Эскроу-счета: застройщики жилья и банкиры привыкли друг к другу

Олег Шишкин
23 декабря 2020, 18:37

О банковском финансировании застройщиков и о текущей ситуации на рынке жилой недвижимости - начальник Управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие» Олег Шишкин.

Можно смело сказать, что ключевым драйвером на рынке жилой недвижимости России в уходящем году стал коронавирус. Вызванные эпидемией ограничения в жизни и работе, консервативные настроения, а также действия властей по расширению доступности ипотечного кредитования для граждан, привели к ажиотажному увеличению спроса на жилье. Госпрограмма льготной ипотеки под невиданную ранее на отечественном рынке ставку 5,99% действует в отношении покупки квартир в новостройках напрямую у застройщиков. Амбиции участников рынка растут, рынок первичного жилья уверенно растет вслед за ними, делая планы игроков еще более амбициозными.

Коронавирусные ограничения и взрывной роста продаж квартир, казалось бы, вытолкнули из информационного поля этого года ключевой драйвер рынка жилой недвижимости образца 2019 года –  счета эскроу. Но это лишь на первый взгляд. Сегодня, спустя полтора года после того, как механизм эскроу-счетов стал обязательным для всех застройщиков, реализующих квартиры на этапе строительства, нужно признать: результаты работы банков и застройщиков в этом направлении сыграли не менее важную роль в бурном росте рынка недвижимости.

Сколько будет продолжаться такой рост – сказать сложно. С одной стороны, отмена или ухудшение условий по государственным ипотечным программам однозначно затормозят продажи. С другой стороны, жилая недвижимость остается одним из наиболее фундаментальных и необходимых активов, доступных гражданам. Недообеспеченность квадратными метрами и низкое качество существующего жилого фонда, к сожалению, никуда не исчезли. Поэтому строительство и продажа нового жилья продолжат исправлять эту ситуацию.

Когда летом 2019 года использование механизма эскроу-счетов стало обязательным на законодательном уровне, многие застройщики скептически относились к этому нововведению. Привычная схема работы, при которой стройка финансировалась деньгами граждан (дольщиков), застройщиков более чем устраивала – использование такого финансирования было бесплатно. В этом случае застройщику не требовались ни собственные средства, ни банковское кредитование. Проблема такой схемы заключалась в том, что единственным держателем риска (risk-taker) по сути были дольщики, которые, в случае недобросовестных действий застройщика и/или иных факторов, оставались и без денег, и без квартир.

Механизм эскроу-счетов переложил риск не завершения строительства с застройщика (де-факто с дольщиков) на уполномоченные банки, выступающие эскроу-агентами и предоставляющими проектный кредит.

Поначалу непросто было обеим сторонам, которых затронула изменившаяся механика этой работы – и банкам, и застройщикам. Многие застройщики не имели соответствующего опыта работы с банками, но и многие банки прежде не были представлены на этом специфическом рынке. Более того, даже те банки, которые традиционно занимались проектным финансирование застройщиков, были вынуждены кардинально менять свои подходы и развивать новые компетенции.

Сегодня финансированием застройщиков с использованием эскроу-счетов в России системно занимается менее 10 банков. Общий перечень банков, формально допущенных к такой работе, включает 93 банка. При этом сам Банк России заявляет, что из них только 35 кредитных организаций могут рассматриваться застройщиками для работы с эскроу- счетами. Чтобы банк мог быстро и качественно выполнять запросы клиентов-застройщиков, необходима квалифицированная команда и развитые компетенции в нескольких смежных направлениях: оценщики, инжиниринг, кредитные аналитики, развитая розничная сеть и IT-инфраструктура.

Сейчас банк «Открытие» занимает четвертое место в стране по финансированию застройщиков с использованием механизма эскроу-счетов (1,9 млн кв.м. жилой недвижимости). Это более 60 проектов в 23 регионах России от Калининграда до Владивостока. Это более 10 тысяч эскроу-счетов, на которых аккумулировано более 60 млрд руб. денег дольщиков.

Банк «Открытие» с особым вниманием относится к сектору финансирования застройщиков жилья.  Эта отрасль для нас одна из наиболее приоритетных.  Для нас приоритет не только и не столько доходность и масштаб бизнеса, сколько высокая социальная значимость жилищного строительства. Мы видим прямую связь между нашей работой и повышением качества жизни людей. Внедрение эскроу- счетов лишь подтвердило расставленные нами акценты: банки, работающие с застройщиками, стали краеугольным камнем этой системы, отвечая своими ресурсами и репутацией как перед покупателями жилья, так и перед застройщиками. Поэтому мы предъявляем максимально высокие требования к строительным проектам и к своей работе по анализу и финансированию таких проектов.