Пик спроса прошел
Рынок дубайской недвижимости, популярной у россиян, ожидаемо замер сразу после того, как Иран начал наносить удары по ОАЭ — в ответ на военную операцию США и Израиля. Хотя попадания на территории Дубая можно пересчитать по пальцам, военная напряженность обрушила акции местных застройщиков: индекс недвижимости Дубайского финансового рынка (DFM) упал с начала конфликта на 30%. Многие инвесторы поставили сделки на паузу в ожидании обвала цен, а владельцы объектов спешно задумались о продаже. Впрочем, некоторые игроки рынка считают, что война лишь ускорила тренд снижения интереса к недвижимости в ОАЭ: который начал формироваться в прошлом году.
Спрос на недвижимость в Дубае в последние годы рос рекордными темпами, цены на жилье с 2022 г. увеличились более чем на 60%. По данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2025 г. количество сделок по покупке первичной жилой недвижимости в эмирате увеличилось на 26% год к году, апартаментов — на 28%, вилл — на 13%; офисы показали 6-кратный рост по сравнению с 2024 г.
Пик интереса со стороны россиян к недвижимости Дубая пришелся на 2022–2023 гг., а уже в 2024 г., когда цены ощутимо выросли, начал снижаться.
«В 2025-м и в начале 2026 г. спрос структурно изменился, появилось больше профессиональных инвесторов с высокими чеками. Также наблюдался интерес к покупке „для себя“ со стороны очень состоятельных людей», — рассказал «Эксперту» владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.
К началу 2026 г., еще до эскалации конфликта на Ближнем Востоке, появилась тенденция более осторожного спроса со стороны россиян, добавил член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости «АРЕА» Евгений Скоморовский: «Российские покупатели стали внимательнее и избирательнее при выборе дубайских проектов».
Директор компании «Этажи» в ОАЭ Данис Латыпов отметил, что доля россиян в структуре сделок местного офиса с начала года составляет около 30%, соотношение покупателей и продавцов — 80% на 20%. Средний бюджет покупки у россиян — от $400 тыс. до $500 тыс. В основном это недвижимость в туристически активных локациях: подешевле — в спальных районах, более дорогие — на побережье. Самый популярный сегмент — студии площадью 35–45 кв. м.
Новостройки пострадали первыми
На фоне негативных новостей многие россияне отложили планы покупки недвижимости в Дубае. По подсчетам Виктора Садыгова, примерно 30% клиентов взяли паузу, надеясь на обвал рынка.
Некоторые инвесторы всё еще верят в рынок недвижимости ОАЭ, выбирают более ликвидные форматы, прежде всего в готовые объекты вместо off-plan (объекты на стадии строительства), добавил Евгений Скоморовский.
Часть инвесторов уже стремятся быстро перепродать свои объекты даже с дисконтом. В первую очередь это касается строящихся проектов, прокомментировал «Эксперту» партнер консалтинговой компании Nikoliers Андрей Косарев: «С учетом временного лага, в статистике такие сделки по сниженным ценам можно будет увидеть лишь через несколько недель. Многие участники рынка заняли выжидательную позицию либо находятся в активном поиске стрессовых продаж и скидок, понимая, что панические настроения отдельных продавцов могут дать возможность первым хорошо сэкономить или заработать». Однако говорить о системной «распродаже» недвижимости и падении цен в ОАЭ сейчас никаких оснований нет. По мнению Виктора Садыгова, говорить о существенных скидках можно будет только через два-три месяца, если военная обстановка ухудшится.
Кто заменит Дубай
Эксперты не верят в то, что россияне в одночасье уйдут с рынка ОАЭ. Однако ряд покупателей могут переориентироваться на другие эмираты — прежде всего Абу-Даби или Рас-эль-Хайму «как рынки с иным уровнем риска и другой стадией рыночного цикла», считает Евгений Скоморовский: «Вне региона часть капитала может уйти в страны, где для инвесторов важнее не ажиотажный рост, а более предсказуемый сценарий сохранения капитала и ликвидности выхода из актива — например, в страны Юго-Восточной Азии». Дубай при этом останется важным рынком, однако перестанет восприниматься как приоритетный, которым он был несколько последних лет.
Направлений, которые смогли бы заменить российским инвесторам Дубай, нет — он уникален, и если война не продлится более двух месяцев, то рынок быстро восстановится и альтернативу искать не понадобится, уверен Виктор Садыгов: «Если же кто-то в моменте выбирает страну для инвестиций и ему необходимо вложиться сейчас, то выбор падает на Саудовскую Аравию. Сегодня по этому направлению отмечается высокий спрос, и динамика будет только увеличиваться».
В том, что рынок недвижимости Дубая остается фундаментально привлекательным для инвестиций, уверен и Андрей Косарев: «Если конфликт завершится в обозримые сроки, рынок достаточно быстро вернется к прежней динамике».
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag