, что ревизия Шойгу негативно отразится и на тех застройщиках, которые смогли утвердить свои высотки, считают эксперты.

Особая ситуация складывается для застройщиков на территории новой Москвы. Столичная власть четко обозначает свою позицию: имеющиеся разрешения на стройку, полученные от подмосковных чиновников, не будут индульгенцией. Здесь также будет проведена ревизия проектов и изменены условия. Ситуация, когда строители возводят жилье на продажу, опираясь на московскую инфраструктуру, но при этом никак не вкладываясь в нее, недопустима.

На присоединенной территории застройщики столкнулись еще с одной серьезной проблемой: областная регистрационная палата уже не принимает договора долевого участия на покупку квартир, а московская еще не начала. Это тормозит продажи по ДДУ. Требование ФЗ-214 здесь однозначно: подобные договора должны проходить регистрацию.

«Что получается в сухом остатке? Рынок новостроек экономкласса на грани кризиса предложений, – утверждает Кочетков. – Продажи снижаются уже сейчас, проекты застройки пересматриваются в сторону уменьшения этажности. По всем признакам ввод жилья в Подмосковье упадет. Де-факто то, что мы наблюдали в экономклассе в Москве в 2009-2011 годах, происходит и в области. Стоит только напомнить, что если в 2009 году стоимость квадратного метра в недорогих столичных новостройках была 70-80 тыс. рублей, то сейчас она равняется 100-150 тыс. рублей».

Сами девелоперы, хоть и просят не нагнетать ситуацию, однако признают – новые правила игры далеко не для всех окажутся приемлемыми и интересными.

«Я уверен, что классического сценария остановки абсолютно всех проектов, как это было в Москве, в нашем регионе не будет, – говорит Биржин. – Смена правил игры на подмосковном поле связана с повышением конкурентоспособности региона, долго остававшегося в тени Москвы, а теперь вышедшего на одно из первых мест в стране по темпам застройки».

Между тем, отмечает девелопер, «в ситуации, когда новые проекты в Подмосковье перестанут согласовывать, девелоперы окажутся перед сложным выбором: свернуть свой бизнес или искать новые сегменты». «Уже сегодня некоторые застройщики жилья объявили об открытии новых непрофильных подразделений. Они и дальше будут уходить в менее прибыльный гостиничный сегмент или займутся производством. Непросто придется компаниям, работающим с муниципальным заказом. Смена правил игры абсолютно точно создаст паузу в реализации новых проектов», – резюмирует Биржин.

Он уточняет, что его компания уходить с рынка Московской области не планирует. «Если ты адекватный застройщик, всегда выполняющий свои обязательства, то для тебя ничего не изменится. Вариант ухода из перспективного региона мы для себя не рассматриваем и даже при самом неблагоприятном развитии событий продолжим реализацию своих компетенций. Мы строим жилые комплексы бизнес-класса в центральной части городов ближайшего Подмосковья, а эти территории по определению не могут быть невостребованными», – поясняет он.

У партнеров




    ММК признан одной из самых прибыльных для инвесторов металлургических компаний в мире

    Флагман отечественной металлургии вошел в топ-5 лидеров отрасли по показателю совокупной акционерной прибыли

    Продается завод металлоконструкций в Красноярском крае

    Действующее предприятие с многолетней историей - Восточно-Сибирский завод металлоконструкций (г. Назарово, мкрн Промышленный узел, 8) выставлен на торги.

    Почему важно делать новую бизнес-модель данных прямо сейчас?


    Город для промышленника

    Импортозамещение — явление, к которому Россия обращается с завидной регулярностью, особенно не в самые благополучные времена

    Очищая «ржавый пояс»

    Москва включается в мировую гонку редевелопмента территорий — путь которым шли все мировые мегаполисы. Это один из самых эффективных способов развития города

    Альфа-банк вернет деньги за «Такси» и «Еду»

    Альфа-банк и «Яндекс» запустили совместную карту: по самым популярным сервисам «Яндекса» можно получить кешбек до 10%

    Электромеханическое проектирование с Solid Edge

    Создание сложных интеллектуальных изделий требует применения инструментов электромеханического проектирования. И в этом помогает Solid Edge.

    Запущен новый виток исследований достижений российских университетов

    Активное развитие передовых российских университетов демонстрирует их постоянно растущая видимость на международном уровне.

    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    Новости партнеров

    Tоп

    1. Курс доллара готовят к обвалу
      Курс доллара готовят к обвалу
    2. Курс доллара: 55 рублей за доллар – это не шутка
      Курс доллара: 55 рублей за доллар – это не шутка
    3. Гисметео, прогноз погоды на неделю: погода снова удивит
      Гисметео, прогноз погоды на неделю: погода снова удивит
    Реклама