Что нового
Фонд «Институт экономики города», Центр развития континентального права и Фонд законодательных предположений по заказу управляемого Минэкономразвития Росреестра подготовили законопроект «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», который предполагает ряд революционных изменений в системе регистрации прав на недвижимость. Самое главное – это объединение Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Если сейчас для регистрации дома надо отдельно пройти регистрацию в кадастровой палате (а перед этим заказать сам кадастровый план и прочее) и отдельно зарегистрировать недвижимость, то теперь предлагается ввести систему «одного окна». И, соответственно, единого документа о недвижимости и правах на нее. Это будет называться Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРПН).
«В ходе прежних реформ часто меняли формы ведения реестров и кадастра, – пояснила «Эксперт Online» президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. – Мы же предлагаем создать на базе Росреестра единую систему регистрации прав недвижимости. Тогда исчезнут все эти многочисленные разночтения, из-за которых так много ошибок и судов. И это будет не просто база данных, а правовая система, которая будет учитывать все: кто на что именно какие права имеет с какими обременениями и какие гарантии есть у правообладателя».
Но объединять кадастр и реестр прав предлагается поэтапно. Сначала единую форму регистрации введут для вновь регистрируемых объектов, а постепенно в единый банк данных внесут и уже прописанные в двух реестрах объекты недвижимости. Более того, к 2018 году предлагается перейти исключительно на электронную форму ведения единого реестра прав на недвижимость. Это позволит еще больше минимизировать возможность подлога, ввести персональную ответственность за внесение недостоверных сведений и технические ошибки.
Законопроект также прописывает четкий перечень документов, которые нужны для регистрации, и четкий перечень вариантов, когда в регистрации можно отказать. Это позволит исключить злоупотребления, такие как необоснованное требование регистраторами многочисленных, порой ненужных справок и документов.
Заместитель председателя экспертного совета «Деловой России» Сергей Качаев считает такой вариант оптимальным.
«Деловое сообщество полностью поддержит эту новеллу, поскольку все беды реестров, а значит, собственников, были заложены в самой технологии их создания, – говорит Сергей Качаев. – Формы заполнения бланков, особенно в кадастровом учете, часто менялись, то же самое и в реестре прав. В итоге, когда Росреестр попытался слить эти базы данных в электронном виде, они получили массу нестыковок, противоречий и частичную утрату данных об объектах и собственниках. Единая форма единого электронного реестра позволит вычистить все эти неувязки».
Кроме того, законопроект предлагает вообще отменить регистрацию любых сделок и оставить только регистрацию прав на недвижимость и обременений. Это также позволит исключить путаницу в реестре. Нередки случаи, когда предприниматели или физические лица регистрировали сделку, но потом ситуация менялась, до регистрации прав дело не доходило, а в реестре оставались две фамилии за одним объектом. Возникал риск совершения ошибок или злоупотреблений.
«Отказ от регистрации сделок очень разумная мера, ее поддержат все участники рынка, поскольку она минимизирует волокиту как для граждан, так и для коммерческих структур, – считает адвокат-партнер юридического бюро DS Law Михаил Кюрджев. – Особенно совладельцы малых предприятий часто меняются долями, а каждый раз платить за регистрацию 20 тыс. рублей – обременительно и бессмысленно».
Что это даст
Реформу системы регистрации прав граждан на недвижимость государство проводит регулярно, но до сих пор она не доведена до ума, а последняя попытка объединить кадастровые данные и реестр прав обернулись кошмаром для граждан, компаний и для самого государства. Проблему пытались решить тем, что ранее независимую Кадастровую палату подчинили Росреестру для создания единого реестра прав на недвижимость. Но из этого ничего не вышло.
Проблема в том, что данные в государственном кадастре недвижимости часто не совпадают с данными единого госреестра прав. Например, в кадастре сейчас не обязательно указывать собственника (это лишь дополнительные сведения), а в реестре прав, напротив, не всегда точно указаны характеристики объекта. Это основная причина многочисленных ошибок, коррупции, мошенничества, а в итоге – и больших потерь для добросовестных собственников. По данным юридического бюро DS Law, ошибки регистраторов или кадастровых инженеров обнаруживаются в двух сделках из десяти. Из них 90% – это технические ошибки, оспаривать которые долго, тяжело и дорого.
«Предприниматели часто используют многосложные способы заключения сделок именно потому, что не доверяют Росреестру и Кадастровой палате. Один из распространенных случаев, когда добросовестный предприниматель может потерять собственность – это аккредитивные сделки, – пояснил "Эксперт Onlinе" Михаил Кюрджев. – Это когда договор заключен, права зарегистрированы, но деньги продавец может получить в банке только по предъявлении справки из Росреестра о переходе прав. Банк видит ошибку в номере паспорта или параметрах объекта – и отказывает в выдаче суммы. Хорошо, если время сделки три месяца, тогда есть шанс что-то оспорить. А если за этим стоит сговор покупателя с регистратором, то шанс высудить актив очень низкий».
Какими проблемами беспорядок в реестре прав и кадастре оборачивается для государственной собственности, наглядно показывает пример многострадального музея-усадьбы «Архангельское» в Московской области. Музей уже много лет судится за государственные или муниципальные земли, закрепленные за ним на праве ведения. Один из последних судов – за участок в 46 га посреди усадьбы, где некие арендаторы собрались строить развлекательный комплекс.
«Проблема в том, что в реестре прав почему-то указываются только собственник (в нашем случае муниципалитет), а обременения в виде закрепления участка за нами – нет. В итоге муниципалитет или областные ведомства сдают землю арендаторам, которых тоже регистрируют в реестре прав, – пояснил "Эксперт Online" руководитель Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Евгений Соседов. – А наши права почему-то учитываются только в кадастровом реестре как необязательные. Этим и воспользовались фирмы-арендаторы, которые, как мы выяснили, связаны со структурами известного предпринимателя Виктора Вексельберга. В суде они козыряли выписками из кадастра об отсутствии обременений, которые ранее там были указаны. Но принесли новые выписки, а старые якобы были потеряны при слиянии Кадастровой палаты с Росреестром. И такое происходит регулярно почти по всем участкам. Трудно поверить в совпадение, возможно, утрата данных при слиянии ведомств – лишь хороший предлог для манипуляций с правами на недвижимость».
Потерял квартиру – получи деньги
Для физических лиц ключевая новелла законопроекта – это предложение о создании при Росреестре гарантийного фонда, из которого будет компенсироваться стоимость жилья в случае утраты прав на него не по вине собственника. По статистике Института экономики города, таких случаев сейчас три на 10 тыс. сделок. Как правило, это случаи, когда у купившего жилье гражданина квартиру отсуживают родственники продавца, заявившие о нарушении прав несовершеннолетних или недееспособных лиц. Причиной утраты недвижимости также могут стать незаконные решения органов власти о приватизации. Это когда один чиновник разрешил приватизацию, а его последователь доказал в суде незаконность решения. А также многое другое, включая ошибки регистраторов и кадастровых инженеров.
«Сейчас за такие ошибки чиновников положена компенсация, но в сумме всего 1 млн рублей и только после того, как гражданин докажет вину ответственного лица, – пояснила "Эксперт Online" Елена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. – А новая схема компенсации позволит получить компенсацию сразу после установления судом незаконности сделки. Новый порядок предполагает немедленную выплату. Банки всецело поддерживают эту схему, поскольку она обеспечивает защиту имущества граждан, в том числе в случае приобретения жилья в ипотеку».
Кроме того, такой фонд позволит отказаться и от титульного страхования. Страховые компании тоже, как правило, делают выплаты после доказательства вины чиновников или третьих лиц. В случае создания гарантийного фонда Росреестр после выплаты компенсации будет сам уже требовать возмещения от виновных лиц, соответственно, и бремя доказательства вины ляжет на него. И, конечно же, такой вид гарантирования прав позволит отказаться от дорогих услуг нотариусов и страховщиков.
Для сравнения: в случае приобретения квартиры в 5 млн рублей вы заплатите нотариусу 50 тыс. рублей, за титульное страхование – 22 500 рублей, а гарантийный фонд Росреестра возьмет только 1800. Ставка этого фонда – 0,036% от суммы сделки (посчитана исходя из статистики – три случая утраты прав на 10 тыс. сделок). С учетом того, что ежегодно в России заключается до 3 млн сделок (при средней сумме 5 млн рублей), то размер фонда Росреестра может составить почти 5 млрд рублей в год.
«Суть такой системы гарантии прав в том, что регистрационный орган берет на себя ответственность не только за любые ошибки при регистрации, но даже при добросовестной деятельности Росреестра - поясняет Надежда Косарева. - Это будет стимулировать и саму систему к минимизации таких ошибок».
Нотариусы жаждут реванша
Разумеется, нотариусы выступают категорически против такого положения дел, поскольку с созданием такого фонда от их услуг могут отказаться даже самые осторожные граждане.
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью отменили еще в 1997 году, после чего доходы нотариусов упали в разы. Взять реванш они попытались в 2012 году, когда курирующий их Минюст предложил Госдуме внести поправки в 163-ю статью Гражданского кодекса с тем, чтобы вернуть обязательное удостоверение сделок с недвижимостью (как коммерческой, так и жилой). То есть путь в Росреестр по логике Минюста должен лежать через нотариусов.
Деловая общественность возмутилась, поэтому поправку изменили хитрым образом: предложили в обязательном порядке регистрировать только те сделки, которые предусмотрены законом «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации». Но действующий закон никаких обязательств не предусматривает. Этот перечень прописан в одноименном законопроекте, который Минюст уже более пяти лет не решается вносить в Госдуму. Одна из причин этого – жесткое противостояние Минэкономразвития, которое категорически против всяких обязательных нотариальных удостоверений.
Но у законопроекта нотариусов есть одна сильная сторона – он предполагает создание гарантийного фонда, который будет компенсировать потерю гражданами недвижимости. Причем формировать этот фонд будут сами нотариусы. Отчасти поэтому, в режиме конкуренции, в законопроекте Минэкономразвития о Росреестре и появилась новелла о создании гарантийного фонда.
«Мы предлагаем многоступенчатое страхование ответственности нотариусов, – пояснила "Эксперт Online" Татьяна Большакова, советник президента Федеральной нотариальной палаты РФ по правовым вопросам. – Нотариус также несет по закону ответственность, кроме того, он будет застрахован дополнительно, кроме того, нотариальная палата будет иметь страховой фонд на тот случай, если нотариусу не хватит средств покрыть убытки из-за его ошибки».
Но с таким положением дел не согласны участники рынка и даже банкиры.
«Система обязательного нотариального удостоверения дискредитировала себя, – говорит Елена Тарасова. – И новый законопроект тоже предполагает наступление ответственности только после доказательства вины нотариуса. А это сделать нереально, только опытные юристы и то редко это доказывали».
Однако Татьяна Большакова считает, что у госрегистраторов недостаточно компетенции:
«Переход прав стал опасным делом, поскольку в Росреестре не всегда работают опытные юристы. Нотариусов же учат тщательно проверять документы перед сделкой, что часто не могут делать регистраторы прав. Кроме того, их фонд предполагает возмещение не более 10 млн рублей за квартиру, а мы готовы компенсировать полную стоимость и дорогой недвижимости», – утверждает представитель нотариата.
«Думаю, деловое сообщество не допустит возврата к такому анахронизму, как обязательность нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, – говорит Сергей Качаев. – Зачем? Риелторы стали юридически более грамотными и сами могут проверить: прописаны ли в квартире несовершеннолетние или недееспособные лица, нет ли за ней залоговых обременений и прочее. Что говорить о юридически грамотном бизнесе, которому платить нотариусам 1% от сделки за крупные объекты или доли акций было особенно обременительно».
Как сообщил нам источник в Федеральной нотариальной палате, Минэкономразвития «задвигает» нотариусов в интересах крупных компаний, обладающих своим штатом профессиональных юристов. А вот мелкие компании и частные лица продолжат страдать из-за некомпетентности госрегистраторов.
Куда девать инженеров
Одно из спорных положений законопроекта связано с созданием саморегулируемых организаций юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые ведут кадастровую деятельность. Сейчас кадастровые инженеры объединены в СРО в качестве самостоятельных физических лиц или индивидуальных предпринимателей. Сейчас кадастровые инженеры объединены в СРО в качестве самостоятельных физических лиц.
«Мы считаем, что включение инженеров в состав юридических лиц приведет к снижению качества работы, поскольку каждая компания стремится к снижению издержек, – пояснил "Эксперт Online" директор НП "Национальная палата кадастровых инженеров" Виктор Кислов. – То есть сейчас каждый должен примкнуть к какой-нибудь фирмочке или они должны объединяться для создания новой, соответственно, вырастут и издержки налоговые, организационные. А если это не профильная фирма, она будет экономить на закупке инструментов, программном обеспечении, вообще будет требовать сокращения времени на кадастровую работу. В итоге мы рискуем прийти к простой штамповке».
Первый вице-президент Российского союза инженеров Иван Андриевский считает, что такая новелла может привести к снижению конкуренции среди кадастровых инженеров и повышению цены на подготовку кадастровых паспортов.
«Сейчас они "вольные стрелки" и конкурируют по цене и качеству, поскольку напрямую зависят от СРО. Возможно, подчинение этих СРО напрямую Росреестру как-то и повысит ответственность кадастровых инженеров. Но, с другой стороны, где гарантия, что Росреестр не начнет устанавливать единые цены и возможно монопольно высокие на кадастровые услуги? А он может это объяснить тем, что такие цены продиктованы требованиями качества».
В ближайшее время, когда законопроекты Минэкономразвития и Минюста поступят на общественное обсуждение и экспертизу, все эти споры, безусловно, обострятся. Но маловероятно, что предложение нотариусов о введении частично обязательного удостоверения сделок с недвижимостью будет воспринято позитивно деловым сообществом и населением. Следовательно, можно прогнозировать «победу» более либерального и поворотливого Минэкономразвития, а значит, и появление при Росреестре гарантийного фонда. Но этот фонд на самом деле – лишь способ «перебить» аналогичную инициативу нотариусов и не допустить принятия их законопроекта. Главное для Минэкономразвития – это, конечно, наведение порядка в системе регистрации прав на недвижимость, которая сейчас всем правообладателям обходится очень дорого. Так что граждане и бизнес останутся в выигрыше.
