Жилью обеспечат спрос

Москва, 29.04.2019

Роман Пименов/Интерпресс/ТАСС

Форум «Национальные проекты – этап “реализация”» состоялся 4–6 апреля 2019 года в Московской области. По его итогам Дмитрий Медведев подписал перечень поручений, говорится на сайте правительства РФ. В число 36 поручений по итогам форума вошли меры по увеличению спроса на строящееся жилье, которые должен разработать Минстрой и ряд ответственных лиц и ведомств.

Так, до 31 мая 2019 года Минстрой должен проработать и представить в правительство предложения по изменению законодательства в части увеличения с года до двух лет срока, на который РФ в целях жилищного строительства передаёт органам госвласти субъектов РФ осуществление полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Данное поручение должно быть выполнено совместно с президентом Татарстана Рустамом Миннихановым, руководителем рабочей группы Государственного совета по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда». 
 
Вторым важным поручением стала проработка предложений по дополнительным мерам стимулирования спроса на строящееся жильё, в том числе за счёт мероприятий по снижению ставки ипотечных кредитов, включая субсидирование. Данное поручение должно быть выполнено совместно с Минфином, компанией «ДОМ.РФ» и президентом Республики Татарстан до 27 мая 2019 года, после чего предложения должны быть также представлены в правительство. 
 
Нацпроект "Жилье и городская среда" рассчитан на период 2019-2024 годов. Предполагается, что на него будет потрачено более 1 трлн рублей. Согласно планам правительства, благодаря этим расходам рост объема жилищного строительства в РФ должен вырасти до 120 млн кв. м в 2024 году, причем в этом году ставка по ипотеке должна стать ниже 8%. 
  
Поставленная задача для профильных министерств является достаточно сложной, перечисленные меры не смогут в полную силу обеспечить прирост стабильного спроса на новостройки, полагает партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. Во всяком случае если смотреть статистику за прошлый год, то объем ввода новостроек в РФ перешел в стадию падения, так объем ввода нового жилья упал на 4,9% и составил 75,3 млн кв м. При этом основные драйверы на которые возлагают надежды в правительстве действительно поддерживали рынок на плаву – то есть доступная ипотека и стоимость квадратного метра в новостройке, а также меры по поддержке молодых семей – это, конечно, эффективно. 
 
Другой вопрос, говорит аналитик: смогут ли они в текущем году развернуть объемы ввода нового жилья от еще большего снижения? Это очень спорный момент, поскольку с середины года строители должны будут переходить на новый формат и работать уже с эскроу-счетами, привлекать деньги дольщиков в стройку будет нельзя, если собственных инвестиций на стройку нет – спасет кредит в банке-партнере, на что тоже уже не сможет пойти далеко не каждый участник рынка. Как результат – уход с рынка большого числа застройщиков, консолидация сильных игроков, и как наиболее вероятный сценарий – пока рынок не перестроится на новые рельсы, ждать скачка роста ввода нового жилья в строй не придется. 
 
Как считает Вадим Тедеев, рынку нужна адаптация к новым условиям. Меры господдержки могут работать лишь адресно и в зависимости от уровня заинтересованности властей конкретных регионов. Объективно сдерживать стоимость квадратного метра при всем желании у властей возможности не будет поскольку на это влияет очень много факторов – пресловутый НДС, то есть рост цен на все стройматериалы и услуги подрядных работ, отсутствие повышения доходов россиян также будет играть свою роль, так как откладывать на первый взнос для кредита будет сложнее.  
 
Открытым вопрос остается и с ипотекой – держать ставку ниже порога 10% для банков будет сложно, если против России продолжат принимать санкции, так как в таком случае мы не застрахованы от решения ЦБ пересмотреть ставку в сторону повышения. По сути, уверен Вадим Тедеев, для выполнения требований нацпроекта государству необходимо будет идти на очередные уступки и прибегать к привычным методам субсидирования и более лояльного подхода к исполнению требований поправок к закону о ДДУ. 
 
Между тем, ввод нового жилья в России стагнирует, отмечает руководитель группы аналитиков Центра аналитики и финансовых технологий Марк Гойхман. В 2018 г. введено в эксплуатацию 75,3 млн кв. м, что оказалось на 4,9% ниже, чем в 2017 г. , по данным Росстата. Не порадовал и первый квартал 2019 г., показавший ввод 14,8 млн кв. м, то есть снижение на 5,6% по сравнению с тем же периодом 2018 г. Таким образом, речь идёт не о повышении, а о существенном уменьшении объёмов строительства. Для его повышения в соответствии с проектировками до 120 млн кв. м в 2024 году необходимо увеличение годовых объёмов на 60% к этому сроку. 
 
Для слома тенденции нужны радикальные изменения, уверен эксперт. Объём реализации жилья зависит от платёжеспособного спроса населения в соответствии с его доходами, цен недвижимости и условий строительства, уровня процентных ставок по ипотеке, и пр. Но реальные доходы населения продолжают падать, их сокращение в первом квартале 2019 г. составило 2,3% по отношению к тому же периоду 2018 г. Проценты по ипотеке, которые снижались почти два года, в среднем с 12% в марте 2017 г., до 9,41 % в октябре 2018 г. по мере уменьшения инфляции и ключевой ставки ЦБ РФ, затем вновь стали расти и составили 9,66% в январе 2019 г., по данным ЦБ России. Условия строительства и его финансирования для застройщиков усложняются и удорожают прежде всего за счёт постепенного перехода на банковское кредитование («эскроу-счета») и запрет на прямые поступления средств от покупателей до завершения строительства. 
 
В будущем ставка по ипотеке может уменьшиться до 9% в случае нормализации инфляции на уровне 4% в 2020-2024 г.г. и снижении ставки ЦБ ниже 7% с нынешних 7,75%. И тогда за счёт государственного субсидирования ипотеки в принципе возможно снижение и ставки для заёмщиков к 8%, полагает Марк Гойхман. Однако, добавляет он,  прочие существующие ограничения ставят под сомнение возможность наращивания темпов ввода жилья до проектируемого уровня. Речь идёт прежде всего о массовом платёжеспособном спросе от роста доходов, которые с малой вероятностью значительно повысятся в ближайшие годы, и об ужесточении условий финансирования застройщиков. 
 

У партнеров




    Мы хотим быть доступными для наших покупателей

    «Камский кабель» запустил франшизу розничных магазинов кабельно-проводниковой и электротехнической продукции

    «Ни один банк не знает лучше нас, как работать с АПК»

    «На текущий момент АПК демонстрирует рентабельность по EBITDA двадцать процентов и выше — например, производство мяса бройлеров дает двадцать процентов, а в растениеводстве и свиноводстве производители получают около тридцати процентов», — говорит первый заместитель председателя правления Россельхозбанка (РСХБ) Ирина Жачкина

    Столица офсетных контрактов

    Новый инструмент промышленной политики — офсетные контракты — помогает Москве снизить расходы на госзакупки и локализовать стратегически важное производство

    Скованные одной цепью

    Власть и бизнес сотрудничают для достижения целей нацпроекта «Экология»

    Сергей Кумов: «“Техпрорыв” уже позволил исключить из добычи и переработки миллионы тонн пустой породы»

    Одно из стратегических направлений развития ПАО ГМК «Норильский никель» — модернизация производства и соответствие современным мировым стандартам. В 2020 году «Норникель» переходит ко второму этапу «Технологического прорыва» — программы повышения операционной эффективности, стартовавшей в 2015 году
    Новости партнеров

    Tоп

    1. «СЛЕДСТВИЕ ОДНОЙ ПЛАСТИНКИ»
      4 декабря 2019, Основная сцена театра «Новая опера» к 120-летию со дня рождения Марии Юдиной
    2. У американцев осталась в запасе еще одна мера против «Северного потока — 2»
      В конгресс США поступило 12 законопроектов о санкциях против России. Их обсуждение на уровне сенатского комитета назначено на 20 ноября. Аналитики скептически настроены в отношении перспектив этих инициатив, но называют одну, которая может еще раз осложнить строительство многострадального российского газопровода
    3. На рынок сжиженного газа выходит новый крупный игрок
      Со своими астрономическими запасами газа Тегеран рано или поздно должен был взяться за экспорт сжиженного газа. В этом поможет Россия
    Реклама