Москва осваивает «ржавый пояс»

Москва, 14.11.2013

Фото: ИТАР-ТАСС

Вопрос о реорганизации промзон, количество которых в столице составляет 209, или около 15 тыс. га пустующей или малопривлекательной территории, уже давно остро стоит перед властями. Причем находятся они не только на окраинах, но и в центре Москвы. В начале 2013 года был принят проект, согласно которому в ближайшее время полностью или частично реконструируют 69 промышленных территорий в самых разных частях столицы. Освоение и редевелопмент новых районов будет иметь огромное значение для всего рынка недвижимости, пишут эксперты консалтинговой группы «Апхилл» в своем исследовании.

На сегодняшний день огромные районы пропадают под старыми полуразрушенными заводами, подозрительными офисами, бесконечными складами или попросту пустуют. Эту площадь можно использовать с умом: разместить престижные бизнес-центры, построить современные производства, создать озелененные жилые массивы, что обеспечит людей работой и жильем. И, уверены в компании, эти территории можно выгодно использовать, в частности, переложить на них часть строительной и дорожной нагрузки в центре. Размещение новых офисов позволит выходить на рынок стартап-проектам, а также обеспечит тысячи людей рабочими местами. Также можно надеяться, что с увеличением объема жилья, а следовательно, и предложения, рост цен на недвижимость приостановится.

Промзоны сейчас самые выгодные территории для строительства. Их будут активно выкупать, даже несмотря на то что собственники продают их по высоким ценам, ведь площадей под застройку попросту не хватает, полагают в компании. Уже есть достаточно примеров этому. В августе группа «Пионер» выкупила часть промзоны с давно не работающим Московским зеркальным комбинатом вблизи станции метро «Ботанический сад». Вложение выгодное, учитывая транспортную доступность – близость к метро «Ботанический сад», всего около 200 м. Площадь самого здания составляет примерно 6 тыс. кв. м, а площадь всего участка промышленной зоны 8 га. Предполагается на всей территории построить жилую недвижимость. Стоимость 1 кв. м жилой недвижимости может составить 4-6 тыс. долларов.
 
Бизнес-парк «Фили» был приобретен группой компаний «ПИК». Здесь такая же ситуация – в планах застроить территорию жилым комплексом. Хотя модернизированный бизнес-центр тоже имеет место быть из-за неплохого расположения. Стоимость 1 кв. м современных офисных площадей составит 2-3 тыс. долларов. Буквально на днях АФК «Система» стала владельцем технопарка Nagatino i-Land. Часть территорий завода «ЗИЛ», а так же запад промзоны активно застраиваются бизнес-парками. Часть бывшей производственной территории площадью 32 га обладает привлекательными качествами и в первую очередь хорошим расположением: недалеко от ТТК, с неплохими подъездными путями по проспекту Андропова, кроме того, с перспективой скорого открытия новой станции метро «Технопарк». Эту территорию планируется отдать под большую застройку с развитой инфраструктурой. Пока Nagatino i-Land представляет собой современный бизнес-парк с офисами класса Б+. Стоимость 1 кв. м составляет 4,8-8 тыс. долларов.

В основном развитие промзон предполагает комплексный подход, то есть будут строиться офисы, коммерческая и жилая недвижимость, причем как эконом-, так и бизнес-класса, парковые зоны. Улучшится и транспортная ситуация, появятся новые станции метро, дороги, магистрали. Кроме того, не все заводы и производства подлежат сносу. Неэффективные, убыточные будут целиком перестроены, но некоторые переоборудуют и модернизируют с учетом безопасности для экологии. (Например, часть производственных помещений промбазы «Очаково №37», очистные сооружения в Капотне.)

В настоящий момент в Москве уже сложилось два направления развития бывших промзон и сооружений. Первое – переоборудование территории под арт-объекты («Красный Октябрь», «ЗИЛ», «Винзавод») и второе – лофт-апартаменты (квартал «Даниловская мануфактура 1867» и элитный жилой комплекс «Кадашевские палаты»). «Думаю, что властям стоит двигаться в этом же направлении», – говорит и руководитель аналитического отдела ИК «Golden Hills – КапиталЪ АМ» Наталья Самойлова. Другое дело, отмечает эксперт, что москвичи еще не такие раскрепощенные, как жители других столиц мира, например, финансовой столицы США – Нью-Йорка, где промзоны вблизи Манхэттена уже давно начали осваивать под лофт-апартаменты. В Москве пока нет стиля жизни в подобных апартаментах, предполагающих все же урбанизированный и холостяцкий образ жизни. Плюс к этому апартаменты юридически не относятся к категории жилых помещений, соответственно, в них невозможно прописаться, что снижает их инвестиционную привлекательность. С другой стороны, цены за квадратный метр в лофте ниже примерно на 10-15%, чем на вторичное жилье.
 
Редевелопмент территории в Москве действительно весьма актуальная тема. Вопрос возник еще при предыдущем мэре, но не было четкой программы и послаблений для предприятий, рассказывает адвокат, руководитель практики сопровождения сделок с недвижимостью DS Low Михаил Кюрджев. Но и в настоящее время городская администрация делает весьма робкие шаги навстречу организациям, которые готовы изменить профиль объектов недвижимости. Если проблема есть и город заинтересован в ее быстром решении, необходимо принять программу послаблений в отношении организаций, которые приняли решение о реконструкции и (или) перепрофилировании путем проведения капитального ремонта своих объектов (фабрик, складских зон и прочих промышленных территорий).
 
В числе таких мероприятий могли бы быть снижение административных барьеров; упрощенная система получения ГПЗУ, ускоренное рассмотрение архитектурно-планировочных решений и порядок переоформления прав на такие активы (зачастую бизнесу требуется реорганизация структуры владения активами в целях их дальнейшей реконструкции или изменения порядка использования); налоговые послабления. Однако, констатирует эксперт, организованной помощи бизнесу город не предлагает, хотя и проявляет публично заинтересованность в редевелопменте промышленных территорий.
 
В целом московские власти довольно успешно проводят политику реорганизации промзон, возражает эксперт проекта «Общественная дума» Виктор Черноусов. Потенциальные объекты тщательно проверяются, выявляются функционирующие и успешные предприятия. Уже активно разрабатываются в том числе такие промзоны, как «Красный строитель», «Западное Дегунино», «Грайвороново», «Территория ЗИЛа», заводы «Красный октябрь» и «Серп и молот». Среди успешно реализованных проектов технополис «Москва» (бывший завод «Москвич»), торгово-офисный комплекс «Флакон» (в прошлом завод «Хрустальный»), «Арма» (бывший Московский газовый завод). Сейчас активно застраивается территория  завода «Каучук» рядом с метро «Фрунзенская», на очереди стоят еще 16 промзон.
При составлении планов учитывается предыдущий опыт. Например, снижается плотность застройки с изначальных 5 млн кв. м до 1,3 млн. В каждом новом проекте решается вопрос транспорта для жителей и работников. Так, например, планируется продлить Симоновскую набережную с выходом на Волгоградский проспект, построить дублер данного проспекта и автомобильный мост через Москву-реку, а в 2015 году запустить новые станции метро. Концепции застройки составляют с соотношением 50:50 для общественно-жилых зданий, что обеспечит людей работой, школами, садами, паркингами прямо рядом с их домом. Такой подход, например, реализуется в промзоне «Грайвороново»: создаются более 5 тыс. новых рабочих мест вместо запланированных 2 тыс.

Политика московских властей в отношении промзон должна быть более направлена не на перенос этих зон за черту столицы, а на внимательное рассмотрение деятельности еще функционирующих предприятий, заключает советник председателя президиума Ассоциации молодых предпринимателей России Ульяна Макарова. Иногда бывает экономически эффективней содействовать развитию инновационного производства, чем заново его восстановить. Создавая проекты будущих застроек, стоит ориентировать их на современность и экологичность, то есть создавать достаточное количество зеленых зон, не строить каменные джунгли, не превышать плотность построек, тщательно продумывать транспортную ситуацию, новые объекты не должны быть разнородными, а, наоборот, объединены в единый комплекс.

Так или иначе, но, уверен адвокат компании «Налоговик» Сергей Литвиненко, даже перенесенные за черту города предприятия останутся в собственности их владельцев; значительная часть реорганизованных территорий будет принадлежать застройщикам и инвесторам (в том числе иностранным), а часть – столичным властям. Реорганизация промзон точно предоставит столичному рынку недвижимости более 13 млн кв. м, а по некоторым данным, эта цифра может находиться в пределах 70-170 млн кв. м. Естественно, такое количество новой территории поднимет рынок недвижимости на качественно новый уровень и устранит дефицит участков под застройку (в 2012 году было введено в эксплуатацию только 7,6 млн. кв. м). Кроме того, реорганизация промзон приведет к ликвидации пустующих территорий, частично решит вопрос нехватки жилья в центре, создаст рабочие места недалеко от дома, устранит так называемый «ржавый пояс» столицы и улучшит ее общий имидж.
 
Реорганизация промышленных территорий – процесс длительный и сложный, заключает генеральный директор «Апхилл» Алексей Семин. И трудности возникают не в оценке перспективности зоны, не в проекте и даже не в поиске инвесторов. Главная проблема заключается в собственниках земли или объектов, а может, и того и другого, что значительно осложняет работу правительства. Немногие промзоны будут развивать в промышленном направлении или отдавать под строительство парковых зон. Убыточные производства, скорей всего, окончательно закроют и перестроят, немногие будут модернизированы. В основном их полностью перестроят и разместят жилую и коммерческую недвижимость.

У партнеров




    Продается завод металлоконструкций в Красноярском крае

    Действующее предприятие с многолетней историей - Восточно-Сибирский завод металлоконструкций (г. Назарово, мкрн Промышленный узел, 8) выставлен на торги.

    Почему важно делать новую бизнес-модель данных прямо сейчас?


    Город для промышленника

    Импортозамещение — явление, к которому Россия обращается с завидной регулярностью, особенно не в самые благополучные времена

    Очищая «ржавый пояс»

    Москва включается в мировую гонку редевелопмента территорий — путь которым шли все мировые мегаполисы. Это один из самых эффективных способов развития города

    Альфа-банк вернет деньги за «Такси» и «Еду»

    Альфа-банк и «Яндекс» запустили совместную карту: по самым популярным сервисам «Яндекса» можно получить кешбек до 10%

    Электромеханическое проектирование с Solid Edge

    Создание сложных интеллектуальных изделий требует применения инструментов электромеханического проектирования. И в этом помогает Solid Edge.

    Запущен новый виток исследований достижений российских университетов

    Активное развитие передовых российских университетов демонстрирует их постоянно растущая видимость на международном уровне.

    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    Новости партнеров

    Tоп

    1. Курс доллара: 55 рублей за доллар – это не шутка
      Курс доллара: 55 рублей за доллар – это не шутка
    2. Гисметео, прогноз погоды на неделю: погода снова удивит
      Гисметео, прогноз погоды на неделю: погода снова удивит
    3. Гисметео, прогноз погоды на 10 дней: погода снова всех удивит
      Гисметео, прогноз погоды на 10 дней: погода снова всех удивит
    Реклама