Для обеспечения рынка новым высоколиквидным и защищенным инструментом, способным привлечь более консервативные капиталы, в Государственную Думу 3 декабря 2025 г. был внесен законопроект о введении специального правового механизма выпуска ЦФА, обеспеченных залогом в виде ипотечного кредита.
Ипотека как базовый ликвидный актив
Целесообразность использования ипотечных закладных в качестве обеспечения для ЦФА определяется объемом ипотечного рынка. На 1 октября 2025 г. совокупная задолженность населения России по ипотечному жилищному кредитованию, включая уже секьюритизированную часть, составляла порядка 22.7 трлн руб.
Ипотека — стандартизированный, высокорегулируемый активом с низким уровнем риска в сравнении с необеспеченными долговыми инструментами. Это делает ее идеальной основой для выпуска ЦФА, особенно на фоне планируемого Банком России в 2026 г. ужесточения регулирования для неквалифицированных инвесторов в отношении рискованных инструментов. Ипотечные ЦФА предлагают необходимый уровень защиты, что может повысить доверие инвесторов.
Практическая реализация и гарантии безопасности
Новый законопроект предлагает создать механизм «цифрового двойника» ипотечного обязательства. Ключевой элемент — юридическое закрепление связи: права из залогового обеспечения неразрывно следуют за правом на ЦФА.
На практике потребуется несколько этапов технологической интеграции:
- Уникальная идентификация. Каждому выпуску ЦФА присваивается уникальный номер, обеспечивающий однозначную связь актива с его обеспечением в реестрах.
- Интеграция с ЕГРН. Решение о выпуске ЦФА в электронной форме заменяет традиционный ипотечный договор при внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Запись в ЕГРН прямо указывает, что залогодержателями являются владельцы соответствующих ЦФА.
- Защита инвесторов. Вводится прямой запрет на совершение любых сделок с ЦФА до момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН, что фундаментально снижает юридические риски.
Прогноз роста рынка и анализ капитализации на 2026–2028 гг.
Оценка потенциального объема рынка ипотечных ЦФА основывается на сценарном вовлечении части существующего ипотечного портфеля (22.7 трлн руб.). При конверсии ипотечных требований в номинальный выпуск ЦФА на уровне 75% (конверсионная модель, используемая в расчетах), потенциал роста рынка на горизонте трех лет, начиная с 2026 г., выглядит следующим образом:
То есть, консервативно-умеренный сценарий, основанный на вовлечении 4.5% ипотечного пула, предполагает рост объема рынка ипотечных ЦФА к концу 2028 г. до 762.75 млрд руб. При этом максимальный потенциал, при вовлечении 5% портфеля, составляет 847.5 млрд руб. номинального выпуска. Даже реализация начального этапа (169.5 млрд руб. в 2026 г.) обеспечит прирост всего рынка ЦФА на 17% относительно объема в обращении в 2025 г; (около 1 трлн руб.).
Риски и пути преодоления
Успех интеграции зависит от преодоления трех ключевых рисков.
- Системный риск. Связан с необходимостью обеспечения высокого качества ипотечных пулов. Для его минимизации необходим жесткий контроль со стороны регулятора и участие крупных институтов развития, таких как Дом.РФ, в качестве стандартизатора пулов и потенциального гаранта.
- Инфраструктурный вызов. Для обеспечения ликвидности и прозрачности критически важна бесшовная интеграция информационных систем ОИС с ЕГРН и разработка единых технических стандартов для обеспечения интероперабельности между платформами.
- Необходимо создание полноценного вторичного рынка таких инструментов. Тогда ликвидность по ним будет высокой, а соответственно и спрос на них будет высоким.
Механизм, обеспеченный ликвидным активом — ипотекой — и подкрепленный юридическими гарантиями, позволит не только высвободить часть капитала для банков, стимулируя дальнейшее кредитование, но и предоставит 546 тыс. зарегистрированным инвесторам на рынке ЦФА новый инструмент для эффективной и защищенной диверсификации их финансовых вложений.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
