Апартаменты получили прописку
Споры вокруг статуса апартаментов в России ведутся не первый год. Интерес к данному формату недвижимости объясняется более низкими ценами по сравнению с квартирами, но собственникам приходится мириться с рядом ограничений. Главным минусом был запрет на регистрацию по месту пребывания, ведь юридически помещение считается нежилым. Отсутствие регистрации отрезало доступ к ряду социальных благ. Это делало апартаменты неподходящим вариантом прежде всего для семей с детьми, нуждающихся в прикреплении к поликлинике, детскому саду и школе. С другой стороны, именно из-за этого ограничения в правах «апарты» продавались с дисконтом и всегда были альтернативой квартире для тех, кому прописка не была критична. Скажем, купить для взрослого ребенка апартамент, оставив его прописанным у родителей в том же городе куда выгоднее, чем приобретать ему обычную квартиру.
3 февраля Конституционный суд (КС) принял постановление, позволяющее владельцам апартаментов и их родственникам получать временную регистрацию в таком объекте. Поводом к разбирательству стала жалоба россиянки, которая не смогла прописать себя, мужа и двоих детей в апартаментах гостиничного типа в Санкт-Петербурге, принадлежащих матери ее супруга. Суд посчитал, что действующие нормы не соответствуют Конституции РФ и подлежат пересмотру, а законодателям необходимо внести изменения в правовое регулирование.
Это решение — важный шаг к изменению статуса апартаментов, однако переоценивать его не стоит, считают специалисты по недвижимости. К буму на рынке оно не приведет, как и не сравняет апартаменты в стоимости с квартирами.
«Несмотря на решение КС, законодательно апартаменты не приравнены к объектам многоквартирных домов. В связи с чем в нынешних реалиях они не смогут быть равнозначны по цене», — заявила «Эксперту» директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК Ксения Цаплина.
Главный аналитик «Циана» Алексей Попов подчеркнул, что наличие временной регистрации не решает всех сложностей с доступом к объектам социальной инфраструктуры.
Решение КС частично легализует сложившуюся практику проживания в апартаментах, однако если удорожание апартаментов из-за роста спроса на них и произойдет, то оно будет небольшим, заявил «Эксперту» первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев: «Наличие или отсутствие права регистрации по месту пребывания не влияет на себестоимость строительства домов с апартаментами».
Будущее рынка определят регионы
Новые возможности точно повысят внимание к апартаментам, уверен коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Однако станут ли их больше строить — сказать пока сложно. «Проекты строительства апартаментов в Петербурге уже несколько лет получают социальную нагрузку, и эта составляющая себестоимости в проектах строительства только растет. С учетом стоимости проектного финансирования складывается реальность, в которой строительство апартаментов становится экономически не столь привлекательным, как ранее. Кроме того, при продаже апартаментов на первичном рынке, разрешение на строительство которых получено с 2024 года, взимается НДС. Поэтому вопрос перспектив рынка апартаментов несколько шире, чем отдельно взятое влияние фактора регистрации», — пояснил он «Эксперту».
Рынок апартаментов переживал пик развития в начале 2020-х гг. — в московском регионе их доля в новом предложении в отдельные периоды достигала 25–30%, напомнила Ксения Цаплина. Однако в последние три года наблюдается устойчивое снижение объемов вывода новых объектов — отчасти из-за жесткой кредитной политики государства. По мнению главы департамента аналитики и продукта ГК ФСК, будущее рынка апартаментов зависит от решений законодателей: «Это сейчас вопрос не экономики, а политики в области градостроительства и прав потребителя. В части сервисных апартаментов гостиничного типа — будущее есть, в локациях с высоким туристическим потоком и рентной ликвидностью».
Застройщики не откажутся от формата апартаментов, ведь из-за менее строгих требований к инсоляции, минимальным метражам, обеспечению социнфраструктурой строить их быстрее и дешевле квартир. Но объемы будут зависеть от уровня спроса, считает Владимир Кошелев: «В краткосрочной перспективе доля апартаментов на первичном рынке может вырасти до 40–50% в мегаполисах. Они станут доминирующим продуктом в сегменте студий и малометражек для молодежи, малых семей, инвесторов». При этом развитие сегмента, по мнению депутата, может быть ограничено двумя факторами. Во-первых, муниципалитеты могут начать сопротивляться, видя, как массово заселяются объекты, не обеспеченные школами и больницами. Во-вторых, слишком активная стройка грозит переизбытком предложения в отдельных локациях, что скорректирует ценовой рост.
В «Циане» согласны с тем, что объемы рынка апартаментов будут зависеть от действий региональных органов власти. «К примеру, в Москве с 2024 года на такие проекты не выдаются новые разрешения. Это привело к тому, что их доля в продажах упала с 10% в начале 2020-х до 3-4% сейчас. В Петербурге таких ограничений сверху нет, и там апартаменты сохраняют свою долю в 5–6% от всего первичного рынка. В Крыму, на побережье Черного моря в Краснодарском крае, в Калининградской области активно развивается формат курортных апартаментов — на них приходится более 10% от рынка новостроек, и показатели растут», — сообщил Алексей Попов. По его прогнозу, рост объема апартаментов в сделках и объемах строительства в масштабе страны пока маловероятен.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag