Ипотека теперь построена на противоречиях

Анна Королева
корреспондент Expert.ru
29 апреля 2021, 13:57

Средняя стоимость квадратного метра при покупке жилья в ипотеку достигла, по подсчетам аналитиков, на которых ссылается агентство РИА «Новости», нового исторического максимума. Однако прогноз его дальнейшего роста упирается в потолок объективных обстоятельств.

Выше крыши

По подсчетам бюро кредитных историй «Эквифакс», средний чек по ипотеке в марте 2021 года вырос на 0,3%, достигнув таким образом нового исторического максимума — отметки 3,14 млн рублей, сообщили РИА Новости

«Рынок ипотечного кредитования, отметившийся спадом в апреле-мае 2020 года, стал восстанавливаться более быстрыми темпами по сравнению с иными видами кредитования, в основном, за счёт программ государственной поддержки. В результате среднемесячные темпы роста ипотечного кредитования за период июнь-декабрь прошлого года составили 15%, тогда как по потребительским кредитам более скромные 11%», — пояснили агентству в компании динамику «среднего чека».

Причем, там прогнозируют его дальнейший рост до 3,3 млн рублей, несмотря на сокращение программы господдержки ипотечного кредитования. Однако другие эксперты куда осторожнее в прогнозах. Да, есть факторы, продолжающие подстегивать рынок, но и есть и другая тенденция.

Как так получилось

Рост среднего чека по ипотеке в России обусловлен сохранением разогнанных цен, говорит основатель TalkBank Михаил Попов. Сложились три фактора: льготная ипотека и рост спроса — с одной стороны, ограничение предложения со стороны застройщиков — с другой стороны. Это обеспечило рынку стремительный рост.

Но нужно понимать, указывает банкир, что для многих россиян недвижимость служит не только для обеспечения себя жильём, но и популярным инвестиционным инструментом, который обеспечивает защиту от инфляции. Этот актив растет вместе со стоимостью других товаров. Поэтому покупатели продолжают наращивать свои вложения даже на фоне формирующегося пузыря.

Несмотря на перегрев, люди продолжают вкладываться в недвижимость, констатирует Михаил Попов. Это подтверждается ростом цен на вторичном рынке, где льготной ипотеки нет. Цены растут, и это, в данном случае, стимулирует на покупку. А кроме того, на вторичном рынке можно найти цены ниже относительно новостроек.

Льготная ипотека по сути взорвала рынок недвижимости, подтверждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, и в ней, считает он, нет ничего общего с помощью населению в приобретении жилья. В результате, вместе с ростом цен на 20-50% в зависимости от региона взлетел и средний чек по ипотеке.

Рост цен на недвижимость упирается в потолок

А вот если говорить о будущем, то все не так однозначно. Рост цен привел к тому, рассказал Алексей Кричевский, что в ряде регионов стало практически невозможно накопить даже на первоначальный взнос — реальные доходы населения, в отличие от цены квадратных метров, падают и сейчас находятся на уровне начала 10-х годов, потеряв за прошлый год порядка 10%.

Есть еще более занимательная статистика, указывает эксперт: две трети заемщиков с одобренной ипотекой отказываются от нее, поскольку понимают, что не потянут ежемесячные платежи. А средний срок кредитного договора вплотную подобрался к 20 годам, при том, что это максимальный срок кредитования по льготной программе.

Разумеется, в таких условиях цены на недвижимость банально не могут расти выше, о чем и говорит стагнация, начавшаяся в феврале — рост цен за первый квартал в большинстве регионов не превышает 2%. То есть, считает Алексей Кричевский, можно говорить о том, что стоимость недвижимости уже подобралась к своим предельным значениям, и дальше начнется либо коррекция, особенно на фоне роста ключевой ставки ЦБ, либо они надолго останутся на текущих уровнях. Какие-то законодательные меры социального плана по регулированию цен на недвижимость сейчас уже не актуальны, полагает он, так как приближается естественная коррекция цен.

К тому же, добавляет аналитик, прогнозируется выход в ближайшие два-три года на рынок массы кредитного жилья, которое сможет скорректировать цены на 3-5%. Раньше 2022-2023 годов ждать притока платежеспособных клиентов в сектор ипотеки однозначно не стоит — все, кто мог позволить себе купить квартиру в кредит, уже это сделал.