В 2025 г. российская карта жилищного строительства заметно изменилась: традиционные лидеры девелоперской активности — Москва и Московская область — замедлились, а региональные центры, напротив, продемонстрировали рост. Об этом «Эксперту» рассказал директор департамента управленческого консалтинга аудиторско-консалтинговой Группы «Деловой профиль» Владимир Поклад.
Лидерами по темпам роста стали южные «курортно-логистические» хабы и регионы с мощной промышленной базой. Впечатляющую динамику показали Республика Крым (+55,7% объема первичного рынка), Воронежская область (+20,8%), а также Дагестан, Саха—Якутия, Архангельская, Ростовская, Нижегородская и Омская области. Екатеринбург занял второе место в России по объему строящегося жилья с ростом на 22% год к году, уступив только Москве, которая, наоборот, потеряла 5%.
«Эти данные свидетельствуют о том, что государственные программы льготной ипотеки начали выполнять функцию „навигатора“, перенаправляя инвестиции в регионы», — объяснил Владимир Поклад.
По его прогнозам, в ближайшие 3–5 лет рынок недвижимости будет расти в трех группах территорий: промышленный пояс Урала и Западной Сибири, Юг России и Черноземье, особые экономические зоны (Дальний Восток — благодаря программе льготной ипотеки под 2% и развитию территории опережающего развития, а Северный Кавказ — как центр туристического девелопмента).
Интерес к региональной экспансии внутри страны подтверждают опрошенные «Экспертом» застройщики.
В ГК ФСК на долю регионов пришлось до 20% объемов строительства в 2025 г., тогда как еще в 2023 г. этот показатель не превышал 12%. «В этом году ставим задачу по росту регионального присутствия. В начале этого года уже вышли с новым проектом в Благовещенске, планируем также запуск проекта в Красноярке», — сообщил «Эксперту» первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос.
Старший вице-президент ГК DOGMA Артем Колесников перспективными направлениями диверсификации бизнеса называет южные города и Черноморское побережье: «В 2026 г. планируется дальнейшее расширение в южном направлении, в числе приоритетных локаций — Анапа и Ростов-на-Дону».
Группа «Самолет» в прошлом году начала строить первые жилые комплексы в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Уфе. «В первую очередь, нас интересуют субъекты и города, где ведется активная экономическая жизнь и высок потенциал платежеспособного спроса наряду со сформировавшейся потребностью в качественном современном жилье. Это и города-миллионники, и те территории, где действуют адресные льготные ипотечные программы, преференциальные режимы для инвесторов и возможности для работы по механизму комплексного развития территорий», — заявил «Эксперту» управляющий директор федеральных проектов группы «Самолет» Алексей Федоров. По его словам, компания внимательно анализирует экономическую целесообразность старта новых проектов в условиях жесткой денежно-кредитной политики и нехватки трудовых ресурсов в отрасли. «Самолет» одним из первых среди девелоперов запросил помощь от государства, но пока не получил ее.
Краснодарский застройщик ГК ТОЧНО в 2025 г. впервые «дотянулся» до Тюмени — самой удаленной точки от домашнего региона компании, рассказала «Эксперту» директор предприятия Анастасия Маслёха: «Выход девелопера в другой регион — это всегда большая подготовительная работа: изучение нормативной базы, специфики региона, диалог с властями». В планах на 2026 г. — выход в ДНР, Свердловскую область и Башкортостан. Кроме того, компания начала строительство своего первого объекта ИЖС — всесезонного курорта в предгорьях Кавказа.
Текущая реальность с высокой ключевой ставкой делает любую экспансию более взвешенной, но от этого идея не теряет актуальности, сказал «Эксперту» исполнительный директор ГК «А101» Александр Соколюк: «Напротив, поиск рынков с меньшей себестоимостью земли и строительства может стать фактором управления рисками». В настоящее время компания, которая строит жилье в Новой Москве и Ленинградской области, рассматривает запуск проектов в третьем регионе России.
В то же время остается ряд недооцененных девелоперами городов — Ярославль, Тула, Ижевск, Ульяновск, Пенза, а также курортные центры вроде Алушты, отметил Владимир Поклад: «Ярославль демонстрирует доходность от аренды на уровне 7,2% годовых против 5,5% в Москве, при этом город привлекает инвестиции: соглашение с Москвой предполагает вложение более $100 млн в строительство 450–500 тыс. кв. м жилья. Алушта за четыре года увеличила число проектов в 5 раз, а доля города в крымских новостройках выросла до 11,2%. В промышленных центрах — Туле, Ижевске, Ульяновске — стабильная занятость в оборонно-промышленном комплексе и логистике формирует устойчивый платежеспособный спрос, еще не полностью отраженный в ценах на жилье».
Недооцененность не означает автоматической прибыльности — успех проектов в этих городах потребует от девелоперов адаптации продуктовой линейки и активного взаимодействия с властями по вопросам инфраструктурного обеспечения, подчеркнул аналитик Группы «Деловой профиль»: «Тем не менее, именно в таких локациях, где рыночные ожидания еще не догнали реальные изменения, может сформироваться новая волна региональной экспансии в ближайшие 5–10 лет».
Доля регионов в общем объеме строящегося жилья в РФ по итогам прошлого года достигла 79%, однако в 2026 г. объем строящегося жилья в Московской агломерации может вырасти на 4–5%, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов: «Это связано с тем, что девелоперы чаще будут запускать новые проекты на фоне повышения доступности проектного финансирования и активизации отложенного ипотечного спроса».
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag