От идеи к реализации проекта

Москва, 31.07.2013
Как создается проект новостройки? Кто именно придумывает концепцию нового жилого комплекса и решает, какая инфраструктура появится в проекте? Об основных шагах на пути от идеи к реализации проекта рассказал Novostroy-M директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов.

Фото пресс-службы

– Правда ли, что из-за дефицита хороших участков под застройку в Москве и Подмосковье концепция ЖК разрабатывается под имеющийся участок, а не наоборот?

– Концепция всегда разрабатывается с учетом участка. Невозможно создать концепцию, не привязываясь к участку: надо обязательно исходить из его размеров, географии, локации, геологии. Сначала придумать и расписать концепцию, а потом искать возможность ее реализовать – такое в принципе возможно разве что в панельном домостроении, где в качестве единицы застройки возводятся дома повторного применения, а в монолитном нужно четко понимать, где и на чем будет стоять, какое окружение. И тут еще, разумеется, вопрос в собственниках и в цене земельного участка. Мы строим на своих участках, которые покупаем у собственника земли согласно нашим критериям. То есть у нас есть определенные представления о проекте, который мы хотим построить, и что это будет авторская архитектура, монолитная технология и т.д., но говорить, что мы еще до начала поиска земли целиком представляем жилой комплекс, – это будет неправдой, однако основные критерии, безусловно, есть. К нам поступает довольно много предложений по покупке земли, сами что-то ищем, и, как показывает практика, лишь один участок из десяти оцениваемых соответствует нашим критериям по потребительским свойствам. Но надо еще договориться и об устраивающей нас цене.

– Кто именно придумывает первоначальную концепцию, ставит задачи архитекторам?

– Начинается все с оценки земельного участка, с его best use, и это задача маркетинга – понять, какой продукт будет востребован именно здесь, какое жилье строить. Чаще всего сам участок диктует некоторые рамки: вводы по ограничению этажности, ограниченные начальные условия. Создавая первоначальную маркетинговую концепцию, где прописывается контур будущего продукта, примерный выход квадратных метров, маркетологи работают в параллели с архитекторами и проектировщиками, потому что архитекторы понимают, какой максимум площадей можно получить в результате застройки, ведь есть особенности рельефа, СНИПы по строительству – они дают некоторое ограничение по метражу. Дальше этот метраж мы превращаем в квартирографию, и эта квартирография уже является отправной точкой для проектировщиков.

– Что учитывается при создании плана ЖК и планировок квартир, что влияет на решение о том, какая инфраструктура появится в проекте и т д.?

– Местная локация – именно она в первую очередь определяет продукт, который там будет. Это и транспортная доступность, и экологичность места, и т.д. Инфраструктура рассчитывается исходя из норм обеспечения, из имеющейся в районе застройки и планирующейся инфраструктуры локации. Если поблизости уже имеется большой торгово-развлекательный комплекс, фитнес-центр, то бессмысленно делать еще один такой же. И если проект маленький – 30-40 тыс. кв. м – обширная инфраструктура просто не выживет, не будет необходимого потока, ведь не стоит забывать, что, помимо муниципальных учреждений (детского сада, школы и т.п.), полезная сервисная инфраструктура шаговой доступности – магазины, мастерские являются коммерческими проектами и для своего функционирования должны быть эффективны. Состав инфраструктуры определяет количество будущих жителей. Например, в «Пятницких кварталах» поблизости нет почти никакой инфраструктуры, поэтому в этом комплексе у нас строятся и школы, и детсады, и многофункциональный комплекс, и торгово-развлекательный центр, и т.д. А в ЖК «Опалиха О2», который и сам небольшой (восемь домов), и находится в городе Красногорске, такого количества единиц инфраструктуры просто и не нужно, она стала бы невостребованной. Поэтому здесь есть только самое необходимое – детский сад и супермаркет.

– Насколько часто на проекты в московском регионе привлекают зарубежных архитекторов? Проводятся ли конкурсы?

– Да, привлекают. Но, как правило, для проектов бизнес-класса, для нашего сегмента доступного жилья это бывает редко, приглашают в качестве консультантов иностранные архбюро. Мы в эту сторону даже не смотрели, поэтому особенности работы с зарубежными коллегами нам не известны. Мы на протяжении всего времени работаем с мастерской Максима Атаянца и считаем, что нам необыкновенно повезло.

– Кто еще участвует в разработке проекта? Назовите, пожалуйста, основных «действующих лиц» и их роли.

– Маркетологи, о работе которых я рассказал выше, финансисты, которые рассчитывают финансовую модель, проектировщики и архитекторы, служба техзаказчика, чтобы понимать, что строить, какие коммуникации необходимы и что там с подключением.

– Какие документы регламентируют то, как будет выглядеть завершенный объект? Сколько времени проходит с момента «первой идеи» до утверждения финальной редакции этих документов?

– Проектная документация! Именно в этом пакете однозначно прописано то, что будет построено, все это проходит государственную экспертизу, и выход из экспертизы означает легализацию всего того, что мы хотим построить. От идеи до финальной редакции на весь цикл проектирования, разработки концепции, согласования документов уходит около полугода.

– В чем обычно заключаются противоречия между творческой частью команды и специалистами, просчитывающими экономическую составляющую проекта?

– Иногда очень красивые фасады требуют дополнительных затрат – и человеческих, и материальных. Экономично строить кубические дома. А у нас они с поворотными секциями, арками, и мы даем, может быть, меньший выход площадей, чем если бы мы строили простые формы, но, как показывает наша практика, «сложная» архитектура более привлекательна, а значит, быстрее продается. Противоречие простое: архитекторы хотят красивее, экономисты – дешевле, но вмешивается маркетинг и стороны примиряет. Потому что доказывает, что более красивый продукт успешнее продается. Выше скорость продаж, лучшая узнаваемость – большое конкурентное преимущество. Мы подвигаемся в экономике, но создаем красивый продукт.

– Могут ли покупатели как-то влиять на проект жилого комплекса, своего двора, подъезда или квартиры?

– Квартиру – да, во многих проектах по монолитной технологии предлагается свободная планировка, и покупатель может, согласовав свой проект в БТИ, создать индивидуально ему необходимое пространство. И даже на вообще проект потенциальный покупатель повлиять может, но только на этапе публичных слушаний, которые обязательно проходят до утверждения проекта. А когда проект утвержден и согласован – ничего уже менять нельзя, несмотря на все желания.

Другие материалы о новостройках Москвы и Подмосковья - на сайте Novostroy-M  

У партнеров




    «Киберзащите промышленности нужны глобальные решения»

    Директор департамента защиты информации и IT-инфраструктуры «Норникеля» Дмитрий Григорьев — о применении информационных технологий и коммуникаций в мирных целях

    Маркировка товаров: что делать и чего ожидать бизнесу

    с 1 июля стала обязательной маркировка табака, в декабре 2019 года добавят еще четыре товарные группы. Штраф за нарушение закона о маркировке будет достигать 300 тысяч рублей

    "Персонализация каналов продаж в ритейле"

    Компания «Той.ру» одна из первых внедрила в рознице омниканальную систему обслуживания клиентов. Учредитель сети Алиса Лобанова поясняет, чем этот опыт может быть полезен другим ритейлерам

    ММК признан одной из самых прибыльных для инвесторов металлургических компаний в мире

    Флагман отечественной металлургии вошел в топ-5 лидеров отрасли по показателю совокупной акционерной прибыли

    Продается завод металлоконструкций в Красноярском крае

    Действующее предприятие с многолетней историей - Восточно-Сибирский завод металлоконструкций (г. Назарово, мкрн Промышленный узел, 8) выставлен на торги.
    Новости партнеров

    Tоп

    1. Вашингтон занервничал: Россия готова присоединиться к системе платежей Instex
      Европа включилась в борьбу с засильем американского доллара, помочь в этом ей может Москва
    2. На фестивале Усадьба Jazz в Доброграде 27-28 июля выступит Леонид Агутин, Евгений Маргулис, Мариам Мерабова, Billy’s Band и другие!
      27-28 июля фестиваль Усадьба Jazz во второй раз пройдет в Доброграде. В прошлом году фестиваль посетили более 5000 человек, а в этом году гостей будет еще больше, ведь в музыкальной программе фестиваля только самые любимые артисты.
    3. «Шок и трепет»: финансовые власти США готовят сюрприз
    Реклама