Проектное финансирование. Как новый механизм влияет на рынок недвижимости

Москва, 13.11.2019

В начале второго полугодия 2018 года на российском рынке недвижимости произошли кардинальные изменения. Был принят Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ, который внес ряд поправок в законопроект от 2004 года о порядке участия граждан в долевом строительстве. В частности, полностью пересмотрена система субсидирования строящихся объектов — на смену долевому участию пришел механизм проектного финансирования.

Краткий обзор рынка недвижимости

Из общих тенденций российского рынка недвижимости последних лет можно выделить следующие пункты:

  • рост качества и количества предлагаемого жилья;
  • ускоренные темпы строительства многоквартирных домов (МКД);
  • минимизация рисков, связанных с приобретением объектов недвижимости;
  • появление новых инвестиционных решений и компаний, занимающихся инвестициями на рынке недвижимости, как пример — компания Deposit2.

Текущая ситуация в сфере жилищного строительства

В начале текущего года в стадии строительства находилось порядка 127.5 млн кв. м многоквартирного жилья — более 14.5 тыс домов и около 2.6 млн квартир. Это на 20% больше, если сравнивать с цифрами на 1 января 2018 года. Помимо объемов, в последние годы возросла конкуренция среди застройщиков. Так, более 100 тыс кв. м строящегося жилья имеют сразу 255 строительных организаций, а треть всего объема жилищного строительства приходится на 50 крупных компаний.

Если говорить о прошлых цифрах, то в 2018 году построено и сдано в эксплуатацию 75.7 млн кв. м жилплощади. Это меньше на 4.5%, чем в 2017. Однако если сравнивать эти данные с показателями 2010 года (58.4 млн кв. м), виден существенный рост — более 30%. Это увеличивает интерес к сфере жилищного строительства и позволяет прибыльно инвестировать в недвижимость таким компаниям, как Deposit2 честные отзывы о которой свидетельствуют о высоком качестве ее инвестиционных решений.

Что касается МКД, в 2018 году наблюдалось падение объемов. Всего было введено 43.2 млн кв. м (842.6 тыс квартир), это на 6.5% меньше, чем в 2017 году. Упало также значение средней площади строящихся квартир — до 51.3 кв. м (с 62.8 — в 2010). В первую очередь это связано с уменьшением количества запущенных проектов в 2015-2016 г.г. Причина — санкции и нестабильная макроэкономическая ситуация в стране.

Обьем ввода по МКД

Влияние строительной отрасли на развитие экономики

Жилищное строительство — один из ключевых механизмов в системе развития всей экономической модели. Отрасль косвенно влияет на положительную динамику смежных производственных секторов, увеличивая объемы выпуска и реализации следующей продукции:

  • строительных и отделочных материалов;
  • продуктов народного потребления;
  • бытовой техники, мебели и прочих товаров для домашнего пользования.

Данные Росстата за 2018 год говорят о существенном влиянии строительного сегмента не только на смежные производственные сферы, но и на ключевые макроэкономические показатели. Так, в прошлом году вклад отрасли во внутренний валовой продукт (ВВП), в процентном выражении, составил порядка 6.0%, а количество занятых в строительной сфере оценивается в 6.3 млн человек (8.8% от количества трудоспособных граждан).

По оценкам ДОМ.РФ и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования), каждый инвестированный в отрасль жилищного строительства рубль увеличивает совокупное производство сопутствующих товаров и услуг на 2 руб и обеспечивает приток в бюджет государства 0.26 руб в виде налогов.

Как работает проектное финансирование

Указанный в начале, Федеральный закон № 175-ФЗ меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.

Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (эскроу-счетов). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.

До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.

Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются. К тому же, каждый такой депозит страхуется государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей.

У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.

В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.

Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов

Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов выглядит следующим образом:

  • застройщик обращается за субсидированием проекта в один из банков, имеющих право открытия эскроу-счетов;
  • застройщик начинает строительство объекта за счет собственных средств, позднее — проект финансируется за счет банковского кредита;
  • после получения разрешения на строительство, застройщик может приступать к продаже жилых объектов;
  • банк, в свою очередь, предоставляет заемное финансирование вплоть до окончания строительства;
  • процентная ставка для застройщика может быть снижена, как только сумма средств на эскроу-счетах превысит сумму кредита;
  • По завершении строительства происходит разблокирование эскроу-счетов, банк списывает с них сумму кредита и проценты, остаток переходит к застройщику.

Финансирование с использованием эскроу-счетов

На конец 2018 года на рынке жилищного строительства с использованием эскроу-счетов сложилась следующая картина:

  • 77 проектов и 183 строящихся объекта, площадью более 1.5 млн кв. м;
  • 85 компаний-застройщиков;
  • 39 регионов РФ;
  • 7 уполномоченных банков.

Топ-3 региона по количеству объектов:

  • Республика Башкортостан — 24 объекта;
  • Московская область — 21 объект;
  • Челябинская область — 19 объектов.

По общей площади лидируют:

  • Московская область — почти 325 тыс кв. м;
  • Краснодарский край — чуть более 222 тыс. кв. м;
  • Москва — 192 тыс кв. м.

Структура ставки

Согласно модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, застройщик обязан оплачивать следующие виды расходов:

  • процент по займам, объем которых эквивалентен сумме привлеченных средств на эскроу-счетах — около 6% годовых;
  • процент по займам из рыночных источников (в случае, когда средств на эскроу-счетах недостаточно для полного покрытия финансовых трат застройщика) — 10-13% годовых.

Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов:

  • рентабельность собственного капитала (банковская маржа) — от 1 до 1.5%;
  • операционные расходы банка — около 2%;
  • стоимость риска (вероятность дефолта * доля потерь / срок кредитования);
  • отчисления в АСВ и ФОР (Фонд обязательного резервирования) — 1%;
  • стоимость фондирования (средневзвешенная стоимость заемных средств для банка) — от 5 до 7%.

Последний пункт вносится в структуру ставки только для кредитов из рыночных источников, привлекаемых при недостаточности финансирования проекта за счет средств из эскроу-счетов.

Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов

Для проведения анализа подойдет условный проект с усредненными параметрами реализации:

  • тип проекта — МКД комфорт-класса;
  • срок реализации — 8 кварталов;
  • доля продаваемых квартир на стадии строительства — 80%;
  • собственные средства застройщика (от стоимости всего проекта) — 10%;
  • инвестиционный бюджет (на 1 кв. м) — 40 000 рублей.

На основе вышеуказанных параметров и цен, взятых из открытых данных Росстата, можно смоделировать темпы продаж квартир в МКД на этапе его строительства. Анализ показывает, что основное количество сделок приходится на пятый и шестой кварталы, 13% и 14% соответственно.

Также можно рассчитать ставку процента заемного капитала в зависимости от объемов средств, поступивших на счета эскроу. При средневзвешенной годовой банковской ставке 6-8%, она составит — 10.33% (у крупных банков) и 12.83% (у банков второго эшелона). Это касается рыночных источников финансирования. При фондировании с учетом капитала на эскроу-счетах, ставка будет равна 6.33%.

Анализ также показывает, что применение механизма проектного финансирования увеличивает общий бюджет строительного проекта. Однако увеличение незначительное — немногим больше 4%. Это не мешает продажам и компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, как например Deposit2. Честные отзывы о ней можно найти на форумах и сайтах, посвященных недвижимости и инвестициям.

Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства

Исследование финансовой устойчивости отрасли в условиях перехода на схему проектного финансирования показывает значительное уменьшение количества проектов с высоким риском неисполнения обязательств со стороны застройщика.

Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа имеют более 70% финансово устойчивых проектов. Они характеризуются высокой вероятностью возврата кредитов. На Дальнем Востоке количество таких проектов достигает почти 90%, с оговоркой, что значительная их часть не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.

В целом, только 28% проектов может быть причислено к числу высокорисковых. В первую очередь, это связано с несбалансированным уровнем цен реализации объектов и стоимости их строительства. Самые проблемные, в этом плане, регионы — Северный Кавказ, Сибирский, Южный и Приволжский федеральные округа.

Заключение

Сегодня рынок недвижимости меняется в лучшую сторону. Он становится открытым для частных инвесторов. Механизм проектного финансирования — одна из первых ступеней на этом пути. Так, компания Deposit2 реализовала инновационную модель, позволяющую инвестировать в жилые объекты (или частично в кв. м), построенные с использованием проектного финансирования.

Доход от таких инвестиций формируется за счет сдачи жилья в аренду и обеспечивает стабильно высокую прибыль, при почти нулевом риске. Клиенты компании уже ощутили преимущества такого подхода к капиталовложениям. Подобные инвестиционные решения обещают стать востребованными, так как отрасль жилищного строительства, в виде перехода на проектное финансирование, получила мощный стимул к развитию.

Новости партнеров







Офисное пространство будущего

Насколько сильно рабочее пространство офисного работника в самом скором времени будет отличаться от принятых сейчас традиционных представлений

«Криогенмаш» - по-прежнему стратегический актив Газпромбанка

Новый глава совета директоров предприятия — заместитель председателя правления Газпромбанка Тигран Хачатуров. Перед менеджментом стоит задача разработать новую стратегию «Криогенмаша», который рассматривается Газпромбанком как стратегический актив

Эксперты верят в ценные бумаги ММК

По мнению ряда финансовых аналитиков, акции ПАО «Магнитогорский металлургический комбинат» сохраняют потенциал роста и выгодны для приобретения на фоне постепенного восстановления спроса на сталь

Продается ЗАВОД МЕТАЛЛОКОНСТРУКЦИЙ В Красноярском крае

Действующее предприятие с многолетней историей Восточно-Сибирский завод металлоконструкций (г. Назарово, мкр промышленный узел, 8) выставлен на торги. Сейчас его возможно приобрести по минимальной стоимости

Мобильный отряд. Как мобильные решения повышают чек в ритейле

Несмотря на цифровую революцию последних лет до объявления в мире режима самоизоляции именно оффлайн-магазины оставались основным местом совершения покупок. С появлением же COVID-19 цифровизация магазинов стала для многих компаний единственно возможным способом остаться на плаву
Новости партнеров

Tоп

  1. Sukhoi SuperJet очистят от иностранного влияния
    Разработка обновленного ближнемагистрального самолета Sukhoi SuperJet New, призванного заменить существующий Sukhoi SuperJet 100, должна завершиться уже к 2023 году
  2. Аналитики Reuters сделали новый прогноз по рублю и валютам EM
    Валюты развивающихся рынков упрочат свои позиции на фоне дальнейшего ослабления доллара и восстановления своих экономик после пандемии
  3. «Они не помнят нас хороших, пусть не забудут нас плохих»
    Кто такой «русский хакер», чем он руководствуется, что у него на душе, есть ли вообще у него душа и действительно ли хакеры настолько всесильны, что могут влиять на политику
Реклама