Реклама для новичков
Содержание рекламных материалов жилых комплексов нередко расходится с фактическими характеристиками сдаваемых объектов, говорится в пояснительной записке к законопроекту: девелоперы обещают детские сады, парковки, благоустроенные дворы, системы «умный дом», качественную отделку мест общего пользования, однако эти обязательства не фигурируют в договоре долевого участия, а значит, не подлежат исполнению.
Авторы инициативы предлагают запретить включать в рекламу новостроек сведения об инфраструктуре и характеристиках жилья, изображения или описания, не соответствующие проектной декларации. Эти поправки в случае их принятия дадут покупателю право требовать возмещения убытков, понесенных из-за недостоверной информации в рекламе.
Крупные застройщики с многолетней историей дорожат своей репутацией и стремятся избегать в рекламе обещаний, которые могут не выполнить, прокомментировал законодательную инициативу заместитель председателя Комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты, основатель портала ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков) Кирилл Холопик: «Авантюрными рекламными обещаниями чаще всего грешат небольшие застройщики или новички на рынке».
При этом застройщики используют в рекламе как собственные обещания, так и публичные планы органов местной власти по созданию социальных объектов, транспортной инфраструктуры, объектов рекреации. И если они не смогли построить вовремя школу или метро, то вряд ли следует наказывать застройщика, считает Кирилл Холопик. А в случае с собственными обещаниями застройщика есть сложность в фиксации нарушения. «Будет ли в суде приниматься в качестве доказательства реклама, которая выходила в информационное пространство 2–3 года назад: старый печатный буклет или фотография уличного баннера? Не уверен, так как все это легко подделывается», — выразил сомнение он.
Запрет упоминать в рекламе объекты социальной и транспортной инфраструктуры выглядит неоправданным, уверен владелец и генеральный директор ГК «Добро» Иван Богатов: «Как теперь поступить девелоперу, если он развивает проект рядом с метро и, к примеру, с университетом? Всё, нет теперь у него преимуществ, за которые он заплатил экстра цену, покупая земельный участок».
В то же время для девелоперов в случае утверждения закона серьезно сократятся риски проявлений потребительского экстремизма, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов: «Теперь все ключевые потребительские характеристики новостроек будут указаны в проектной документации. Места для субъективных представлений почти не останется. Клиенты в ходе приемки будут проверять приобретенные недвижимые активы именно на соответствие конкретным характеристикам».
Менять не нормы, а их исполнение
Застройщики могут перенести обещания в «серые зоны» маркетинга: блогеры, презентации менеджеров продаж, предупреждает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев: «Сместится и сама логика позиционирования: вместо демонстрации конкретных преимуществ акцент уйдет в эмоции, образ жизни, окружение, комьюнити и абстрактное качество среды. Это означает, что реклама станет менее «обещающей» и более «описательной». В то же время застройщик будет делать акцент на тех моментах, где он уверен в реализации своих обязательств.
Принятие поправок может привести к всплеску споров по благоустройству и инфраструктуре (обещали одно — построили другое или не построили вовсе), по качеству и уровню отделки (особенно в сегментах комфорт+ и бизнес), по визуализациям и рендерам (когда фактический результат существенно отличается от демонстрируемого в рекламе), подчеркнул юрист: «Будут обращаться к экспертам-строителям, которые станут оценивать „рекламные обещания“ и сопоставлять то, что было реально построено».
По мнению Станислава Солнцева, при наличии четко зафиксированной рекламы (скриншоты, фото, диктофонная запись, материалы сайта) суды начнут чаще признавать такие сведения значимыми при оценке обязательств застройщика, особенно если формулировки были конкретными и не содержали оговорок.
Решать проблему несоответствия реальных новостроек обещаниям нужно не столько усложнением законодательства, сколько эффективными правоприменительными механизмами, заявила «Эксперту» адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. Необходимо ввести запрет на изменение проектной декларации в части инфраструктуры, а также закрепить недопустимость снижения потребительских свойств объекта. При этом застройщик, по ее мнению, должен нести реальную ответственность в виде крупных штрафов за расхождение построенного комплекса с декларируемым проектом.
Покупателям, в свою очередь, нужно смотреть не только договор долевого участия, но и более «глубокие» документы, на основании которых ведется застройка: договоры о развитии застроенных территорий, договоры комплексного освоения территорий, инвестиционные контракты с муниципалитетами, подчеркнула Анастасия Поликыржа: «Именно в этих документах закрепляются реальные обязательства застройщика по строительству социальной инфраструктуры и ее передаче в муниципальную собственность. Если таких обязательств нет — велика вероятность, что не будет ни школы, ни детского сада».
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag