«Жилищная кооперация — решение экономических и социальных проблем»

Москва, 09.07.2019
Александр Полянский
Популярная форма покупки жилья в Европе – жилищная кооперация постепенно приживается и в рыночной России. Тем более, что такие кооперативы были востребованы в СССР.

Эскроу-реформа вызвала кризис на рынке массового жилья: продажи квартир замедлились, домов строится  меньше. Ведь число потребителей, способных профинансировать покупку квартир, уменьшается: уровень доходов граждан не растет, а объемы ипотечного кредитования не увеличиваются на фоне роста стоимости квадратного метра.

Поэтому покупка квартир вскладчину – жилищная кооперация (ЖК), чуть ли не единственное спасение рынка массового жилья. О том, способны ли ЖК стать спасательным кругом для рынка в интервью Эксперт-online рассказал председатель правления одного из крупных российских жилищных кооперативов — «Бест Вей» доктор экономических наук Роман Василенко.

— Роман Викторович, жилищные кооперативы – это ведь хорошо забытое старое: они были в советское время и давали возможность получить квартиру тем, кто у кого не было возможности ее получить в качестве очередников того или иного предприятия или очередников горисполкома?

— Совершенно верно – жилищные кооперативы были весьма распространены в Советском Союзе. Но это не какая-то примета социализма, как говорят некоторые: они распространены также в странах с рыночной экономикой – например в Германии.

В послевоенной Германии жилищные кооперативы, как и в СССР, активно финансируемые государством, позволили решить жилищный вопрос десяткам тысяч немцев. И сейчас ЖК в ФРГ как минимум не менее популярны, чем ипотека. Очень популярны кооперативы германского образца в Восточной Европе – особенно в первые годы перехода к рынку.  

Мы же, начиная рыночные реформы в жилищной сфере, создавая рынок жилья, плохо изучили лучшие мировые практики. Сделали акцент на кредитные механизмы – хотя, учитывая невысокий или нестабильный уровень доходов у многих россиян, высокую инфляцию, стремление банков заниматься зачастую не столько классическим банковским бизнесом, сколько стремлением к высокой маржинальности на любом направлении деятельности, эти механизмы были для пореформенной России противопоказаны.

Да, 2000-е годы дали серьезный рост доходов граждан. Но по большей части в столицах – в провинции доходы не росли, и это привело к мощнейшей волне внутренней миграции. Кроме того, аппетиты банков к получению сверхприбылей на стремлении россиян во что бы то ни стало начать жить лучше после катастрофы начала 90-х, только выросли.

Люди брали кредиты, в том числе ипотеку, в надежде на то, что темпы роста их доходов сохранятся – но доходы в первой половине 2010 годов начали падать. В последние год-два доходы вроде бы стабилизировались – дай-то Бог!

Но из времен кризиса 2014—2015 года мы знаем тысячи историй, когда люди пострадали в пирамиде, устроенной банками: кабальной кредитной системе, в том числе ипотечной. Россияне, взявшие значительные ипотечные кредиты – валютные или рублевые, оказались банкротами. Остались и без квартир, и без средств к существованию.  

Система финансирования спроса на жилье – это в том числе и социальная тема. Такая система, основанная на ипотечном кредитовании, особенно ипотечном кредитовании по-российски, не эффективна экономически и несет высокие социальные риски.

На мой взгляд, сейчас в России очередная развилка — по какому пути мы пойдем, какой способ финансирования покупки квартир со стороны потребителя будет использован. И насколько здоровый будет этот способ и для домохозяйства, и для рынка.

— Самый здоровый способ – покупка квартиры за собственные деньги.

— Безусловно. Покупка квартиры с помощью жилищного кооператива наиболее близка к этому способу – потому что это не кредитование, а покупка квартиры совместными усилиями членов кооператива, по номиналу.

Что такое жилищный кооператив? Это когда несколько людей объединяются, чтобы купить квартиру сначала одному, потом второму, третьему пайщику кооператива, и так далее.

Пайщик ждет квартиру не более года. На данный момент работаем в большинстве субъектов Российской Федерации, а также в Казахстане и Киргизии. 

— Что будет, если приток новых членов замедлится? Каковы риски кооператива не расплатиться по обязательствам?

— Потребность в жилье в нашей стране настолько далека от удовлетворения, так что нам еще расти и расти. Очередь в нашем кооперативе – не больше года.

Что касается рисков недостатка средств для выполнения обязательств перед пайщиками, то они отсутствуют. Квартира покупается целевым образом: для пайщика, в интересах пайщика, с предоставлением пайщику права пользования квартирой и регистрацией в ней по месту жительства.  Но покупается кооперативом и находится в собственности кооператива — до тех пор, пока пайщиком не возвращены средства, предоставленные кооперативом.

После возврата средств она переходит в индивидуальную собственность. И кооператив заинтересован, чтобы это произошло как можно быстрее: возвратные средства пополнят паевой фонд. В нашем ЖК с 2014 года перешли в индивидуальную собственность пайщиков 15 квартир.

Если пайщик не расплачивается, он выходит из кооператива, ему в полном объеме возвращается его пай. Для компенсации этой суммы квартира может быть продана на открытом рынке.

ЖК не проверяют пайщиков – не смотрят кредитную историю, не анализируют их доходы. Они тщательно проверяют и оценивают квартиры: на это идет львиная доля вступительных и членских взносов. 

— Чего не хватает для массового развития жилищной кооперации в нашей стране?

— Чтобы жилищных кооперативов были не десятки, как сейчас, а сотни, требуется внимание государства. Нужно специальное законодательство о жилищной кооперации – оно разрабатывается под эгидой фракции «Справедливой России» в Думе, но процесс, увы, далек от завершения. Требуются программы участия государства в финансировании паевых фондов кооперативов и право граждан финансировать пай за счет материнского капитала и других государственных дотаций.

Жилье – фундаментальная потребность человека. Есть жилье – человек создает семью, стремится заработать достаточно, чтобы ее содержать, работает на благо своего города. Нет жилья – уезжает: из региона, из страны.

Развитие жилищной кооперации делает решение жилищного вопроса доступным. Это ключ к решению очень многих экономических, социальных проблем страны и регионов.

У партнеров




    Цена блокировки

    Дело экс-мэра Владивостока Игоря Пушкарева переросло из уголовного в гражданское. Цена вопроса — 3,2 млрд рублей. Пока идет суд, под угрозу поставлена строительная отрасль Дальнего Востока

    Коллектив «Полюса» заработал благодарность президента

    Коллектив компании ПАО «Полюс» получил благодарность президента России Владимира Путина за заслуги в развитии золотодобывающей отрасли и высокие производственные показатели. «Полюс», крупнейший золотодобытчик в России и один из десяти крупнейших в мире, последовательно наращивает объем производства

    Одно из направлений в искусстве

    7-9 ноября впервые состоится Международная форум в области дизайна и архитектуры «Best for Life», который пройдет в Италии. В рамках форума организована премия «Best For Life Award» в области промышленного и цифрового дизайна, архитектуры и визуальных коммуникаций

    Открой #Моспром

    Москвичи и гости столицы стали участниками проекта «Открой#Моспром» и своими глазами увидели работу московских промышленных предприятий. Они посетили крупнейшую в Европе фабрику мороженого «Баскин Роббинс», завод известного на весь мир производителя напитков — Coca-Cola HBC Россия и многие другие точки на карте высокотехнологичной промышленности столицы

    Меньше серы, больше «цифры»

    «Норильский никель» ведет масштабную модернизацию производства, призванную существенно сократить негативное влияние на окружающую среду, и готовит к выпуску новый продукт для инвесторов — токены на металлы
    Новости партнеров

    Tоп

    1. О чем молчит глубинный народ
    2. Второе дыхание «Одного пояса, одного пути»
      По оценкам Всемирного банка, уже построены или находятся в процессе строительства железные дороги и автострады, порты и множество других проектов общей стоимостью 575 млрд долларов
    3. Последний звонок: такого не было в США 12 лет
      Событие, которого так долго ждали, наконец произошло. И хотя назвать точную дату прихода рецессии в США не может никто, сейчас очевидно, что она может нагрянуть в любой момент
    Реклама