Ипотеку застрахуют

Екатерина Шохина
1 июля 2013, 18:12

Законопроект "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в части введения института ипотечного страхования)" внесли в Госдуму депутаты Наталья Бурыкина, Владислав Резник, Марина Мукабенова, Андрей Мурга, Дмитрий Савельев, Сергей Штогрин. Депутаты предлагают разрешить банкам страховать риск потерь по ипотечному залогу на сумму до 50% его стоимости.

Иллюстрация: Эксперт Online
В Госдуму внесен законопроект, разрешающий банкам страховать риск потерь по ипотечному залогу на сумму до 50% его стоимости

Согласно поправкам, залогодержатель, являющийся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных снижением стоимости залога. Например, человек взял ипотечный кредит на 20 лет с первоначальным взносом 10%. Через 5 лет он потерял работу и возможность рассчитываться с банком по кредиту. Банк выставляет залог – квартиру ипотечника – на продажу. Но за 5 лет недвижимость подешевела и проданного не хватило на погашение кредита в полном объеме (особенно с учетом того, что в начале ипотечного срока ипотечник платит в основном проценты, а не гасит сумму основного долга). В этом случае недостающую часть компенсирует страховая компания.

Ипотечное страхование позволит снизить размер потерь при обращении взыскания на залог, как для заемщика, так и для кредитора, объясняют авторы законопроекта. По данным Финансового университета при правительстве, в 60-80% случаев после взыскания у заемщика остается непогашенным долг в 20-40% от всей задолженности.

Сейчас в законе сказано, что банки вправе страховать утерю до 20% стоимости недвижимости, принятой в залог, а после принятия поправок они получат право страховать утерю 10-50% потери стоимости.

Как сказано в пояснительной записке к законопроекту, договор ипотечного страхования и заемщика, и кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более 70% от стоимости заложенного имущества, говорится в законопроекте.

В законопроекте уточняется, что будет страховаться риск невозврата "основной суммы долга и процентов за пользование кредитом (заемными средствами)".

Кроме того, меняются страховые случаи по договорам ипотечного страхования заемщика. В настоящее время страховым случаем является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.

В соответствии с поправками страховым случаем будет признаваться неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или в той части, которой недостаточно после реализации заложенного имущества или его недостаточной стоимости.

В пояснительной записке к документу говорится, что предлагаемые законопроектом меры позволят снизить требования банков к размеру первоначального взноса заемщиков без одновременного принятия на себя дополнительных рисков, оптимизировать ставку по кредиту и требования к заемщикам и предмету залога, повысить доступность ипотечных кредитов. Поправки также дадут возможность банкам охватить более широкий сегмент ипотечного рынка, не увеличивая системный риск внутри банковской системы, обеспечить создание условий, способствующих финансовой стабильности рынка ипотечного жилищного кредитования в целом.

Одновременно законопроект способствует формированию устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки, говорится в записке.

По мнению депутатов и банкиров, избыточное страховое покрытие не приведет к росту ипотечных ставок.

«Расходы для заемщика снизятся, поскольку банкиры обычно все свои страхи закладывают в ставку ипотеки, так что заемщику будет выгоднее заплатить на 2% больше сегодня и получить на 15 лет снижение ставки на 1%. Единовременные расходы заемщика отобьются за 2-2,5 года», — подсчитали депутаты.

«Ставки по кредитам, вполне вероятно, могут незначительно скорректироваться на фоне снижения издержек банков»,- соглашается аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. По его мнению, «новые нормы позволят снизить риски кредитных организаций и покупателей недвижимости, сформировать более привлекательные условия для потенциальных заемщиков при незначительном росте расходов и повысить привлекательность ипотеки в целом». «В условиях замедления роста рынка жилищного кредитования, меры, безусловно, выглядят вполне актуально», - считает эксперт.

«Эта мера позволит в перспективе приведет к удешевлению кредита, поскольку банки будут застрахованы от таких форс-мажоров, как снижение стоимости залога к результате экономического кризиса, что мы наблюдали в 2008-2009 гг. При этом, средний класс, который покупает жилье в рассрочку, даже не заметит это нововведение»,- подчеркивает управляющий активами финансовой компании "AForex" Сергей Ковжаров.

Научный сотрудник института "Центр развития" НИУ - Высшая школа экономики Дмитрий Мирошниченко считает, что теоретически защита рисков – идея не плохая. Вопрос только в том, готовы ли страховые компании взять на себя ответственность за такой массовый страховой продукт. «Риски самих страховых компаний при этом сильно увеличатся. В данном случае на их плечи фактически лягут кредитные риски, с которыми они могут и не справится. Не секрет, что страховые компании в России пока слабы и непрозрачны», - отмечает Мирошниченко.

Решение проблем, по мнению Мирошниченко, адекватная оценка рисков банками по кредитам физлицам – как потребительским, так и ипотечным. Сегодня кредиты выдаются всем без разбору. В том числе и рискованным клиентам, которые не в состоянии вернуть долг. Ежемесячный размер платежей может достигать 70%, а то и 100% процентов от дохода. «Надо не страхование множить, а думать, кому и что давать», - говорит Мирошниченко.

Действительно, несколько месяцев назад сотруднику «Эксперт Online» один из банков (не входит в топ-20) предложил взять ипотечный кредит в любом объеме на основании простого письменного сообщения о том, что его доходы позволяют это сделать. Справки 2НДФЛ не требовалось.