АПАРТАМЕНТЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРА

Олег Головнев
30 сентября 2013, 13:20
Фото пресс-службы
Юрий Коган

Тренд нынешнего года на столичном рынке недвижимости — взрывной рост популярности апартаментов. Если осенью 2011 года в Москве было представлено лишь 13 проектов апарт-комплексов на 1100 жилых помещений, то спустя два года эти цифры выросли минимум вдвое: в настоящее время доля апартаментов в общем объеме новостроек состав­ляет около 25 процентов и, если тенденция сохранится, к 2015 году достигнет 40 процентов. Причем на отсутствие спроса девелоперы не жалуются, до 75-85 % площадей в наиболее удачных комплексах распродается еще на стадии строительства. Секрет ажиотажного спроса — в высокой инвестиционной привлекательности проектов. 

В докризисные времена особого интереса к апартаментам не проявляли ни застройщики, ни потенциальные покупатели. Более того, не существовало четкого понимания, что имеется в виду под этим французского происхождения термином. Риэлторы обознача­ли им то квартиры неприлично большой площади, то жилье сво­бодной планировки с панорамным остеклением, то расположенные на последних этажах высоток пентхаусы или же расположенные в рядовых отелях, но предназначенные для длительного проживания гостиничные номера — правда, чуть большей, чем обычно, площади.

Юрий Коган yurij-kogan.jpg Фото пресс-службы
Юрий Коган
Фото пресс-службы

Между тем четкое определение понятия апартаменты Гос­стандарт РФ дал еще в 2001 году: предназначенное для вре­менного проживания помещение с кухонной зоной. Отсутствие возможности прописаться — ключевое отличие апартаментов от обычной квартиры. Впрочем, если невозможность прописки и является минусом, то он компенсируется многими несомненны­ми плюсами. Наиболее весомые из них лежат в экономической плоскости.

—     Ажиотажный спрос существует прежде всего вокруг апартаментов комфорт-класса, — комментирует Юрий Коган, директор по маркетингу Группы Компаний «ПИОНЕР». — Первое, что привлекает покупателей, — возможность приобрести жилье в достаточно престижных районах Москвы за минимально возможные деньги. Купить даже однокомнатную квартиру в районе, например, метро «Сокол» или «Водный стадион» за 4–4,5 миллиона рублей нет ни единого шанса. Совре­менные «с иголочки» апартаменты за ту же стоимость — несколько вариантов на выбор. Минимальная разница в цене между апартаментами и квартирой анало­гичного класса и сопоставимой площади составляет 10–15 процентов.

— За счет чего девелоперам удается удерживать цены на апартаменты на столь привлекательном уровне?

— Ответ — в особенностях российского законодательства. Участки под многоэтаж­ное строительство распределяются на конкурсной основе, по итогам аукционов их стоимость может вырасти многократно. Земли под апартаменты можно получить от властей целевым образом либо купить у част­ных собственников. Что обходится дешевле. Некоторые апарт-комплексы строятся на месте бывших промзон либо недостроен­ных бизнес-комплексов: новый владелец «нарезает» на небольшие жилые помещения уже существующие пространства. Тоже простор для экономии.

— Низкая стоимость квадратного метра, безусловно, — весо­мый аргумент в глазах потенциальных покупателей. Но результа­ты опросов, статистика самих девелоперов говорят, что основная часть покупателей — отнюдь не бедные люди…

—     Какая-то часть покупателей — это крупные московские и реги­ональные компании, которые приобретают апартаменты либо для своих сотрудников, либо в качестве представительских квартир, за­рубежные фирмы, которым выгоднее размещать своих сотрудни­ков на время работы в Москве в апартаментах, чем в отелях. Другая часть – молодые, успешные профессионалы, для которых апарта­менты – первая жилая недвижимость. Но основная часть площадей приобретается в инвестиционных целях, что полностью соответ­ствует тем прогнозам, которые мы делали еще до запуска наших первых проектов.

— А первым, насколько помню, был проект апарт-отеля YES в Петербурге?

— Да. Еще тогда мы тщательно изучали сегмент арендного жи­лья на Западе. Там такие дома нередко принадлежат институцио­нальным инвесторам — пенсионным, инвестиционным фондам… Их доходность оставалась стабильной, практически не снижалась даже в кризисный для всей мировой экономики период. Как и на Западе, в России недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду, — один из наименее рискованных активов с понятным денежным потоком. На основе западного опыта для отечествен­ных инвесторов был разработан продукт с максимально удобной схемой инвестиций.

Когда проект в Питере был реализован, мы получили такие цифры: 85% покупателей приобретают апартаменты для сдачи в аренду, возможность последующей перепродажи рассматри­вают 5% клиентов. То есть в первую очередь проект оказался интересен частным клиентам-рантье, а также институциональным инвесторам, в том числе компаниям, которые решили диверсифицировать свой бизнес.

Примерно ту же картину мы наблюдаем в Москве, где большая часть покупате­лей апартаментов в строящихся нами апарт-комплексах — профессиональные и непрофессиональные инвесторы в возрасте 35-50 лет, жители Москвы, Москов­ской области, возможно, регионов, которые рассматривают апартаменты в каче­стве инвестиционного инструмента, с помощью которого они могут получить до­полнительный доход как в краткосрочной перспективе, так и с точки зрения дол­госрочного сохранения средств. Специально для них нами разработаны те фи­нансовые инструменты и та инфраструктура, которые позволяют говорить об абсолютно новом для российского рынка продукте, который нельзя напрямую сравнивать с инвестициями в покупку квартир, поскольку он имеет ряд опреде­ленных характеристик и преимуществ.

— Например?

— Мы предлагаем нашим клиентам две основных схемы получения прибыли на инвестиции: гарантированный ежемесячный доход и гарантированное удвое­ние капитала. Обе доходные программы действуют при приобретении апарта­ментов YE’S (это менее чем в десяти минутах ходьбы от станций метро «Митино» и «Волоколамская») и дают частным и институциональным инвесторам возмож­ность извлекать стабильный доход без необходимости самостоятельного привле­чения арендаторов, контроля над техническим состоянием и сохранностью своей недвижимости, своевременностью платежей.

Если совсем коротко о сути предложений, то для инвестора программа «Гаран­тированный доход» — это 7% годовых (около 40 тысяч рублей в месяц). То есть владелец апартаментов передает нашей управляющей компании права на их сдачу в аренду, мы самостоятельно находим арендаторов, самостоятельно вы­страиваем отношения с ними. 

ГАРАНТИРОВАННЫЙ ДОХОД – 40 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ 

Программа «Удвоение дохода» предусматривает несколько иную схему. Инве­стор передает нам права на управление квартирой на срок 5,5 года. По его истече­нии он получает сумму, равную 100% средств стоимости апартаментов. Сами ап­артаменты, естественно, остаются в собственности инвестора.

— И каков минимальный размер инвестиций в покупку апартаментов YES?

— На старте продаж цена составит от 4,5 млн рублей за полностью готовые к проживанию апартаменты — с дизайнерской отделкой, с мебелью и бытовой техникой. По мере продвижения строительства цены несколько вырастут, но для инвесторов это еще один плюс.