Ипотека больше никогда не будет прежней

Анна Королева
корреспондент Expert.ru
12 августа 2021, 15:11

Инициировав ужесточение условий выдачи кредитов на покупку жилья, в Центральном банке ожидают теперь снижения числа заемщикам с минимальным первоначальным взносом. Прежнюю ипотечную политику банков там винят во взлете цен на недвижимость, особенно в столицах, поэтому, наряду с оптимизмом, в ЦБ предупредили о перегреве рынка жилья. У аналитиков критический настрой по отношению мерам регулирования, отмечается, в частности, что рынок уже начал корректироваться и цены снижаются.

Коллаж: Тамара Ларина

Дело пахнет пузырем 

Банк России планомерно принимает меры, нацеленные на ограничение выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Как заявила в интервью «Известиям» директор департамента ЦБ по финансовой стабильности Елизавета Данилова, эти меры не означают запрет таких кредитов для граждан, но дестимулируют банки их выдавать, поскольку они становятся для банков более дорогими. 

Поэтому, по словам Даниловой, можно ожидать снижения доли ипотеки с низким первоначальным взносом и повышения доли кредитов со взносом 20% и более. 

«Во втором квартале 2021-го доля ипотеки с первоначальным взносом 10–20% на первичном рынке составила 46% против 40% годом ранее», – встревожена Елизавета Данилова. Но теперь этому росту должен прийти конец. 

Как напомнила представитель ЦБ, с 1 августа вступили в силу поправки в законодательство, касающихся тех самых кредитов с низким первоначальным взносом — от 15 до 20%. По ее словам, принятые меры приведут к стабилизации рынка ипотеки. 

Обеспокоенность связана, во-первых, с опасением роста числа слишком плохих долгов. Логика тут понятна. Именно тот заемщик, у которого меньше всего денег, берет самый большой кредит (4/5 и более от стоимости жилья). Во-вторых — с ценами. 

«Мы также учитываем динамику цен на рынке недвижимости. И здесь появляются признаки перегрева: темп роста на первичном рынке жилья во втором квартале в годовом выражении составил 20,6%. В Москве этот показатель еще выше — 24%, в Санкт-Петербурге — 26%», – отметила директор департамента. 

«Безусловно, – указала Елизавета Данилова, – это негативно влияет на доступность покупки жилья, возможность накопить у граждан снижается, и люди вынуждены брать ипотеку на большую сумму, что, в свою очередь, увеличивает риски. И охлаждение ценовой динамики было бы полезным». 

Она добавила, что регулятор делает все, чтобы на рынке ипотеки не возникло пузыря, который спровоцирует резкую остановку кредитования, неплатежеспособность заемщиков и падение цен на жилье. 

Ипотека не для всех

Льготная ипотека на новостройки уже после 1 июля 2021 года перестала быть такой востребованной, как полгода-год назад, констатирует эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. На это, по ее словам, есть вполне понятные и объяснимые причины. 

Во-первых, продление льготной ипотечной программы произошло не автоматически, а с пересмотром процентной ставки: 7% годовых вместо прежних 6,5%. А во-вторых, размер кредита уменьшен до 3 млн рублей для всех регионов. Ранее же для Москвы и Петербурга он составлял 12 млн руб. 

За прошедший год цены на жилую недвижимость (преимущественно в классах “комфорт” и “бизнес”) выросли более чем на 20%, а в некоторых районах и более чем на 30%, продолжает эксперт. Стоимость средней однушки в спальном районе в Москве начинается примерно от 8 млн рублей, а лимит по льготной ипотеке теперь лишь 3 млн. Причем, уровень цен на новостройки на стадии котлована стал достигать уровня готового жилья. 

В более отдаленных и менее экономически развитых регионах страны цены на жилую недвижимость практически остались на прежнем, не очень высоком уровне, отмечает она, но и доходы населения, за счет которых можно совершать крупные покупки, не увеличились.

Теория - и практика

Определенной альтернативой новой льготной ипотеке стали потребительские кредиты, указывает Людмила Анисимова. Банки предлагают суммы, зачастую превышающие 3 млн рублей, не всегда требуя обеспечения залогом и по относительно сопоставимым с ипотекой процентным ставкам, на период до 10 лет, что бывает более интересно для заемщика. 

Людмила Анисимова опасается, что ужесточение требований к заемщикам и повышение процентной ставки увеличит долговую нагрузку заемщика, а не снизит ее

«Я не думаю, что данные меры приведут к желаемому результату, – говорит старший управляющий партнер компании PG Partners Петр Гусятников. –  Речь идет фактически об ограничении выдачи ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. Такие кредиты будет брать не выгодно, потому что по ним повышена процентная ставка. В принципе в России не самая доступная ипотека и она никогда таковой не была. Исключение, пожалуй, 2020 год, когда мы увидели рост спроса на волне снижения ставок. Россияне не любят копить. Более того, уровень финансовой грамотности населения достаточно низок, поэтому пользоваться эффективными инструментами для сохранения и приумножения капитала мало кто умеет».  

Копить, вкладывая деньги в депозиты вряд ли получится, потому что хотя процентные ставки по ним выросли, они все равно не покрывают даже инфляцию, а это значит, что деньги будут обесцениваться, говорит эксперт. Именно поэтому большинство предпочитает брать ипотеку с минимальными вложениями, а не копить длительное время на внушительный первоначальный взнос. 

Существует еще один фактор – как правило, люди, которые берут ипотеку, не имеют собственного жилья, поэтому они, помимо накоплений, вынуждены еще и платить за аренду, продолжает Петр Гусятников. Это еще одна мотивация к тому, чтобы взять ипотеку с минимальным взносом и дальше платить уже за свое, с минимальной финансовой нагрузкой. Кроме того, ЦБ не учитывает того факта, что при желании первоначальный взнос можно вообще обойти. Это нелегальная схема, однако ею успешно пользуются заемщики, у которых нет денег на первоначальный взнос. 

Опасность представляет не то, что растет количество ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, а то, что займы дают тем, у кого платеж превышает даже 80% от дохода, уверен эксперт. И гораздо более эффективными были бы меры, ограничивающие выдачу кредитов людям, у которых платеж по займу превышает 50% от дохода. 

Перегрев на рынке недвижимости очевиден, заключает Петр Гусятников. Такого спроса, как в прошлом году, больше не будет, но цены не спешат опускаться. Скорее всего, это приведет к стагнации в краткосрочной перспективе, и только после этого стоит ждать какой-то стабилизации. 

Как указывает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, в ЦБ, констатируя проблемы, в то же время называют кредитный портфель по ипотеке достаточно хорошим, так как просрочки более 90 дней составляют менее процента от всего объема. 

Качество портфеля будет неплохим до конца года, а потом, считает он, в отчетах ЦБ начнут отражаться просрочки по льготной ипотеке и кредитам, которые были взяты в этом году. Он также прогнозирует, что как минимум 15% вторичного рынка будет состоять из квартир с обременением, владельцы которых не в состоянии обслуживать долги перед банком за жилье. 

По мнению эксперта, действия ЦБ на рынке недвижимости сейчас были бы излишни – он сам себя откорректирует и этот тренд совершенно четко просматривается уже четвертый месяц. С постепенным снижением спроса падает и стоимость предложения: цены в Москве с пиковых значений в начале весны уже скорректировались примерно на 2-3% и будут корректироваться дальше, полагает Алексей Кричевский.