Девелоперы хотят отвязаться
Необходимость изменений в правилах долевого строительства многоквартирных домов авторы законопроекта объясняют рисками срыва выполнения ими обязательств по вводу жилья. По их мнению, действующие нормы ведут к «кабальным условиям» взаимоотношений между застройщиками и банками-кредиторами, а расходы на обслуживание кредита составляют до четверти стоимости жилья.
Механизм проектного финансирования, который с 2019 г. используется при строительстве жилья, предполагает, что девелопер получает в банке кредит под конкретный проект и в этом же банке покупатели квартир открывают счета эскроу — на них хранятся деньги за купленные квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Если в процессе стройки девелоперу потребуется дополнительное финансирование или он захочет изменить условия кредитования, банк может согласиться с предложением или отказать. В последнем случае девелопер практически лишен возможности рефинансировать имеющийся проектный кредит в другом банке, потому сейчас для этого ему нужно получить согласие всех дольщиков, а на практике это нереально, рассказал «Эксперту» один из авторов инициативы депутат Госдумы Валерий Гартунг. Поправки же предполагают переход счетов эскроу в рефинансирующий банк по решению застройщика, без учета мнения покупателей квартиры. Разумеется, банк должен входить в соответствующий список ЦБ РФ.
По словам Валерия Гартунга, принятие поправок позволит сохранить конкурентную среду на всех этапах строительства жилого комплекса, пресекая злоупотребления со стороны банков: «Это важно, потому что, по данным Минстроя, около 25% в себестоимости жилья — это маржа банка. Вот у нас и цены на квартиры взлетели. Конечно, всех проблем застройщиков данный законопроект не решит, но, даже если маржа банков упадет с 25 до 20%, получаем снижение себестоимости жилья на 5%: при цене квартиры в 10 млн рублей это 500 тыс. рублей».
По прогнозам депутата, Госдума может принять поправки уже в весеннюю сессию.
Что такое счета эскроу
С 2019 г. в России стало обязательным открытие счетов эскроу для покупки строящегося жилья в многоквартирных домах. Покупатель вносит средства на специальный счет, где они замораживаются до выполнения застройщиком условий по договору. Если девелопер обанкротится или сильно затянет сдачу объекта, дольщики получат средства обратно. Эскроу-счета покупателям недвижимости открывает тот же банк, который финансирует строительный проект. С 1 марта 2025 г. расчеты через эскроу действуют и при возведении частных домов — пока в рекомендательном порядке.
Поправки не снизят защиту дольщиков — независимо от банка деньги остаются заблокированными на счете до ввода объекта в эксплуатацию, отметил генеральный директор компании «Ташир Эстейт» Максим Самсонов.
Перевод счетов между покупателями должен носить технический характер, считает финансовый директор ГК «Железно» Ольга Лазарева. По ее словам, существующая сегодня жесткая привязка счетов эскроу к одному банку фактически лишает девелопера возможности рефинансирования и ограничивает конкуренцию между банками.
Тема рефинансирования в этом году будет становиться тем популярнее, чем ниже ключевая ставка, сказал «Эксперту» коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов: «По мере того как „ключ“ снижается, а также в контексте прогнозов ЦБ по его значению на уровне 8–9% годовых в следующем году, вопрос перекредитования на новых, более выгодных, условиях всё актуальнее».
Судам добавят дел
Врио президента Ассоциации банков России Денис Липаев сообщил «Эксперту», что единого мнения по поводу данного законопроекта в профессиональном сообществе пока нет, ведется обсуждение — по его результатам консолидированная позиция банков будет направлена в комитет Госдумы по финансовому рынку.
Принятие закона породит новую волну судебных споров, которые будут разворачиваться на стыке интересов банков, застройщиков и дольщиков, рассказал «Эксперту» управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев. Во-первых, это споры между банками. Первоначальный банк может оспаривать законность рефинансирования, пытаясь доказать, что договор рефинансирования был заключен с нарушением (например, фиктивный, чтобы уйти от обязательств перед старым банком). Во-вторых, это конфликты застройщика со старым банком, которые могут вылиться в попытки кредитора взыскать комиссии, штрафы за досрочное погашение, несмотря на прямой запрет в законопроекте.
Наконец, возможны споры с участием дольщиков — они самые сложные, по мнению юриста. Например, конфликт может возникнуть, если застройщик обанкротится после рефинансирования. «Деньги дольщикам должен возвращать новый банк, ведь средства уже лежат на его счетах. Однако, если в процедуре банкротства застройщика вскроются факты, что рефинансирование было фиктивным и сделка по переводу счетов была оспорена как подозрительная (совершенная в ущерб кредиторам), суд может обязать вернуть всё „на круги своя“, что создаст коллапс для дольщиков», — пояснил Станислав Солнцев.
Для судебной системы принятие законопроекта может повлечь приход «сложных» дел, где будут переплетаться банкротные, кредитные и долевые споры, резюмировал Станислав Солнцев: «Ключевая задача судов в этот период — строго следить за соблюдением процедуры перевода, чтобы минимизировать риски для конечных приобретателей жилья — дольщиков».
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag