Недвижимость в центре внимания

Анна Королева
корреспондент Expert.ru
15 марта 2013, 11:54

Мировой рынок инвестиций в недвижимость продемонстрировал скромный 6-процентный рост в течение 2012 года, его объем составил 929 млрд долларов. Но есть все основания считать, что ситуация в секторе достаточно позитивна и восстановление началось, пишут эксперты компании Cushman & Wakefield в своем обзоре International Investment Atlas Summary.

Фото: picvario.com
В 2013 году мировые инвестиции в недвижимость могут превысить 1 трлн долларов

В Азии наибольший прирост инвестиций наблюдался в Малайзии, Вьетнаме, Австралии и Новой Зеландии. В Европе недвижимость пользовалась спросом в Финляндии, Норвегии, Швейцарии и Ирландии. Незначительным был рост в таких крупных рынках, как Китай, Германия и Гонконг. На Северную и Южную Америку приходится 32% мировых инвестиций в 2012 году (28% в 2011-м). Азия остается самым крупным инвестиционным рынком с 47% мировых инвестиций. На Европу пришлись 51% всех инвестиций из-за рубежа (45% в 2011 году).

Как отметили эксперты, 2012 год был годом «глубокой неопределенности в глобальной экономике». Это, по словам президента и старшего исполнительного директора C&W Гленна Руфрано, неизбежно повлияло на принятие решений и активность рынка. В этом году компания ожидает снижения неопределенности, сказал он и добавил, что изменение настроений и рост инвестиций стали заметны уже в начале этого года. Китай и США будут двумя основными драйверами роста сектора в этом году, хотя рост далеко не ограничивается этими двумя глобальными тяжеловесами, отмечают в Cushman & Wakefield. Поддерживаемый ростом расходов на покупку недвижимости со стороны компаний, увеличением доходом потребителей, а также количества игроков, выходящих на данный рынок, сектор продолжит рост в текущем году, уверены в компании. C&W прогнозирует 14-процентный рост объема инвестиций в недвижимость в мире, в результате чего показатель превысит 1 трлн долларов – в первый раз с 2007 года.

«Уникальная ситуация! Цены на недвижимость растут, это считается положительным фактором, в результате чего растут инвестиции в данное направление. Заметим, что процесс происходит именно в таком порядке, а не в обратном, когда сначала растут инвестиции, а затем цены (причем, по идее, рост цен должен тормозить инвестиции, а не разгонять их)», – комментирует прогноз экономический обозреватель независимого форума Et-Trade Антон Голицын.

То есть мы видим очередную попытку вернуться в экономику 2001-2007 года, когда основная коммерческая идея заключалась в простой схеме: инвестируй в строительство и покупку недвижимости, дождись роста цен, продай объект. Причем все это происходило на фоне постоянного роста кредитования. Что происходит и сейчас. Основной рост инвестиций в недвижимость происходит в Северной Америке, то есть в регионе, породившем кризис. В США с августа прошлого года стабильную растущую динамику показывает индекс заявлений на покупку домов по ипотеке. Индекс цен на жилье в 20 столичных регионах, так называемый S&P/Case-Shiller, вообще вырос с -4 пунктов, зафиксированных в июле 2011 года, до 6,8 пунктов на конец 2012 года. То есть, заключает эксперт, США входят в ту же ловушку, которая «прищемила» экономику в 2008 году. Вряд ли в этот раз итог будет другим. 

Инвестиции в недвижимость в Америке действительно растут благодаря привлекательным ставкам по кредитам и ипотеке в целом, отмечает аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина. Кроме того, в прошлом году активно рос и рынок деривативов, построенных на ипотечных займах, то есть доступ к рынку капиталов для компаний, занимающихся недвижимостью, был на высоком уровне. Ситуация с инвестициями в недвижимость в этом году будет зависеть от состояния экономики США, которая должна показать себя после бюджетного секвестра. Если состояние будет удовлетворительным, то инвестиции в недвижимость продолжатся. Что касается азиатского региона, то сейчас там сосредоточена большая часть мирового состояния, строительство идет высокими темпами, поэтому растут и инвестиции в недвижимость, за счет низкой базы. По мнению эксперта, роста инвестиций стоит ждать более умеренного, 5-10%. Все-таки недвижимость рискованный актив, а настроения в мировой экономике далеки от стабильных.

Но интерес к недвижимости у инвесторов есть всегда, поскольку это надежный актив, говорит председатель президиума АМПР Роман Терехин. Вложения в здания или земельные участки не могут «сдуться», как инвестиции в фондовый рынок или в обязательства. Но рынок недвижимости находится в тесной и прямой взаимосвязи с макроэкономическими показателями. Поэтому рассматривать этот актив как «тихую гавань» не приходится. В общем и целом у инвесторов интерес к недвижимости есть. Но перспектива роста цены есть далеко не у каждого актива. К примеру, офисные помещения сейчас представлены в достаточном количестве для удовлетворения текущего спроса.

Применительно к Москве, с введением нового порядка оплаты парковки в центре города мы будем наблюдать рост спроса на офисные площади с парковочными местами, а цены на площади без таковых вряд ли будут расти, прогнозирует эксперт. Для цен на торговые помещения локомотивом роста были ритейлеры, которые уже исчерпывают ресурсы для экстенсивного развития и в ближайшем будущем смогут снизить темпы открытия новых торговых точек. Под вопросом также интерес к складским помещениям, поскольку крупные сети со своими складами вытесняют средних игроков с рынка, а именно они и являлись до последнего времени ресурсом для роста цены на складские помещения.

Но жилая недвижимость однозначно востребована на рынке и за посткризисное время успела вырасти в цене. Введенные в эксплуатацию объекты раскупаются благодаря ипотечным банковским продуктам. Если экономическая ситуация будет стабильной, жилье будут представлять интерес для инвесторов. Но риски возвращения кризисных показателей все равно остаются, полагает Роман Терехин, и любые проблемы с показателями по ипотеке нанесут удар по рынку в целом. Недвижимость будет востребована в стабильных районах с благоприятным налоговым климатом. Этот актив зачастую воспринимается еще и как возможность для получения визы, вида на жительство или гражданства зарубежного государства. Если бы не возникающие в Швейцарии социальные недовольства, можно было прогнозировать стабильный спрос именно там.

Так или иначе, но недвижимость продолжает оставаться достаточно надежным способом инвестирования в условиях, когда деньги грозятся то потерять свою стоимость, то превысить ее в несколько раз, указывает аналитик МФХ FIBO Group Анатолий Воронин. После пика кризиса в 2008 году цены на недвижимое имущество по всему миру сократились на 20-35%, и теперь, по мере восстановления баланса ожиданий в отношении перспектив экономик, спрос на объекты быстро возвращается. Если учесть, что прошлый год еще был временем «выравнивания» горизонтов, то год текущий вполне может стать временем активного спроса. Эксперт ожидает, что мировой интерес к недвижимости в 2013 году вырастет на в США на 10-15%, в Азии – на 15-17%, в Европе рост пока будет более скромным, не более 8-10%.