Через кризис к консолидации
В 2025 г. построен рекордный объем частных домов — 63,5 млн кв. м (на 2% больше, чем годом ранее). ИЖС обеспечило 59% от всего объема ввода жилья в стране. При этом вывод на рынок новых проектов малоэтажной застройки снизился на 40%, подсчитали по просьбе «Эксперта» в компании «Циан». Если в 2023 и 2024 гг. количество новых коттеджных поселков и их очередей было примерно одинаковым (260 и 258 соответственно), то в 2025 г. — только 151. И предпосылок для роста индивидуальной стройки при существующей ключевой ставке пока нет, считают участники рынка.
В группе компаний «Техпроминвест», строящей коттеджный поселок «Бариново Парк» в Подмосковье, отмечают снижение спроса на объекты ИЖС в январе — феврале 2026 г. по сравнению с тем же периодом 2025 г., а по итогам года прогнозируют падение продаж на уровне 10%. На этом фоне пришлось отложить планы развития.
«В целом мы не смотрим оптимистично [на объемы продаж по итогам 2026 г.], поэтому у нас сейчас земельный банк не особо растет. Мы пока приостановили новые проекты и пытаемся завершить текущие», — рассказал «Эксперту» руководитель отдела продаж ГК «Техпроминвест» Самвел Амбарцумов. Чтобы удержаться на плаву, застройщик начал сокращать издержки, оптимизируя затраты на персонал, логистику и рекламу.
Пока массовому покупателю не вернут возможность взять кредит хотя бы под 8%, обширного индивидуального строительства не будет, уверен генеральный директор строительной компании «АСК Групп» (г. Тюмень) Антон Домбовский: «Без доступных заемных средств рынок вернется в доипотечное время — будут строиться только богатые люди, которые могут заработать себе на особняк в течение 2–3 лет».
Снижение объемов работы у подрядных организаций и рост финансовой нагрузки может привести к консолидации рынка: более устойчивые компании укрепят позиции, а часть небольших игроков может уйти с рынка, сказал «Эксперту» Президент Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (Ассоциация МЖС), член комитета по строительству и ЖКХ Государственной Думы РФ Александр Якубовский.
По подсчетам Антона Домбовского, количество строительных компаний, работающих в Тюменском регионе в сегменте ИЖС, за последнее время уже сократилось минимум втрое.
В условиях затяжного низкого спроса часть застройщиков может не справиться с долговой нагрузкой и обанкротиться, другие же игроки будут укрупняться, объединяясь друг с другом, прогнозирует Самвел Амбарцумов.
Главный аналитик «Циана» Алексей Попов считает, что низшая точка на рынке ИЖС уже пройдена: «Ставки по ипотеке постепенно снижаются, цикл роста цен на стройматериалы быстрее инфляции завершен, первичный „шок“ от перехода на эскроу-счета преодолен».
По прогнозам Александра Якубовского, в 2026 г. рынок ИЖС, вероятнее всего, войдет в фазу умеренного охлаждения по новым проектам: «Ввод может сохраняться на относительно высоком уровне за счет завершения уже начатых строек, однако по новым закладкам возможна динамика ниже прошлых лет».
Интересных предложений (по соотношению цены и качества) в секторе ИЖС немного и продаются они быстро, сообщила «Эксперту» начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «ИНКОМ-Недвижимость», член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова. По ее словам, активных застройщиков на рынке сейчас мало, а основным спросом пользуются дома «под ключ».
Интересно, что в прошлом году заметно просел спрос и в сегменте элитной загородной недвижимости, где с использованием заемных средств заключается небольшое количество сделок. Аналитики объясняют снижение сделок рекордным спросом в 2024 г. Как рассказала «Эксперту» директор департамента загородной недвижимости консалтинговой компании NF GROUP Татьяна Алексеева, по итогам 2025 г. на первичном рынке загородной «элитки» Московского региона было реализовано около 210 лотов, что на 25% меньше аналогичного показателя прошлого года: «В 2026 году мы ожидаем дальнейшего выхода на рынок новых элитных загородных проектов. Тем не менее проекты будут выводиться осторожно небольшими очередями, как мы наблюдали в последние годы».
Застройщики хотят стабильности
Опрошенные «Экспертом» специалисты единодушны в том, что без стимулирования спроса сохранить текущие объемы индивидуального строительства не удастся. О том, что добиваться больших объемов ИЖС в России будет с каждым годом всё сложнее, заявил 25 февраля заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин. Ранее вице-премьер утвердил комплекс мер по развитию индивидуального жилищного строительства до 2030 г. Как сообщается на сайте кабмина, они направлены на повышение доступности частных домов, увеличение темпов ИЖС, защиту средств граждан, развитие инфраструктуры и совершенствование законодательного регулирования. В аппарате Марата Хуснуллина и в Минстрое России, куда «Эксперт» обратился за дополнительными комментариями, подробности документа пока не раскрывают.
Александр Якубовский выделил главные направления мер поддержки, необходимые для массового развития ИЖС. Первое — инфраструктура: нужны механизмы софинансирования подготовки территорий и вовлечения новых земель в оборот. Второе — стабильные финансовые инструменты. «Необходимы предсказуемые ипотечные программы под ИЖС, безопасные механизмы расчетов и понятные правила проектного финансирования, чтобы граждане были защищены, а подрядчики могли работать в прозрачной модели», — пояснил глава Ассоциации МЖС. И третье — это снижение административных барьеров. Чем проще процедуры, быстрее согласования и понятнее требования, тем ниже итоговая стоимость дома для семьи.
В то же время постоянные изменения в регуляторике — серьезная сложность для строительного бизнеса, особенно небольшого, подчеркнул Антон Домбовский: «Нет стабильности, каждый год вводят что-то новое: то эскроу-счета, то изменения в льготном кредитовании». По мнению застройщика, принимая нововведения, законодателям стоило бы давать отрасли больше времени на адаптацию.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag