Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ
Сегодня у «Самолета», с одной стороны, большой земельный фонд, в производстве одновременно десятки многоквартирных домов, но с другой — груз обязательств перед банками, дольщиками и держателями ценных бумаг. Многие потребители не получили свои квартиры вовремя или получили, по их мнению, не того качества, что было обещано.
Со времени своего основания в 2012 г. «Самолет» проводил агрессивную маркетинговую политику и быстро «взлетел», превратившись из небольшой компании в лидера рынка, едва ли не в номер один на нем. Но при столь быстром развитии руководство недооценило риски.
Во-первых, по долговой нагрузке — ключевая ставка Центробанка оказалась выше ожидаемого, а обслуживание долгов дороже.
Во-вторых, по изменению условий льготных ипотечных программ, которые выступают основным драйвером продаж на первичном рынке жилья. Льготные кредиты — это временная и адресная мера, но одни застройщики полагаются на нее больше, чем другие.
Свою роль также сыграло возвращение штрафов (отмена моратория на них) за срыв сроков сдачи домов и компенсаций за некачественный ремонт. В некоторых случаях сумма выплат может превышать стоимость самой квартиры. По имеющейся информации, только к «Самолету» общая сумма претензий может превысить 40 млрд руб.
Усугубились проблемы со смертью основного акционера «Самолета» Михаила Кенина в августе прошлого года. Пока не завершены все процедуры наследования, финансовые возможности, которые были у Кенина, оказались заморожены. В результате на текущие расходы перестало хватать денег, а доступ к кредитованию сузился, поскольку желание банков давать в долг, зная о нарастающих проблемах, снизилось.
Промежуточный итог — обращение за помощью к государству в обмен на блокирующий пакет акций «Самолета», льготное финансирование и затем возможный выкуп пакета обратно — уже по другой цене. Если компания «выплывет», то будет стоить дороже. Но возможен и другой сценарий, при котором «Самолет» будет раздроблен, а бизнес в разных регионах отойдет другим игрокам рынка.
Сейчас «Самолету» предстоит пройти аудит, чтобы разобраться с финансированием и готовностью проектов. Это стоило бы сделать в отношении всех крупных застройщиков. Мнение о том, что если правительство выдаст льготный кредит «Самолету», то следом сразу же выстроится целая очередь, я не вполне разделяю. Не все собственники готовы отдавать государству контроль над бизнесом в обмен на помощь, то есть фактически отказаться от самостоятельного управления.
Ситуация вокруг «Самолета», конечно, заставит покупателей осторожнее выбирать новостройки. Доверие к отрасли, прямо скажем, снизилось. Также, как и к долговым бумагам в этом секторе на фондовом рынке.
Деньги покупателей квартир защищены на счетах эскроу, но жилье продолжает дорожать. Едва ли кто-нибудь захочет получить обратно через год-два-три ту сумму, за которую он хотел купить жилье в прошлом, но уже не сможет купить равноценное сегодня. Это проблема, которую можно решить, достроив дома и передав людям квартиры, например, через Фонд развития территорий.
Если будет принято решение прокредитовать «Самолет», то Центробанк как минимум обеспокоится финансовой устойчивостью того банка, который такой кредит выдаст под не вполне понятное обеспечение. Думаю, непублично контроль за сделкой со стороны регулятора будет усилен, чтобы не допустить в будущем проблем уже у вкладчиков банка.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag